浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙金民终字第396号上诉人（原审原告）曹加齐。委托代理人（特别授权）王海霞。被上诉人（原审被告）金华天惠房地产开发有限公司。法定代表人张康道。委托代理人（特别授权）黄雄。
上诉人曹加齐因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2012）金东孝民初字第368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审原告曹加齐诉称，2009年10月22日，原告与被告金华天惠房地产开发有限公司（以下简称天惠公司）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“第三条，被告将坐落于金东经济开发区孝顺镇上市基村的香水湾国际花园第6号岛8号建筑面积为764平方米的房屋卖给原告；第四条，按套计算该商品房总价款为人民币500万元；第六条，原告于2009年10月22日支付全额总款500万元；第八条，被告应在2010年3月31日前，将验收合格的商品房交付给原告使用；第十五条，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理房地产权属证书。”合同签订当日，原告按约履行了付款义务，被告将房产销售发票开具给原告。2010年3月31日，被告未按合同约定交付房屋。经原告多次要求，被告于2011年元月将房屋交付给原告使用，但至今仍未办理产权登记手续。被告不按约给原告办理房屋产权登记手续的行为，严重侵害了原告的合法权益。现请求判令被告继续履行商品房买卖合同，履行办理产权登记手续，本案诉讼费用由被告承担。原审被告天惠公司辩称，1、原告并没有按合同第六条约定于2009年支付购房款500万元给被告。在原告向金华市仲裁委员会要求仲裁和向金华市中级人民法院提出的执行异议的庭审过程中，被告多次要求原告提供支付购房款的依据，原告没有如实提供，原告没有按照合同约定将购房款交付给被告。2、被告至今没有将涉案房屋交付，该房产已被金华市中级人民法院查封，并已进入拍卖程序。被告不可能将已被查封并进入拍卖程序的房产交付原告使用。原告称被告已将房产交付与事实不符，是原告自己强行占用的。3、原告曾于2011年3月向金华市中级人民法院提出执行异议，中院驳回其异议，并于2012年3月21日裁定不予执行金华市仲裁委员会的仲裁裁决，现该房产已被法院查封并进入拍卖程序。即使双方的合同成立，也不可能继续履行。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原判认定，2009年7月10日，原告曹加齐与被告天惠公司签订《商品房买卖合同》两份，约定天惠公司将香水湾国际花园8号岛8b号房、1号岛10H号房分别以200万元和300万元的价格出售给曹加齐，两份合同附件四约定：“一、合同成立根据出卖人（作担保人）与买受人签订的补充协议内容执行；
二、补充协议在甲方（买受人）处保存”。在该“附件四：合同补充协议”上签字盖章的是“出卖人：金华天惠房地产开发有限公司，买受人：曹加齐”。当日，天惠公司向曹加齐出具浙江省统一收款收据一份，载明缴款人为曹加齐、款项内容为1号岛10号、8号岛8号购房款，金额为500万元，收款单位为天惠公司，并盖有天惠公司发票专用章。2009年10月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将本案诉争房产即香水湾国际花园6号岛8号房以500万元的价格出售给曹加齐，并约定2009年10月22日原告一次性支付全额款项，被告在2010年3月31日前将该房产交付曹加齐使用，合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的，提交金华仲裁委员会仲裁。合同签订当天，被告向原告出具销售不动产统一发票（自开）一份，载明付款人为曹加齐，收款人为天惠公司，不动产项目名称为香水湾国际花园6号岛8号，金额为500万元。2010年4月28日，原告依据上述仲裁条款，以被告一直未将房产交付为由，向金华仲裁委员会申请仲裁，请求裁决天惠公司继续履行合同，将房产交付曹加齐，履行办理产权登记手续。2010年4月29日金华仲裁委受理案件，并组成仲裁庭于2010年9月3日、9月29日开庭审理。2011年1月10日，金华仲裁委员会作出（2010）金裁经字第038号裁决书，裁决：
一、天惠公司在裁决生效后十日内将香水湾国际花园6号岛8号房交付给曹加齐使用；
二、天惠公司继续按照合同约定，履行办理产权登记手续的义务。金华仲裁委员会作出（2010）金裁经字第038号裁决书后，因天惠公司未履行，曹加齐申请中院强制执行，中院于2011年10月27日立案执行。执行过程中，天惠公司提出不予执行申请。2012年3月21日，中院作出（2011）浙金执裁字第10号执行裁定书，认为仲裁认定天惠公司已收到500万元购房款依据不足、仲裁庭并未查明房产已被查封并经裁定拍卖进入拍卖处置程序，认为仲裁裁决认定事实的主要证据不足，裁定对金华仲裁委员会（2010）金裁经字第038号裁决书不予执行。另查明，因中国建设银行股份有限公司金华金东支行诉金华天惠房地产开发有限公司、叶梓青、范红勃、郑锡昆、徐世兴等借款合同纠纷一案，金华中院于2010年3月15日以（2010）浙金商初字第5号民事裁定书查封了天惠公司的香水湾国际花园第6号岛8号房产，即本案诉争房产。2010年11月25日，金华中院作出（2010）浙金执民字第101-4号执行裁定书，拍卖天惠公司所有的香水湾国际花园1号岛1号、6号岛8号房产及相应的土地使用权。曹加齐提出执行异议，金华中院受理后，于2011年3月23日进行了公开听证。2011年4月14日，金华中院作出（2011）浙金执异字第3号执行裁定书，认为虽然曹加齐与天惠公司就涉案房产签订了商品房买卖合同，但是并未实际交付房产，也未办理房屋所有权登记手续，涉案房产仍应归属天惠公司，法院查封拍卖天惠公司所有的房产用以清偿其债务并无不当。曹加齐的异议理由不成立，裁定驳回异议人曹加齐的异议。2012年2月17日，金华中院作出（2011）浙金执民字第68-4号执行裁定书，裁定继续查封本案诉争房产至2013年3月14日。还查明，2009年7月10日，曹加齐通过中国建设银行（账号：×××2688）将300万元存入案外人裘武账户（账号：×××3793），裘武将300万元转入天惠公司账户（账号：×××1100），现金交款单上“款项来源”为“交款”；曹加齐将50万元存入裘武中国银行账户，裘武将50万元转入天惠公司账户（账号：×××3001），对公现金缴存单上“款项来源”为“购房款”；裘武通过浙江金华成泰农村合作银行将150万元汇入天惠公司建行金东支行账户（账号：×××1100），电汇凭证上“附加信息及凭证”为“购房款”。原审法院认为，虽然原告曹加齐与被告天惠公司就本案诉争的香水湾国际花园第6号岛8号房产签订了商品房买卖合同，但是并未实际交付房产，也未办理房屋所有权登记手续，故诉争房产仍应归属天惠公司。因诉争房产已被金华中院查封，且现处于强制执行状态，原告要求被告继续履行合同、办理产权登记手续的诉讼请求，存在事实和法律上的履行障碍，原告诉争房屋的物权目前无法实现，故对原告的诉讼请求，法院目前难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决：驳回原告曹加齐的诉讼请求。案件受理费46800元，诉讼保全费5000元，合计51800元，由原告曹加齐负担。宣判后，原审原告曹加齐不服，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清。1、原判即已认定曹加齐与天惠公司就本案诉争的房产签订了商品房买卖合同，曹加齐也在2009年7月10日将购房款500元汇入天惠公司帐户，证明双方房屋买卖的事实是合法的。曹加齐的诉请应得到支持。2、原审判决认定“未实际交付房产”错误。在2011年1月10日金华仲裁委员会作出（2010）金裁经字第038号裁决后，天惠公司就已将诉争的房产交给曹加齐，曹加齐向物业管理公司缴纳了物管费，并入住该房至今。3、一审判决认定诉争房产已被法院查封，且现处于强制执行状态是错误的。法院对诉争房产的查封属违法查封，应予解封。
二、一审判决适用法律错误。根据2004年11月最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“第三人已支付全部价款并实际占有，但未办理登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。曹加齐自2009年10月22日购买诉争房产，支付了全部购房款及每年的物管费用，并装修入住至今，该房屋已为曹加齐实际占有使用，作为买房者的曹加齐对购买房屋的行为及对未办理过户登记手续并无过错。法院违法在未对房产进行调查核实的情况下，查封诉争的房产，属违法查封，侵犯了曹加齐的合法权益，应予纠正。综上，请求二审法院依法改判，支持曹加齐的诉请。
被上诉人天惠公司答辩称，1、一审法院在审理过程中并未认定曹加齐已将500万元购房款汇入天惠公司。2、一审判决认定的实际未交房产是正确的。因为诉争房产，曹加齐非法强行占有居住至今，天惠公司一直没有将法院已查封拍卖的房产交付给曹加齐。一审判决适用法律完全正确，因为曹加齐在向金华仲裁委申请仲裁时涉诉的房产已经被法院查封，在2011年曹加齐已经向法院提出过执行异议，被驳回。天惠公司也向示院提出了不予执行的申请，法院已经下达了不予执行该仲裁裁决的裁定，现已生效。综上，曹加齐的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。曹加齐在二审中提供一组证据，入住手册1本、前期物业管理收费合同1份、物业管理费票据2张、业主联系卡1张，证明天惠公司已将本案诉争的房屋交付给曹加齐，曹加齐已实际入住并缴纳物业管理费的事实。经质证，天惠公司对证据的真实性无异议，但对关联性有异议。天惠公司从2009年开始一直处于瘫痪状态，物业公司与天惠公司没有任何关系，曹加齐交纳物管费是个人行为，与天惠公司和本案无关。房产已被法院查封，天惠公司不可能收取曹加齐物管费的。
本院认为，上述证据均为相关的物业手续，并无天惠公司将房产交付曹加齐交房手续，故对该证据的证明力本院不予确认。天惠公司在二审中未提供新证据。
经审理查明，原审认定的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。
本院认为，天惠公司与曹加齐签订过本案诉争的香水湾国际花园第6号岛8号房产的商品房买卖合同事实清楚，但根据现有证据尚不能证明天惠公司已将诉争房产实际交付给曹加齐。诉争房产在曹加齐向金华仲裁委员会申请仲裁，请求裁决天惠公司继续履行合同前，已被我院查封。为此，曹加齐曾提出执异议，已被我院裁定驳回异议。故曹加齐上诉认为我院查封属违法查封，缺乏事实和法律依据。因诉争房产已被查封，且进入强制执行状态，在未解封前，曹加齐要求天惠公司继续履行合同，办理产权登记手续的诉讼请求，存在事实和法律上的履行不能。原审驳回其诉讼请求并无不当。曹加齐的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46800元，由上诉人曹加齐负担。本判决为终审判决。
审 判 长 金 桦
审 判 员 陈旻尔
审 判 员 杜月婷
二〇一三年五月十四日代
书记员 周 莉 来源：百度搜索“”