浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙舟民终字第114号上诉人（原审原告）王连宽。委托代理人蒋善军。被上诉人（原审被告）缪连毛。委托代理人王胜海。
上诉人王连宽因与被上诉人缪连毛房屋买卖合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2012）舟定临民初字第228民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于同年4月15日公开开庭进行了审理，上诉人王连宽及委托代理人蒋善军、被上诉人缪连毛的委托代理人王胜海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，王连宽户籍所在地定海区临城街道万二村，缪连毛户籍所在地普陀区勾山街道施家岙村。1993年12月13日，王连宽、缪连毛就坐落于定海区临城街道万二村三弄1号的房屋签订《买卖房屋协议书》，王连宽将该房屋以28600元的价格出卖给缪连毛，协议书上王连宽的名字由其成年女儿ＸＸ代签并备注ＸＸ代，缪连毛的名字由许某代签并备注许某代。后双方另签订一份价款为10000元的《买卖房屋协议书》作为备案所用，该协议上有王连宽、缪连毛、中证人金某及双方村委会的盖章。协议签订后，缪连毛支付了所有房款即28600元。1993年12月23日，缪连毛提交了房屋所有权转移申请表，万二村村委会和临城镇政府均在申请表上盖章同意买卖，房管部门在申请表上盖章同意转移申请。缪连毛于当月30日按成交价10000元缴纳税费600元。2005年7月12日，缪连毛取得上述房屋的所有权证，现缪连毛已就涉诉房屋与拆迁部门签订了拆迁安置协议。另查明：1977年王连宽一家审批建造涉诉房屋。2012年9月，王连宽向舟山市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销缪连毛就涉诉房屋所办理的房产证，后因故撤诉。2012年11月27日，王连宽诉至原审法院，请求确认王连宽、缪连毛就坐落于定海区临城街道万二村三弄1号房屋于1993年12月13日签订的《买卖房屋协议书》无效，并确认该房屋产权归王连宽所有，缪连毛予以腾退。原审法院认为：本案争议焦点之一，ＸＸ出售房产的行为是否有效。ＸＸ系王连宽的女儿，其代王连宽出售房产时已成年，在王连宽外出期间居住并管理房屋，故缪连毛有理由相信ＸＸ有权代理其父母出售该房屋，缪连毛受让时善意且支付合理对价取得房屋，后一直居住至今。在此期间，王连宽并未对此提出过异议。故ＸＸ以父亲名义同缪连毛签订买卖合同的行为应属有效。退一步讲，即使ＸＸ无权处分房产，也不必然导致买卖合同无效。本案争议焦点之二，缪连毛购买王连宽宅基地上的房屋是否违反法律、法规强制性规定。因王连宽出售的系农村集体宅基地上的房屋，缪连毛又系不同县区的农民，故王连宽主张买卖无效。对此评判如下，双方虽系不同县区的农民，但签订房屋买卖协议之际，当时的法律、法规和国家政策并未对农村房屋买卖作禁止性规定，且王连宽所在的村委、街道和房管部门均同意双方之间的房屋买卖，之后缪连毛也顺利取得了房屋的所有权证，故缪连毛购买王连宽房屋并未违反法律、法规禁止性规定。王连宽在事隔近二十年后请求确认房屋买卖合同无效，没有事实和法律依据，也不符合诚实信用原则，对其诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第五十二条第五款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，判决：驳回王连宽要求确认与缪连毛于1993年12月13日签订《买卖房屋协议书》无效的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由王连宽负担。宣判后，王连宽不服原审判决，向本院提起上诉称：1、ＸＸ以王连宽名义与缪连毛签订的《买卖房屋协议书》及房管局备案的《买卖房屋协议书》存在虚假可能。（1）ＸＸ代签的协议中关于“根据王某的土地证”、“用地面积206.44平方米，建筑面积116.45平方米”的表述缺乏依据，协议签订时王连宽并未制作土地证，协议载明的建筑面积与缪连毛所做房产证上的面积差异较大，故协议中的上述内容系缪连毛虚构。此外，该份协议中“ＸＸ”签名的真实性无法确定，“王某”与上诉人王连宽名字音同字不同，且从书写风格上看，与“ＸＸ”签名并非出自同一人之手，“许某”签名与缪连毛提供的对许某询问笔录上“许某”签名明显不一致。据此，ＸＸ所代签协议不能排除伪造可能，缪连毛对协议真实性负有举证责任，否则应承担举证不能的后果。（2）房管局备案的《买卖房屋协议书》系缪连毛伪造，表现在：协议约定的价款与之前的协议不一致，协议缺乏双方或各自代理人的签名，协议盖具“王某”的私章存在造假迹象。2、即使ＸＸ代签的《买卖房屋协议书》系真实，ＸＸ也无相应的代理权，缪连毛未尽合理的审查义务，事后亦未履行催告义务，具有重大过错，并非善意第三人，故ＸＸ的代签行为不构成表见代理，该协议的效力不能及于王连宽。3、王连宽与缪连毛系不同集体经济组织成员，根据法律规定，双方买卖农村房屋的行为无效。4、本案所涉协议签订于1993年12月13日，故对协议效力的判断不能适用《合同法》及相关司法解释，而应适用当时的法律或政策。综上，原审法院事实认定错误，法律适用不当，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人缪连毛答辩称：1、ＸＸ代签的《买卖房屋协议书》及房管局备案的《买卖房屋协议书》是真实的。一审时上诉人并未对上述协议的真实性提出实质性异议，其也认同ＸＸ将房屋出卖给被上诉人的事实，现上诉人否认协议的真实性，又不提供其所保留的《买卖房屋协议书》，根据证据规则，应当推定协议系真实。此外，上述协议经房屋所在地村民委员会及政府相关机构盖章确认，见证人、被上诉人的代理人均对协议的真实性予以确认，在上诉人未能提供相反证据的情况下，原审对协议的真实性进行认定应为正确。2、ＸＸ具有代理权。ＸＸ系上诉人之女，又系宅基地使用权人，合同签订时上诉人之妻也在场，合同签订后ＸＸ又以上诉人名义收取房款，故被上诉人完全有理由相信ＸＸ具有代理权，其在合同的签订及履行过程中始终善意无过失。此外，本次纠纷发生前，被上诉人在涉案房屋居住近二十年，上诉人从未就房屋买卖提出异议，应当认定房屋买卖合同系双方真实意思表示。3、双方签订的房屋买卖合同符合法律规定，应为有效。现行法律法规并未禁止不同集体经济组织之间的农村房屋买卖，涉案合同已经双方所在集体经济组织、房屋所在地政府及土地管理部门盖章确认，被上诉人为此缴纳了税金，应当认定合同有效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点在于：
一、讼争《买卖房屋协议书》的真实性。一审期间被上诉人提供两份《买卖房屋协议书》，以证明其与上诉人之间存在房屋买卖关系。上诉人承认ＸＸ曾与被上诉人签订过房屋买卖协议，但对协议形成时间、内容与讼争《买卖房屋协议书》是否一致存有异议，认为ＸＸ代签的协议书中“ＸＸ”签名的真实性无法确定，房管局备案的协议书中“王某”印某伪造。二审时上诉人申请对ＸＸ代签协议书中“ＸＸ”签名的真实性进行鉴定，因被上诉人对此明确表示反对，且该申请违反二审终审的程序性规定，亦不属于一审时因客观原因无法鉴定的情形，本院对上诉人笔迹鉴定的申请当庭口头裁定予以驳回。上诉人未能提供其他证据支持其上诉理由，本院对ＸＸ所代签房屋买卖协议书的真实性予以确认。关于房管局备案协议的真实性，该协议上有双方当事人及见证人金某的印章、双方所在地村民委员会的公章，根据证人许某及金伟某，协议中“王某”印某上诉人女儿ＸＸ加盖，上诉人虽对“王某”印章的真实性提出异议，但未提供相应证据，其该项主张依法不能成立。综上，上诉人虽主张被上诉人提供的两份《买卖房屋协议书》系伪造的，但认可ＸＸ曾与被上诉人签订房屋买卖协议的事实，在上诉人未提供其所保管的相关协议、亦未提供其他相反证据的情况下，应当确认上述协议的真实性，原审法院据此认定ＸＸ代理上诉人与被上诉人就讼争房屋签订《买卖房屋协议书》的事实成立，应为正确。
二、ＸＸ代签协议的行为是否构成表见代理。上诉人认为ＸＸ签订《买卖房屋协议书》时并无代理权，被上诉人对此应为明知，且该协议未经上诉人追认，对其并无约束力。被上诉人认为协议签订时ＸＸ虽未出具代理手续，但ＸＸ系上诉人之女，又系宅基地使用权人，合同签订时上诉人之妻也在场，合同签订后ＸＸ又以上诉人名义收取房款，故被上诉人完全有理由相信ＸＸ具有代理权。
本院认为，涉案协议签订时，ＸＸ作为上诉人的成年子女，持有上诉人的印章等身份信息材料，并以上诉人的名义与被上诉人签订协议，按照一般人认可的社会经验，ＸＸ虽未向被上诉人出示委托手续，但其与上诉人的特殊身份关系、其对上诉人身份材料的持有等客观表象，足以使作为交易相对人的被上诉人作出ＸＸ具有代理权的判断。此外，协议签订过程中，双方邀请了上诉人所在地村民委员会会计金某作为见证人，并在协议上盖具双方所在地村民委员会的公章，上述事实足以证明当时被上诉人已尽合理注意义务。涉案协议签订后，ＸＸ以上诉人名义向被上诉人收取房款并出具收据，被上诉人随后进入讼争房屋居住至今。一审庭审中，上诉人对ＸＸ收取购房款的事实予以认可，认为协议签订一段时间后方知晓房屋被出售，据此应认定其清楚房屋买卖的事实，但在向本院提起行政诉讼前的近二十年中，上诉人从未就讼争房屋向被上诉人或相关部门主张权利，应当视为其认可房屋买卖行为。综上，涉案协议签订及履行过程中，被上诉人已尽合理注意义务，有理由相信ＸＸ具有代理权，ＸＸ的代签行为构成表见代理。
三、不同集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同效力。上诉人主张其与被上诉人并非同一集体经济组织成员，双方之间的农村房屋买卖合同应为无效。
本院认为，涉案协议签订于1993年，当时的法律、法规及国家政策并未禁止农村房屋买卖，应当认定讼争房屋买卖合同有效，上诉人的该点上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王连宽负担。本判决为终审判决。
审 判 长 奚安娜
审 判 员 徐惠忠
代理
审判员 张秀梅
二〇一三年五月十四日代
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