北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第10704号原告（反诉被告）北京滕安文化发展有限公司，住所北京市朝阳区京顺路111号1幢2层-7。法定代表人吴慧，总经理。委托代理人曾宪湘，北京市郦阳律师事务所律师。委托代理人王永全，男，汉族，1986年12月16日出生，北京滕安文化发展有限公司员工，住址内蒙古阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇雅布赖南路6巷24号。被告（反诉原告）北京华贸奥苑房地产开发有限公司，住所北京市朝阳区建国路89号院1号楼105室。法定代表人刘军，执行董事。委托代理人龚平，男，1969年12月7日出生。委托代理人吴保昌，男，1973年7月12日出生。
原告（反诉被告）北京滕安文化发展有限公司（以下简称滕安公司）与被告（反诉原告）北京华贸奥苑房地产开发有限公司（以下简称华贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员许承斌独任审判，公开开庭进行了审理，
书记员文怡昊担任法庭记录。滕安公司委托代理人曾宪湘、王永全，华贸公司委托代理人吴保昌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。滕安公司诉称：2012年3月5日，滕安公司与华贸公司签订房屋租赁合同，约定由滕安公司承租华贸公司位于朝阳区清河营南街7号院3号楼GF-C03号商铺（以下简称C03号商铺）和GF-C04号商铺（以下简称C04号商铺），建筑面积共计347.16平方米。租赁期限自2012年3月18日至2015年3月17日，其中2012年3月18日至2012年5月17日为装修��租期。第一年每月租金41659.2元，第二年每月租金52074元，第三年每月租金72903.6元，物业费每月5207.4元。合同签订后，滕安公司向华贸公司预付租金41659.2元、预付物业管理费5207.4元及租金保证金140599.8元。滕安公司承租商铺是为经营儿童乐园，华贸公司招商人员承诺在办理消防事宜时予以协助。但是，滕安公司将装修设计蓝图报送消防部门时，消防部门却下发了建设工程消防设计违法通知书，认定租赁场所违反了国家关于地下一层不得开办儿童乐园的禁止性规定。因此，滕安公司无法进行装修、无法进行经营，承租商铺的目的根本无法实现。滕安公司现诉至法院，要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求华贸公司返还租金41659.2元、物业管理费5207.4元即租赁保证金140599.8元，赔偿滕安公司消防设计损失7000元，同时要求华贸公司支付违约金140599.8元诉讼费用由华贸公司承担。华贸公司辩称：双方在房屋租赁合同中明确约定滕安公司以“哈你”商号名称经营运动乐园，业态为运动娱乐，并没有约定儿童乐园。双方签订房屋租赁合同之后，滕安公司为装修进行设计，但其设计方案未能得到消防部门的认可，消防部门审核意见写明会同设计部门协商解决，但滕安公司并未提交新的设计方案。滕安公司装修设计未能获得消防部门审批，并非是华贸公司原因造成的，华贸公司并未承诺协助滕安公司办理消防审批事宜。另外，在合同履行期间，滕安公司未按期交付租金，华贸公司已于2012年11月5日向滕安公司发送解除房屋租赁合同通知。因此，华贸公司同意解除房屋租赁合同，但不同意滕安公司要求退还租金、物业管理费及租赁保证金、支付违约金及赔偿损失的诉讼请求。华贸公司反诉称：根据双方所签合同约定，滕安公司承租华贸公��C03号商铺和C04号商铺，交付日期是2012年3月18日，装修免租期2个月，租期为36个月。2012年3月18日至2013年3月17日租金为每月41659.2元，滕安公司应于2012年5月18日起向华贸公司支付租金。合同签订后，滕安公司未按照约定的日期按时接收房屋，亦未按照约定的日期开业，且始终未向华贸公司支付后续租金及物业管理费。因此，华贸公司向滕安公司提起反诉，要求滕安公司支付租金191632.32元，支付物业管理费34368.84元，支付违约金140599.8元，支付逾期支付租金滞纳金45139.14元（暂计算值2013年3月31日，实际金额计算至滕安公司付款之日止），支付逾期支付物业管理费滞纳金8988.68元（暂计算至2013年3月31日，实际金额计算至滕安公司付款之日），并由滕安公司承担本案诉讼费用。滕安公司对华贸公司反诉辩称：第一，华贸公司要求滕安公司支付租金191632.32元的反诉请求，缺乏��实依据。首先，华贸公司于2012年11月5日向滕安公司发出的关于严重违约解除租赁合同的通知函中明确写明“截止2012年10月31日，贵司累计拖欠我司租金共计人民币41659.2元”。由此可见，滕安公司仅未向华贸公司支付2012年10月份的租金，华贸公司要求滕安公司支付租金的数额与事实明显不符。其次，华贸公司并未按照约定向滕安公司交付租赁房屋，其无权要求滕安公司支付租金。双方签订房屋租赁合同之后，华贸公司仅将C03号商铺交付滕安公司，未将C04号商铺交付滕安公司。滕安公司有权不向华贸支付租金。退一步讲，既使滕安公司需向华贸公司支付租金，但因华贸公司未向滕安公司交付C04号商铺，滕安公司也无需向华贸公司支付C04号商铺的租金。滕安公司未向华贸公司支付C03号商铺租金的期限为2012年10月1日至2012年11月5日共计35天，租金为15400元，滕安公司在签订��同时，已经支付华贸公司41659.2元，该笔费用包含了C03号商铺和C04号商铺的租金，其中C04号商铺的租金抵消了C03号商铺上述期间所欠租金之后，还剩余1.3万余元。再次，C03号商铺和C04号商铺位于地下一层，滕安公司承租C03号商铺和C04号商铺的目的是为了开办儿童乐园，而地下一层开办儿童乐园，违反了消防方面的禁止性规定，华贸公司在招商过程中曾承诺在消防验收方面给予滕安公司帮助，但华贸公司并未兑现承诺，最终导致滕安公司设计未能获得消防验收通过。因此，滕安公司无需向华贸公司支付租金。第二，关于华贸公司要求滕安公司支付物业管理费的主张，因滕安公司并未实际占有、使用C03号商铺和C04号商铺，华贸公司亦未行使实际的物业管理，故华贸公司要求滕安公司支付物业管理费，缺乏事实依据。既使滕安公司需向华贸公司支付物业管理费，也仅需支��C03号商铺的物业管理费，而无需支付C04号商铺的物业管理费。第三，关于华贸公司主张的滞纳金，基于上述相同理由，滕安公司无需向华贸公司支付滞纳金。既使滕安公司需向华贸公司支付滞纳金，双方约定的每日0.1%的标准也明显过高。第四，关于华贸公司要求滕安公司支付违约金的主张，滕安公司认为，首先提出解除租赁合同的是华贸公司，而非滕安公司，华贸公司无权依据合同约定要求滕安公司支付违约金。综上，滕安公司不同意华贸公司的反诉请求。
经审理查明：2012年3月5日，华贸公司与滕安公司签订房屋租赁合同。主要内容是，滕安公司承租华贸公司C03号商铺和C04号商铺，建筑面积约347.16平方米。房屋交付日为2012年3月18日；装修期自2012年3月18日至2012年5月17日；在装修免租期内，滕安公司无需向华贸公司支付租金，但仍应按本合同约定承担物业管理费、水费、电费、其他杂费等费用。租期为36个月，自2012年3月18日起至2015年3月17日止。2012年3月18日至2013年3月17日期间租金标准为每平方米每月120元，每月租金41659.2元；2013年3月18日至2014年3月17日期间租金标准为每平方米每月150元，每月租金52074元；2014年3月18日至2015年3月17日租金标准为每平方米每月210元，每月租金72903.6元。滕安公司必须在每月25日或之前准时向华贸公司支付下月租金，华贸公司在实际收到租金后5个工作日内出具相关的正式发票。物业管理费收取标准为每月每平方米15元，每月5207.4元；自房屋交付之日起，滕安公司须于每月1日或之前将该月物业管理费缴纳给华贸公司指定的物业管理公司。滕安公司须在签订本合同后7日内向华贸公司支付相当于2012年5月18日至2012年6月17日期间的预付租金41659.2元及向物业管理公司支付相等于2012年3月18日至2012年4月17日期间��预付物业管理费5207.4元。在签订本合同后7日内，滕安公司须向华贸公司支付相当于三个月的租金和三个月的物业管理费作为房屋租金保证金，即140599.8元。租赁期满，房屋租赁保证金在抵扣应由滕安公司承担的租金、其他费用以及滕安公司应承担的违约金后如有剩余，则剩余部分于租赁期满之日起30日内退还滕安公司。双方共同约定2012年5月18日开业。若因华贸公司推迟交付房屋，双方约定滕安公司开业时间可以相应顺延推迟，推迟时间不得长于华贸公司推迟交付房屋的时间，且滕安公司无需缴纳推迟时间之租金及物业费。该房屋仅限作为滕安公司在其有效之营业执照所规定的经营范围内以“哈你”的商号名称经营“哈你”品牌的运动乐园之商铺用途。滕安公司须在租赁期限内保证在该房屋内经营的所有品牌拥有商品或服务的商标权或品牌代理权或其他经营销售许可，并于开业前向华贸公司提供充分的证明文件，否则，华贸公司有权中止或阻止滕安公司在该房屋内进行经营，由滕安公司承担违约责任。滕安公司应自行负责办理在该房屋进行经营所需的营业执照并将副本提交华贸公司备案。华贸公司允许滕安公司在不破坏该房屋结构及外立面或影响外观的前提下，可以对该房屋进行内部装修、装饰或添置设备设施。滕安公司应将该房屋的装修设计图纸、规格说明、装修效果图及经营方案交予华贸公司，华贸公司审核并批准后方可开始装修。滕安公司同意给予华贸公司30日作为交付房屋的宽限期，华贸公司可以在本协议约定的交付之日起30日内随时将房屋按约定的条件交付滕安公司且不被视为延期交付，交付标准经双方交验签字盖章并移交房屋门钥匙后视为交付完成。华贸公司未按约定时间交付房屋达60日、交付的房屋不符合合同约定的标准且在滕安公司通知采取补救措施后30日内仍未达到约定的标准以及华贸公司因非可归责于滕安公司原因提前收回房屋等，华贸公司除向滕安公司退还房屋保证金及其他已付未用款项外，还应向滕安公司支付相当于房屋保证今年数额的违约金。滕安公司不支付或不按照约定支付租金、物业管理费及其他费用达30日，或者欠缴租金、物业管理费及其他费用总额达到保证金数额，以及超出合同约定交付日期30日仍未办理凡物交付手续或者超出约定开业日1个月仍未开业等情形，华贸公司有权收回房屋，除不予退还房屋保证金外，滕安公司还应向华贸公司支付相当于房屋保证金数额的违约金。在无损华贸公司或物业管理公司就该违约之其它权利及补偿的情况下，若租金、物业管理费或其它费用未按本合同约定的方式及时间支付，则滕安公司应按到期未缴付费用总额的0.1%按日支付滞纳金，该滞纳金自到期之次日起逐日计算至实际还款日止。滕安公司保证依法经营，在开业前取得合法的证照、行政许可文件并在本合同终止前一直保持有效；保证按照北京一流的标准经营管理及复合华贸城良好的整体形象和经营品质，同时保证该房屋内陈列或销售的商品或提供的服务必须复合法律规定及北京市相关部门的规定。合同附件一为华贸公司交付房屋的标准，即华贸公司已经完成建筑工程竣工验收备案，并按照国家规定规范要求完成租区内的消防设施工程，完成程度为毛坯标准。滕安公司装修改造涉及的所有消防设施改动由滕安公司自行负责，并负责二次消防报审、验收。合同签订后，滕安公司于2012年4月11日支付华贸公司2012年5月18日至2012年6月17日期间的预付租金41659.2元、2012年3月18日至2012年4月17日期间的预付物业管理费5207.4元以及租赁���证金140599.8元，共计187466.4元。2012年4月17日，华贸公司将C03号商铺钥匙交付滕安公司，因C04号商铺后门过门石未安装，华贸公司未将C04号商铺交付滕安公司。2012年7月16日，华贸公司与滕安公司签订补充协议，主要内容是，双方共同约定2012年10月1日为滕安公司最迟开业日；在滕安公司于2012年10月1日或之前开业的前提下，华贸公司同意免除滕安公司2012年3月18日至2012年12月31日期间的租金及2012年3月18日至2012年7月31日期间的物业管理费。同时约定在滕安公司完全履行开业义务的前提下，滕安公司须于2013年1月1日起按时支付租金、物业管理费及其他相关费用。2012年9月1日，滕安公司向华贸公司提交告知函，内容是“我司在2012年3月18日与贵公司签订房屋租赁协议，我司是秉着积极配合贵公司提升华贸城的发展业态和商城经营氛围，同时我司也是非常看好华贸城的成长未��和发展前景等等。在当时与贵公司的合同谈判初期我司就对地下一层GF-C03、GF-C04提出消防质疑，因为国家消防法律有明文规定禁止在地下一层做有关一切的儿童项目，当时华贸城负责招商人员给予承诺在我司开业之际商场会协助我们解决消防的相关事宜，至此我司才签订租赁协议，可是在后期涉及到消防事宜贵公司只是通过中介给提供了一个联系人，且中介也不敢保证能够后续是否能应消防问题正常运营，我司在跑消防期间投入大量的人力和物力结果也无法通过消防验收，最后被朝阳区消防局出示了《违法通知书》，并且贵公司承诺给予消防的帮助也没有兑现导致我司不能按照日期正常开业，现请贵公司尽快兑现当初的承诺帮助解决消防问题，以保证我司能够在最短的时间内正常运营。如无法帮忙解决消防问题，我司将退租。”2012年11月5日，华贸公司向滕安公司发出“关于严重违约解除租赁合同的通知函”，华贸公司以滕安公司拖欠2012年10月1日至2012年10月31日租金41659.2元以及滕安公司违反在2012年10月1日开业的约定，要求解除租赁合同、收回房屋，并要求滕安公司承担违约责任。庭审中，滕安公司提交了以下证据，以证明其主张的事实，一是滕安公司与北京鸿昆世纪装饰工程有限公司于2012年5月17日签订装饰装修工程设计合同。证明其委托北京鸿昆世纪装饰工程有限公司对承租房屋进行装修设计。二是北京市朝阳区公安消防支队于2012年5月29日出具的建设工程施工施工现场消防安全备案凭证以及北京市朝阳区公安消防支队于2012年7月12日出具的建设工程消防设计违法通知书，其中北京市朝阳区公安消防支队在建设工程消防设计违法通知书中指出现设计在该装修区域内设有儿童活动场所，不符合《建筑设计防火规范》的规定，提出了修改设计的建议及其他相关要求。证明滕安公司将消防报审材料提交北京市朝阳区公安消防支队后，因消防设计不符合国家相关规范而被下发违法通知。三是华贸公司于双方签署合同之前即2011年11月25日发给滕安公司的函件，载明了经营品牌是哈你运动乐园，经营业态是运动游乐。证明华贸公司明知滕安公司承租房屋的目的是从事儿童乐园的经营。四是“哈你”商标注册证及商标授权书，其中商标注册证载明的核准服务项目包括组织体育比赛；文娱活动；娱乐；提供娱乐设施；娱乐信息；现场表演；提供娱乐场地；提供娱乐设施。证明“哈你”商标属于天津市滕安文化科技发展有限公司，天津市滕安文化发展有限公司授权滕安公司使用“哈你”小孩商标在北京地区开展运营运动乐园。经庭审质证，华贸公司对滕安公司提交的证据一的真实性没有异议，但提出��无关。华贸公司对滕安公司提交的证据二中的北京市朝阳区公安消防支队于2012年5月29日出具的建设工程施工施工现场消防安全备案凭证表示不清楚；华贸公司对滕安公司提交的北京市朝阳区公安消防支队发出的违法通知书的真实性没有异议，华贸公司清楚地下一层不能作为儿童活动娱乐场所，故双方在签约时将房屋用途约定为运动乐园，且滕华公司在签约前就知晓房屋的状态，滕安公司设计方案是儿童乐园，而儿童乐园与运动乐园并非同一概念，滕安公司设计方案未获得审批，与华贸公司无关。华贸公司对滕安公司提交的证据三的真实性没有异议，并提出运动乐园并非是儿童乐园。华贸公司对滕安公司提交的证据四的真实性没有异议，商标注册证注册的商标是“哈你”图案及文字，与商标授权书中的“哈你小孩”不一致，且商标注册证上并无儿童乐园。华贸公司��交了编号为X京房权证朝字第10897**号房屋所有权证书，证明华贸公司是位于朝阳区清河营南街7号院3号楼、建筑面积共计52684.8平方米商品房的所有权人。滕安公司对华贸公司提交的房屋所有权证书的真实性没有异议。庭审中，双方确认C03号商铺建筑面积为123.3平方米，C04号商铺建筑面积为223.86平方米。双方还确认滕安公司未对承租房屋实施装修。另外，在本案审理期间，双方于2012年4月10日办理了交接手续，滕安公司将C03号商铺钥匙交还华贸公司。上述事实，有滕安公司与华贸公司签订的房屋租赁合同及补充协议，付款凭证，滕安公司与北京鸿昆世纪装饰工程有限公司签订的装饰装修工程设计合同，北京市朝阳区公安消防支队出具的建设工程消防设计违法通知书，告知函，商标注册证及商标授权书，房屋所有权证接收清单，以及庭审笔录等在案佐证。
本院认为：滕安公司与华贸公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，滕安公司将首期应付的三笔款项全部支付华贸公司，履行了相应的合同义务。之后，双方就C03号商铺和C04号商铺设施设备进行了清点，华贸公司将C03号商铺钥匙交付滕安公司。华贸公司虽然因C04号商铺因后门过门石未装而没有将C04号商铺钥匙交付滕安公司，但双方并未因此存有争议。本案双方争议出现在2012年7月12日滕安公司设计方案未获得北京市朝阳区公安消防支队审批之后。滕安公司提出在双方签署合同之前华贸公司招商人员表示协助解决消防报审事宜，但华贸公司并未予以协助。华贸公司对此予以否认。
本院认为，双方在合同中明确约定了房屋的用途，即该房屋仅限作为滕安公司在其有效之营业执照所规定的经营范围内以“哈你”的商号名称经营“哈你”品牌的运动乐园之商铺用途。双方虽然对运动乐园与儿童乐园的定义有不同理解，但是，根据双方约定的房屋用途以及“哈你”商标注册证核定的项目，可以确定滕安公司向华贸公司承租房屋是用于从事“哈你”品牌运动乐园的经营，而滕安公司将房屋装修设计为儿童乐园，应属于运动乐园的范畴。双方在合同中限定了承租房屋的用途，滕安公司据此进行装修设计，并未超出房屋用途限定的范围。消防部门未对滕安公司装修设计予以审批，是缘于滕安公司装修设计方案违反了相关规定，而滕安公司装修设计方案又缘于双方在合同中就房屋用途的限定范围。因此，滕安公司装修设计方案未能获得消防部门审批，应归结于双方之约定，对此双方均有责任，但不能以此认定哪一方构成违约。合同未能全面履行，滕安公司与华贸公司均有损���，基于公平原则，双方应各自承担一定的损失。考虑到华贸公司未将C04号商铺钥匙交予滕安公司，故C04号商铺所造成的租金及物业管理费损失由华贸公司自行承担；华贸公司已将C03号商铺交付滕安公司，滕安公司应承担C04号商铺造成的租金及物业管理费损失，具体数额本院酌情确定滕安公司已支付华贸公司的187466.4元作为华贸公司C03号商铺造成的损失。根据上述认定，本院确定解除双方所签房屋租赁合同及补充协议，滕安公司要求华贸公司返还租金、物业管理费及租赁保证金、支付违约金并赔偿损失之诉讼请求，以及华贸公司要求滕安公司支付租金、物业管理费、违约金及滞纳金之反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，
判决如下：
一、解除原告（反诉被告���北京滕安文化发展有限公司与被告（反诉原告）北京华贸奥苑房地产开发有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议。
二、驳回原告（反诉被告）北京滕安文化发展有限公司其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）北京华贸奥苑房地产开发有限公司反诉请求。案件受理费三千一百六十三元，原告（反诉被告）北京滕安文化发展有限公司负担（已交纳）；反诉费三千八百零五元四角七分，被告（反诉原告）北京华贸奥苑房地产开发有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 许承斌
二〇一三年五月八日
书记员 文怡昊 来源：百度搜索“”