河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2013）邓法民初字第981号
原告：贾林波，男，汉族，生于1973年10月6日，住河南省邓州市。
委托代理人：鞠哲，河南雷鸣律师事务所律师。
被告：贾明玉，男，汉族，生于1963年8月16日，住邓州市。
被告：曾玉琴，女，汉族，生于1959年6月17日，住址同上。
委托代理人：寇军荣，河南雷鸣律师事务所律师（特别授权）。
原告贾林波与被告贾明玉、曾玉琴为宅基地使用权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人鞠哲，被告曾玉琴及其委托代理人寇军荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾林波诉称：原告与被告贾明玉系叔侄关系，双方于2011年7月1日自愿协商后，原告将土地使用权转让给被告，被告因当时资金周转不开，拖欠原告48万元转让款，并写下欠条。后原告依约将土地使用权过户给被告，但是至今被告未付款，无奈依法起诉，要求二被告偿还48万元转让款及利息，庭审中原告当庭变更诉讼请求，诉请被告一并偿还另外4万元欠款。故请求二被告共同偿还原告52万元及利息，诉讼费用由被告承担。
原告为证明其诉称事实，向法庭提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份。2、借条、欠条各一份，证明被告分别欠原告款48万元、4万元。3、转让协议一份，证明被告欠款的理由是原告将土地使用权转让给被告。4、花洲街道办事处春风阁社区居委会组长陈长庆出具的证明，证明土地使用权归原告，原告放弃土地使用权是在转让协议的基础上签订的，是为了办证而签的，不是双方的真实意思表示。
被告贾明玉、曾玉琴辩称：原、被告在宅基地转让协议中约定转让的宅基地，是被告及原告的父亲的父辈遗留，原告应分得其父亲的相应份额。被告共兄弟四人，老大贾宝恒（原告之父）、老二贾宝典、老三贾明玉、老四贾明伟。被告通过购买二哥贾宝典的房屋已经实际占用了老宅的一半宅基，剩下一半宅基的分割使用应由原告和被告及老四贾明伟三家协商解决。但是，三家至今并没有对此宗土地的分割使用达成协议，政府也没有为原告颁发土地使用权证书，原告至今尚未取得此宗土地的用益物权，也就不具备转让此宗国有土地使用权的资格。因此，被告请求人民法院依法裁定驳回原告起诉，同时对原告当庭变更诉讼请求，认为两笔欠款不属同一法律关系，不应一并处理。被告贾明玉、曾玉琴向法庭提交以下证据：《宅基地转让协议》一份，证明原被告双方于2011年7月1日约定原告将共有宅基的一半以48万元的价格转让给被告，受让人在房屋盖好三层时支付20万元或全部现金。《协议书》一份，证明经协商原告自愿放弃共有使用权，全部宅基地归被告所有，被告的四弟贾明伟也在协议书上签字同意，居民委员会和居民小组也同意上述协议。邓城国用（2011）第845号《国有土地使用证》，证明邓州市人民政府已经为被告贾明玉办理国有土地使用权登记并颁发《国有土地使用证》，用地面积东西长15.6米，南北宽10.8米。另：应原告申请，本院对证人王安录、陈长庆作了询问调查笔录；同时，本院依职权转让土地的地籍调查、土地申请登记等资料，证明转让土地进行申请登记等异议公告情况。经庭审质证，被告贾明玉、曾玉琴对原告提供的证据1无异议，故本院予以采信；对证据2中借条无异议，但是认为与本案无关联性，对欠条的真实性无异议，但认为不具有合法性，因为宅基地的转让不具有合法性，不受法律保护，但因为欠条及借条是真实的，故本院予以采信；对证据3真实性无异议，认为不具有合法性，原告对宅基地没有使用权，或使用权处于争议状态，但因为签订协议时是双方的真实意思表示，故本院予以采信；对证据4的真实性无异议，但是对证明方向有异议，认为其不能证明宅基地使用权归原告，组长也无权对宅基地使用权确权，因为该证明与法庭对陈长庆的询问调查笔录有出入，故异议成立，以询问调查笔录为准。原告对被告出具的证据1的真实性无异议，但认为证明方向有异议，本院对协议的真实性予以采信；对证据2真实性无异议，但是证明方向有异议，认为该协议是原告为了协助被告办证所签，
本院认为异议成立；对证据3的证明方向有异议，认为该证据恰恰能证明原被告签订的协议已经生效并履行，因为土地使用权证是国家行政机关颁发的，故本院予以采信。对两份调查笔录、及本院依职权调取的证据，被告有异议，认为登记手续是原告为了协助被告顺利办证而为，本院将结合案件事实，综合予以认定。经审理，结合原告陈述和有效证据，本院确认如下案件事实：2011年7月1日，原告贾林波与二被告在自愿协商的情况下达成宅基地转让协议，双方约定：“一、甲方的宅基地位于春风阁委员会五组，教育路南段路西，其土地使用面积大约17×15米，贾林波全部宅基地。
二、贾林波负责处理与其姊妹们所有纠纷以及前妻马小丽的纠纷，四邻及职能部门的一切纠纷由乙方自行处理，与甲方无关。
三、甲方将上述宅基地作价肆拾捌万元（48万）转让给乙方。
四、乙方以欠条的方式支付给甲方宅基地转让款，现金交付于2012年12月30日前付清，房屋盖好三层时支付贰拾万元或全部现金。”乙方负责办理产权证书并承担一切费用，甲方给予协助。2011年8月3日甲方为协助二被告办理土地使用权证，原告与被告贾明玉签订了自愿放弃土地使用权协议书，案外人贾明伟也在协议书上签字，被告贾明玉遂以自己名义向邓州市国土资源局申请办理土地使用权证书，邓州市国土资源局进行了异议公告，公告期内无任何人提出异议申请。公告期间届满后，邓州市国土资源局向贾明玉颁发了邓城国用（2011）第845号国有土地使用证。后被告因为政策原因没有利用该土地使用权进行建房，也未支付原告土地使用权转让款。综上，原告诉至本院，要求判如所请。另：庭审中，贾明伟、王桂芬申请以第三人的身份参加诉讼，因为在异议公告期，贾明伟、王桂芬并未提出异议，若对土地使用权有异议可以提起行政诉讼，故本院当庭驳回贾明伟、王桂芬的申请。庭审中由于双方分歧较大，调解不获成立。
本院认为：首先，关于宅基地使用权的转让问题，物权法第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定。”土地管理法第62条规定“农民村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”说明国家对宅基地使用权是允许转让的。
原告贾林波与被告贾明玉、曾玉琴夫妇应当知道宅基地的真正使用权人，在“平等自愿”的基础上，“充分协商”签订了宅基地使用权转让协议，约定了转让价格及支付方式。此转让协议系双方自愿基础上的真实意思表示，转让协议依法成立，对原被告均具有法律约束力，原被告应按照协议约定全面履行自己的义务。原告已按协议约定协助被告办理了土地使用权证书，被告亦应按协议约定履行支付转让价款义务，现却不予支付，有违合同法的诚实信用原则，应当承担违约责任，但由于原告主张的15万元违约金过高，酌情支持1万元。其次，对于案外人贾明伟，与原告贾林波亦系叔侄关系，同样应当知道所转让宅基地的真正使用权人，不仅在原被告签订宅基地转让协议时不予反对，而且在原告未协助被告办理土地使用权证书而签订“协议书”时予以签名认可，再者又未在土地管理部门的异议公告期内提出任何异议申请，所以，案外人贾明伟对于原告宅基地使用权及原、被告间签订转让协议的事实是予以认可的，故其异议不能成立。再次，对于原告主张的被告欠其4万元借款的诉求，由于属于民间借贷纠纷，与本案宅基地使用权转让纠纷不属同一法律关系，本院不予支持，原告可另行起诉。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，
判决如下：
一、被告贾明玉、曾玉琴于本判决生效之日起三十日内一次性支付拖欠原告贾林波宅基地使用权转让款48万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2012年12月30日起计至款付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元由被告贾明玉、曾玉琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于南阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王冬泽
审 判 员 武书霞
人民陪审员 闫光权
二〇一三年五月四日
书 记 员 邓亚玲 微信公众号“”