浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙金民再字第3号
抗诉机关：浙江省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）王云：。
委托代理人（特别授权）：陈继平。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）浙江万厦房地产开发有限公司。法定代表人虞云新。
委托代理人（一般授权）：李忠山。申诉人王云为与被申诉人浙江万厦房地产开发有限公司（以下简称万厦公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2007）金中民一终字第249号民事判决，向检察机关申诉。浙江省人民检察院于2011年8月5日作出（2011）浙检民行抗字第55号民事抗诉书，向浙江省高级人民法院提起抗诉。浙江省高级人民法院于2011年11月21日作出（2011）浙民抗字第82号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申诉人王云及其委托代理人陈继平、被申诉人万厦公司委托代理人李忠山到庭参加诉讼。浙江省人民检察院指派浙江省金华市人民检察院检察员周衰菊出庭。本案现已审理终结。2006年8月28日，一审原告王云起诉至义乌市人民法院称，2003年9月10日，原义乌市万厦房地产开发有限公司（2004年11月1日更名为浙江万厦房地产开发有限公司，以下均简称万厦公司）竞拍得坐落于义乌市国际商贸城二期市场边的1号楼、4号楼地块用以开发房地产。万厦公司拍得上述地块后，即在《义乌日报》上刊登大幅广告，广告中万厦公司称1号楼、4号楼为万厦商务楼；并称万厦商务楼集国际贸易、商务办公、产品展示、商业门店、网络信息于一体；在广告图中，万厦商务楼与国际商贸城之间有连廊相通，第二、三层连廊与二期市场有3.8米宽大门。按上述广告，万厦商务楼为商业门店，且可与国际商贸城相通，该商品房价值无异于国际商贸城内的商业门店价值。鉴于上述广告所称的情况，王云于2003年10月15日向万厦公司预订了1号楼13层4号商品房，并预付了30万元购房定金。在办理预订手续过程中，万厦公司再三声称1号商务楼二楼、三楼与国际商贸城二期市场有通道相通，并称四楼与国际商贸城二期市场以后也有通道，四楼通道建成后，四楼房价按预订价再上浮20%。2004年4月28日，王云与万厦公司签订了《商品房买卖合同》，约定王云购买上述13层4号预售商品房，商品房所在地块规划用途为综合用地，商品房作商业使用，面积为31平方米，房价款为100万元。同日，王云按约用现金支付了房价款10万元，又办理了金额为60万元的商品房按揭贷款。2005年9月底，万厦公司交付了商品房。后王云从其他已接收万厦公司交付商品房的1号楼购房户得知，1号楼2层、3层、4层与国际商贸城二期市场之间根本没有通道相通。且现王云了解到，1号楼房屋规划用途为写字楼，无法作为经营场所办理个体工商户的营业执照，即上述1号楼房屋非如万厦公司所称系商业门店。没有通道与二期市场相通，也不是商业门店，万厦公司开发的1号楼商品房现状与其广告根本不符，直接影响了1号楼的价值。以万厦公司交付的商品房之现状，任何人都不会花100余万元去购买。鉴于上述事实，王云认为，万厦公司在销售1号楼商品房过程中存在欺诈行为，且王云系受万厦公司的欺诈下与万厦公司签订《商品房买卖合同》。万厦公司的欺诈行为严重损害了王云的合法权益。鉴于上述理由，王云要求撤销与原义乌市万厦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；要求返还房价款100万元；要求赔偿损失209725.57元。万厦公司辩称，一、王云起诉所称事实不成立。首先，万厦公司没有承诺或者宣传财富大厦通道与国际商贸城二期市场相连通，大厦与市场是否相通并非双方约定的权利义务。其次，财富大厦的土地使用性质为综合用地，合同约定王云所购商品房的用途为商务写字楼。大楼自竣工交付以来，进驻的众多商户已经办理了营业执照，以各自的商品房展开商务经营活动。王云所购商品房是否能够办理个体工商户营业执照，并非本案《商品房买卖合同》权利义务约定的内容。万厦公司按《商品房买卖合同》向王云交付房屋未曾违约，更不构成欺诈。
二、王云的诉讼请求于法无据。王云与万厦公司之间签订的商品房买卖合同真实有效，该合同不存在可撤销的情形。同时本案王云起诉撤销合同的时间已经超过法定期限。因此，王云要求撤销商品房买卖合同于法无据。综上所述，恳请法院依法维护合同的严肃性，保护合法正当的交易安全，请求驳回王云的诉讼请求。义乌市人民法院一审认定，一、2004年4月28日王云与义乌市万厦房地产开发有限公司（2004年11月1日更名为浙江万厦房地产开发有限公司）签订了商品房买卖合同，合同约定王云购买万厦公司在义乌国际商贸城二期市场的万厦商务楼1号楼13层4号房，房价款100万元。王云按约交付40万元购房款后，于2004年5月8日向义乌市工商银行办理了上述房屋60万元的按揭贷款手续。2005年9月16日，万厦公司通知王云于2005年9月28日至30日办理房屋交付手续。2006年7月29日，王云与义乌市万嘉物业管理有限公司签订房屋委托代办招租合同。王云委托义乌市万嘉物业管理有限公司将争议房屋出租他人。
二、2003年9月1日《义乌日报》刊登的义乌市国土资源局国有土地使用权出让公告载明争议之楼的用途为“综合用地（写字楼）”。万厦公司在《义乌日报》上刊登的广告上载明争议之楼为“万厦商务楼”，广告词有“黄金地段黄金价，一旦拥有无限发”。万厦商务楼“集国际贸易、商务办公、产品展示、商业门店、网络信息于一体，商业价值不可估量！”是“打造世界一流的商务平台，迈向国际市场的黄金通道，造就亿万富翁的黄金宝地！”。该楼的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》中载明建设项目名称为“国际商贸城二期1号写字楼”。2004年1月9日颁发的《商品房预售证》，建设项目名称为“国际商贸城二期1号写字楼”。王云、万厦公司订立合同标的的名称为万厦商务楼。2005年3月1日的《建设工程竣工验收备案表》的工程名称为义乌市国际商贸城1号写字楼（财富大厦A座）。王云、万厦公司订立合同第三条的用途为商务写字楼。
三、该楼的总平面图和2．3．4层平面图均标明与国际商贸城二期市场相邻处有一连廊，价格平面图注：四层如与市场连通，则第四层的房价上浮20％。
四、2006年1月16日该大楼的经营户向义乌市工商局咨询在财富大厦为什么不能办理个体工商户营业执照，答复是：由于财富大厦用地性质是写字楼，是企业用于办公的场所，个体工商户办理营业执照须经有关部门批准改变用地性质。义乌市人民法院一审认为，本案的焦点是王云、万厦公司签订的商品房买卖合同是否具备撤销的条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。王云主张撤销合同的理由是万厦公司在该楼的广告宣传、相关文件上名称的表述、通道是否相通、能否办理个体营业执照等方面存在欺诈行为。本案中，1、虽该楼相关图纸上显示与国际商贸城二期市场之间有连廊，但万厦公司的相关广告资料未承诺大楼与市场相通，双方所签合同上也未对此约定。2、万厦公司在义乌日报上所登载的广告词中的“黄金地段黄金价，一旦拥有无限发”等用语，没有明确具体的质量指标，属于正常的商业吹嘘，不构成广告欺诈。3、万厦公司在合同中未承诺为购房户办理个体工商户营业执照，也非万厦公司的法定义务。4、该大楼名称的变化是根据政府的相关文件确定，并非万厦公司擅自决定，双方签订的合同中载明用途为商务写字楼。综上，王云诉称万厦公司存在欺诈的依据不足，本案王云、万厦公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，应确认有效。本案不具备上述第五十四条规定撤销的法定情形，对王云的诉请不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，判决：驳回王云的诉讼请求。案件受理费16059元，其他诉讼费80元，合计16139元，由王云负担。宣判后，王云不服，向本院提起上诉称，一、万厦公司在涉案商品房用途上有欺诈行为。1、万厦公司在涉案商品房广告中称商品房是商铺。2、万厦公司对涉案商品房定价7-8万元／平方米，已脱离了写字楼的价值，且系按照商铺的房屋性质对商品房进行定价，底层比2-3层高，2-3层比4层高，4层又比5层高及以上楼层高。以上证实万厦公司告诉王云涉案商品房的用途系商铺，这与涉案商品房买卖合同第十九条约定的商业使用的用途是一脉相承的（如是写字楼，则该条应约定办公用才对），也与万厦公司在商品房使用说明书中对涉案商品房作商铺的定性相互印证。3、涉案商品房的现状充分说明万厦公司把涉案商品房作商铺建设、销售。因此，一审判决认为万厦公司在广告中没有欺诈，也未承诺为涉案商品房办理个体工商户营业执照的结论明显与事实不符。
二、万厦公司在涉案万厦商务楼与国际商贸城之间连通上有欺诈行为，其理由是：1、双方在合同中约定了涉案万厦商务楼与国际商贸城相通。合同的附件一“房屋平面图”表明，涉案万厦商务楼与国际商贸城之间存在连廊。连廊，顾名思义就是建筑与建筑之间连接的走廊、通道。若建筑之间不相通，则根本不会也没有必要设置连廊。2、万厦公司制作的价格平面图证实万厦公司承诺涉案万厦商务楼与国际商贸城连通的事实。首先，从价格平面图看，2-3楼有连廊，价格比4楼高很多。其次，连廊上的房屋价格与同层其他位置的房屋价格相比只高不低。该事实唯一合理的解释是连廊就是涉案万厦商务楼与国际商贸城之间的连通通道，否则，连廊是涉案万厦商务楼的死角之一，位置处于绝对劣势，不会出现这样的价格。3、王云提供的万厦商务楼预定书、万厦公司发给陈兰贞的通知及万厦公司与金章良的补充协议进一步证实了万厦公司承诺涉案万厦商务楼与国际商贸城连通的事实。首先，涉案万厦商务楼4楼商品房价格是有变化的，万厦公司先是称已有连廊连通，退还了部分房价。这足以说明万厦公司承诺过涉案万厦商务楼与国际商贸城连通的事实。其次，上述价格变化过程说明，涉案万厦商务楼与国际商贸城有没有连通，商品房价格绝对不一样，仅有连廊与有连廊连通的情况下价格也绝对不一样。结合4楼商品房加价20%后与2-3楼商品房在价格上还有差距的事实，足以证实2-3层原定价格就是连通前提下价格，否则不合常理。综上，双方明确约定涉案万厦商务楼与国际商贸城之间连通，万厦公司更明确承诺连通，但事实却是不连通的，故在连通的问题上万厦公司有欺诈行为。一审判决万厦公司在万厦商务楼与国际商贸城之间相通问题上不存在欺诈并驳回王云的全部诉讼请求错误。请求二审法院撤销原判，依法改判支持王云的诉讼请求。
被上诉人万厦公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审经审理，查明的事实与原一审判决认定的事实一致。本院二审认为，本案二审期间的争议焦点是：
一、万厦公司在出卖涉案商品房时对商品房的用途和连廊连通上是否存在欺诈以及涉案合同是否可撤销。
二、万厦公司是否应承担返还购房款和赔偿损失的民事责任。根据已查明的事实，万厦公司在对1号楼地块立项和核准商品房预售时，均按写字楼申报，义乌市建设局颂发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证批准的用地项目名称、建设项目名称、工程名称均为写字楼，1号楼商品房预售证明确房屋用途性质为写字楼。涉案的商品房买卖合同第三条明确约定该商品房的用途为商务写字楼，第十九条约定买受人的房屋仅作商业使用，与经批准的房屋用途性质一致。因此，涉案的商品房买卖合同既未隐瞒房屋用途性质为写字楼，也未约定房屋用途为商铺，上诉人称万厦公司在商品房销售中告知涉案房屋用途为商铺的上诉理由不成立。万厦公司在《义乌日报》上发布广告，对其即将开发建设的万厦商务楼1号楼、4号楼所做的介绍，对该楼盘商业价值渲染过高，但其并未宣称整座商务楼为商铺。关于商品房的价格，万厦公司作为开发商有自主定价权，买受人也可以决定是否接受开发商的定价，同时，房屋的内部结构与房屋的用途也没有必然的联系，单就房屋价格和结构无法认定万厦公司宣称涉案商品房为商铺，故王云上诉提出万厦公司在商品房广告中称涉案商品房是商铺的理由缺乏事实依据，不予采纳。双方当事人签订的商品房买卖合同未约定涉案万厦商务楼连廊与国际商贸城二期市场连通。合同的附件一房屋平面图以及房屋价格平面图仅载明涉案1号楼第二层连廊与义乌国际商贸城二期市场相连，而并非连通。因此，万厦公司在涉案商品房与国际商贸城连通问题上不构成欺诈，王云提出万厦公司在连廊连通问题上有欺诈行为的依据不足，不予支持。综上，被上诉人万厦公司对涉案商品房的用途上和连廊连通问题上不存在欺诈，双方当事人之间签订的房屋买卖合同有效。1号楼的2至4楼房屋价格与连廊相通有重大影响，而涉案房屋系13层，且与2-4层房屋价格相差较大，故双方当事人仍应当按照合同的约定履行各自义务。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16139元，由上诉人王云负担。浙江省人民检察院抗诉认为，本院（2007）金中民一终字第249号民事判决适用法律存在不当，理由如下：1、本案商品房买卖合同虽然没有条款直接记载万厦商务楼第二、三层连廊与国际商贸城二期市场连通，但是现有证据足以表明万厦公司承诺连廊相通。（1）万厦公司对外提供的信息足以表明连廊相通。万厦商务楼1号楼坐落于国际商贸城二期市场编号为1号的地块，万厦公司广告宣传时使用了“国际商贸城•万厦商务楼”这一名称，其记载对外显示，万厦商务楼与国际商贸城二期市场密切相关，具有一体性。在此基础上，万厦公司提供的价格平面图、房屋平面图又显示二者有连廊相连，购房人将二者联系在一起考量合乎常理。连廊作为建筑与建筑之间连接的走廊、通道，其功能通常就在于通行，按照一般人的理解，该连廊能使万厦商务楼与国际商贸城二期市场相通。同时，建设工程规划许可证附图显示第二、三层连廊设置有门，而门的基本功能就在于为人们提供通行的途径。从商品房的销售情况看，第二、三层连廊上的房屋价格比同层其他位置大部分房屋的价格高，也印证了连廊相通的事实。何况，对于价格平面图中未显示有连廊相连的第四层，万厦公司尚且在签订房屋买卖合同前告知第四层连廊已相通并上浮20%房价，对已标明连廊相连的第二、三层反而未宣称开通显然不合逻辑。（2）浙江省高级人民法院相关生效判决实际上已经确认了万厦商务楼相关商品房买卖合同约定了第二、三层连廊相通。在与本案类似的俞跃君、陈东民等案件中，浙江省高级人民法院认为，“本案合同约定的房屋价款是第二层（或第三层）连廊连通情况下的房屋价款”［见（2007）浙民一终字第160号、（2007）浙民一终字第131号民事判决］，这一认定表明万厦公司与第二、三层购房人系以连廊相通为基础计算房屋价款并签订商品房买卖合同，也就是说，万厦公司在销售商品房时对连廊连通作出了确认、承诺。2、万厦公司构成根本违约。万厦公司基于第二、三层连廊连通对外销售万厦商务楼，但万厦公司竞拍本案地块时已经知道“建设规划补充说明”记载“连接体（骑楼）与市场之间不得开门，若要开门，需双方协商解决”，却未将这一情况告知购房人，目前连廊未能相通，万厦公司构成根本违约。根据万厦公司所发资料显示，万厦公司实际上确认其对外销售的商品房涵盖了商业经营的用途，王云购买本案商品房系用于商业经营，万厦公司对此应当能够预见和知晓，故对连廊连通问题产生的影响应从商业投资意义上考量。在商业经营中，有效的客流是影响营利能力的关键所在。连廊是否能连通对客流量影响很大，客流量的大小直接影响王云对所购商品房未来营利能力的预期，对王云判断本案商品房的商业价值和投资价值有重要影响。本院再审过程中，王云称，申诉理由与检察机关的抗诉意见理由一致，并认为万厦公司存在欺诈行为，要求撤销原审判决，撤销与原义乌市万厦房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，返还购房款100万元及利息（利息从缴纳购房款开始计算），返还诉讼费32273元，并要求万厦公司支付精神损失费100000元。万厦公司辩称，一、本案商品房买卖合同没有任何条款记载万厦商务楼第二、三层与国际商贸城连通，也没有任何证据证明万厦公司承诺连廊相通。
二、万厦公司在广告宣传时使用了“国际商贸城•万厦商务楼”并无不当，万厦商务楼坐落于国际商贸城是事实，但公众不可能认为万厦商务楼与国际商贸城是一体。
三、万厦公司提供的平面图仅仅表明与国际商贸城市场相连接，看不出相通。
四、抗诉书中声称“第二、三层连廊上的房屋价格比同层其他位置价格高”是违背事实的。事实上，连廊上的所有房屋根本没有实际销售出去，恰恰说明了万厦公司没有欺诈公众。精神损失费不能在合同里面主张。原审判决认定事实清楚，请求予以维持。再审中，万厦公司提供下列证据：1、财富大厦收支情况表一份，证明万厦开发诉争相关项目收支情况。2、平面图一份，证明财富大厦A座销售情况。3、财富大厦A座预收款台账一份，证明财富大厦A座销售情况。上述证据同时证明，财富大厦的销售价格并不是像王云所说的与连廊越近价格越高。对万厦公司提供的证据，王云质证认为：证据1与王云无关联性。项目亏损，与欺诈没有关系。证据2，在原一审时王云向法院提供有万厦公司盖章的平面图和设计图，门有三米八宽，就是现在堵掉了。证据3真实性有异议，据购房户统计，财富大厦是越低层价格越高，高层价格越低，连廊的价格越高。本院对上述证据与本案的关联性不予认定。本院再审经审理，确认原二审查明的事实。本院再审认为，所谓合同欺诈行为，是指签订合同的一方当事人故意告之对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人在违背其真实意思的情况下，签订和履行合同的行为。王云主张万厦公司在销售商品房过程中存在欺诈行为，且使其在受万厦公司欺诈的情况下与万厦公司签订商品房买卖合同，请求撤销双方订立的商品房买卖合同，应由其对相关事实负举证责任。根据原审、再审查明的事实，王云与万厦公司签订的《商品房买卖合同》里没有万厦商务楼1号楼与国际商贸城连廊相通的内容。《商品房买卖合同》附件一房屋平面图以及房屋价格平面图虽显示二者第二、三层有连廊相连但并未标注相通。王云认为其原审提供的四层的预订书中“四层今后如增加与市场之间的通道，则该层房价按本预订房价上浮20%”的约定亦可印证连廊相通的事实，而该预订书仅表明四层存在增加与市场之间的通道的可能性，万厦公司并没有承诺连廊必然会与市场相通。从“建设规划补充说明”记载的内容分析，在能与市场协商解决的前提下市场与连接体存在开门的可能性，且据原审庭审双方陈述，万厦公司一直为开通与国际商贸城的通道与相关部门协商解决，在交付时未能开通，非万厦公司之力所能为，因此，不能以此认定万厦公司故意隐瞒真实情况。另王云亦未能提供证据证明万厦公司在向其销售涉案房屋时承诺过万厦商务楼二、三、四层的连廊与国际商贸城必然相通。综上，王云主张万厦公司在销售涉案商品房时存在欺诈行为依据不足，本院不予支持。检察机关的抗诉事由不能成立。本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论并作出决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，
判决如下：维持本院（2007）金中民一终字第249号民事判决。本判决为终审判决。（此页无正文）
审 判 长 应秀良
审 判 员 马美华
代理
审判员 赵 燕
二〇一三年四月九日代
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