福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）厦民终字第115号上诉人（原审原告）蔡朝河（曾用名蔡朝和），男，1934年1月15日出生。委托代理人蔡志生（系蔡朝河之子），男，1966年1月24日出生。被上诉人（原审被告）王成才，男，1983年2月13日出生。被上诉人（原审被告）赵玲，女，1978年7月7日出生。
上诉人蔡朝河因与被上诉人王成才、赵玲物权保护纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2012）思民初字第10501号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蔡朝河原审请求判令：1、王成才、赵玲返还占用蔡朝河位于厦门市思明区曾厝垵社79号之A（右）约300平方米的房产；2、王成才、赵玲承担本案的全部诉讼费用。原审法院查明，2011年5月20日，蔡朝河与王成才、赵玲签订一份《房屋租赁合同》，约定：蔡朝河将其位于厦门市思明区曾厝垵社79号之A（右）东边，建筑面积约为100平方米的房屋出租给王成才、赵玲用于经营家庭旅馆。租赁期限10年，自2011年6月10日至2021年6月9日止。租金每3年递增一次，前3年每年租金为190000元。此外，合同还规定了违约责任等条款。合同签订后，蔡朝河将讼争房产交由王成才、赵玲，王成才、赵玲进行装修后作为家庭旅馆使用，并按合同约定向蔡朝河支付了每月16000元的租金。另查明，蔡朝河系讼争房产思明区曾厝垵社79号的产权人，该房产占地面积约为100平方米，共四层。王成才、赵玲于租赁期间经蔡朝河同意加盖4层楼梯。本案的租金高于周边的行情。原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，是合法有效的。本案争议焦点在于合同约定的租赁面积。蔡朝河主张，其出租的房屋仅为100平方米，并要求王成才、赵玲支付多占用部分（约300平方米）房屋的租金。蔡朝河认为，根据双方约定，其承租的是讼争房产思明区曾厝垵社79号之A（右）一整栋房屋，100平方米实际是整栋房子的占地面积。原审法院认为，为确认双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁面积，应综合考虑合同目的、合同履行情况及市场行情予以认定。第一，就合同目的而言，租赁合同写明该房屋用途为家庭旅馆，根据曾厝垵家庭旅馆的行业现状，一般是整栋住宅装修后用于旅馆使用。若仅是一层两个房间作为家庭旅馆经营，与逻辑不符。第二，根据合同履行情况，合同签订后，蔡朝河将讼争房产交由王成才、赵玲，王成才、赵玲进行装修后作为家庭旅馆使用，并按合同约定向蔡朝河支付了每月16000元的租金。王成才、赵玲于租赁期间经蔡朝河同意加盖4层楼梯。讼争房产从交付起到起诉之日，已由王成才、赵玲装修使用1年多，蔡朝河在此期间从未提出异议，其实际行为已说明合同约定的租赁物为思明区曾厝垵社79号之A（右）整栋房屋。第三，就市场行情而言，每月租金16000元，而租金还将每3年递增10%以上，租金高于周边的行情，超过了厦门中心商业区繁华路段的租金，从该租金的数额判断，是讼争房产整栋房屋的租金。综上所述，蔡朝河的主张于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回蔡朝河的诉讼请求。宣判后，蔡朝河不服，向本院提起上诉。
上诉人蔡朝河上诉称，双方于2011年5月20日签订一份《房屋租赁合同》，蔡朝河将讼争房屋中约100平方米出租给王成才、赵玲用于经营家庭旅馆，期限十年，租金每三年递增一次，前三年每年租金为19万元。合同签订后，王成才、赵玲将讼争房屋四层楼约400平方米全部作为家庭旅馆对外营业。蔡朝河多次与王成才、赵玲沟通，要求王成才、赵玲支付多占用部分的房屋租金每月1.6万元，均被拒绝。为不影响家庭旅馆的经营，蔡朝河还通过滨海街道司法所给双方进行调解，但王成才、赵玲仍给予拒绝。在原审诉讼中王成才、赵玲拒绝法院主持的调解。原审法院认为，就市场行情而言，每月租金16000元，而租金还将每三年递增10%以上，租金高于周边行情，超过厦门中心商业区繁华路段的租金，从该租金的数额判断，是讼争整栋房屋的租金。对此，蔡朝河认为，整栋房屋约400平方米，月租金仅为16000元，明显低于厦门市中心商业区繁华路段商业用房的租金。而且目前曾厝垵社的家庭旅馆业发展迅速，王成才、赵玲在讼争房屋经营的家庭旅馆生意兴隆，收益已远远超过经营初期。按照民法通则的公平合理原则和情势变更原则，蔡朝河多次与王成才、赵玲协商适当提高租金，均未果。综上，请求撤销原审判决，改判支持蔡朝河原审全部诉讼请求。
被上诉人王成才、赵玲答辩称，1、王成才、赵玲不存在侵权行为，蔡朝河的上诉缺乏事实与法律依据。租赁合同第一条第一款“出租房屋位于厦门市思明区曾厝垵社79号之A（右）边，建筑面积约壹佰平方米……”。之所以没有写明建筑面积处于整栋房屋的哪个楼层，就是因为王成才、赵玲实际承租的是面积三百多平方米整栋楼，写的“建筑面积100平方米”其实是指占地面积。租赁合同第一条第二款表明每年租金是19万元，即每月将近16000元，每三年递增10%。这个价格在曾厝垵远远高于100平方米应有的租金，甚至超过厦门地区繁华路段的租金，因此该租金是租赁一栋房屋的租金。租赁合同第二条写明租赁房屋的用途是用于家庭旅馆，众所周知，家庭旅馆通常是指整栋住宅装修之后用作旅馆使用，如果真的只租100平方米，那实际就只有两个房间，是无法作为家庭旅馆的。讼争房屋的装修至少需要两个月时间，蔡朝河及其家属由始至终一直住在隔壁，却从未提出异议，如依照蔡朝河主张，这也明显不符合常理。出庭作证的证人也进一步印证了讼争房屋用作家庭旅馆的情况。王成才、赵玲的租金完全足以支付整栋房屋租金，蔡朝河出租的实际是整栋房屋。2、蔡朝河企图单方面提高租金，恶意提起诉讼，违反合同诚信原则，原审判决驳回其诉求是正确的。综上，请求驳回蔡朝河的上诉，维持原判。
经审理查明，蔡朝河除对“本案的租金高于周边的行情”有异议外，对原审查明的其他事实没有异议。王成才、赵玲对原审查明的事实没有异议。另查明，二审中双方确认蔡朝河在签订合同后将整栋楼交给王成才、赵玲，蔡朝河还与原租户解除了合同。二审中，蔡朝河提交了一份柯建平、黄金风与王成才签订的《房屋租赁合同》，拟证明目前租金上涨情况。对此王成才、赵玲质证认为，两份合同价格差距在于该合同是2012年新签的，而与蔡朝河签订的合同是2011年签订的，而且该房屋比较大，还有门面，价值不一样。
本院认为，本案争议的焦点在于蔡朝河与王成才、赵玲签订的租赁合同指向的是讼争房产一栋楼还是仅一层楼。从蔡朝河交房、王成才和赵玲装修及使用的情况分析，蔡朝河在出租时是将讼争房产整栋楼都交给王成才、赵玲使用，王成才和赵玲也对讼争房产整栋楼进行装修并使用经营至今。就讼争房产的租金标准分析，讼争房产系蔡朝河自建住宅，四层楼共400平方米，如每月租金16000元，则每100平方米约4000元，符合住宅出租行情，也与王成才、赵玲原审提交的租赁其他曾厝垵房屋的行情相当。如按照蔡朝河所主张的出租的仅为100平方米，租金为每月16000元，则远远高出同类房屋的租金行情，也远远高出蔡朝河二审提交的租赁合同所体现的2012年租金行情，显然不合常理。故本院对蔡朝河的主张不予采信。综上，应当认定双方合意的是出租整栋楼，王成才、赵玲使用讼争房产整栋楼符合双方合同的真实意思表示。蔡朝河要求王成才、赵玲返还300平方米的讼争房产没有事实与法律依据，不应予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉人蔡朝河的上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人蔡朝河负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 黄培芳
代理
审判员 许 莹
二〇一三年一月十七日
书 记 员 程 平《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：