浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙台民终字第964号
上诉人（原审被告）：陈其坤。
上诉人（原审被告）：汪秀凤。两上诉人的
委托代理人：潘夏夫。
被
上诉人（原审原告）：陈春根。
被
上诉人（原审原告）：王彩凤。两被上诉人的
委托代理人：陶素青。
上诉人陈其坤、汪秀凤因土地使用权转让合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2012）台温石民初字第143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明：原告陈春根、王彩凤系夫妻关系，被告陈其坤、汪秀凤亦系夫妻关系。2007年12月24日，原告陈春根、王彩凤与案外人江友生签订了一份宅基地转让协议书，约定江友生将其在温岭市松门镇东南移民小区分得的安置房地基转让给原告，以江友生名义批地、建房手续，由原告负责建造并负责向村委会缴纳相关费用。双方同时约定，在江友生取得土地使用权证、房屋产权证后，江友生协助原告办理过户手续。2009年4月7日，原告与被告签订了一份宅基地转让协议书，约定由原告将向江友生购得的位于温岭市松门镇东南移民小区的宅基地转让给被告，转让价为168000元，向村委会缴纳的费用仍由原告方负责。原、被告同时约定房屋建成后，在原告领取江友生名下的房产证、土地证后，在三十天内协助被告办理过户手续，费用由被告负责。如因江友生或原告的原因导致无法办理过户手续，由原告退还被告已收取的宅基地款及建房所花费的一切费用，并按月利率1%计息。合同签订后，被告向原告支付了148000元后，被告按规划建造了在东南移民小区的房屋。2010年11月9日，被告陈其坤与江友生签订了一份建房户头转让书，约定江友生将其在东南移民小区建房户头转让给被告陈其坤，作价53000元。2011年3月11日，被告陈其坤、汪秀凤与江友生签订了一份房屋买卖合同，约定将江友生所有的坐落于温岭市松门镇东南移民小区的房屋转让给被告陈其坤、汪秀凤，转让价格为168000元，并办理了过户手续，被告取得了房屋的土地使用权证和房屋产权证。原审法院认为：本案的争议焦点为：1、被告主张的房屋系直接向江友生购买是否成立？该院经审查后认为，根据原、被告2009年4月7日签订的协议书来看，被告是明知该户地基的享有者是案外人江友生，双方约定的也是对2007年12月24日原告与案外人江友生的协议书的一个延续，均是约定向房屋所在村缴纳的费用由原告负担，而建造及其他费用由买受人负担。虽然2011年3月11日签订的协议表面来看是被告与江友生履行完成了协议，但该院认为该合同约定的价款与原告、被告之间约定的房屋转让价款一致，且没有证据证明被告向江友生支付了购房款，而同时被告也承认其已支付过148000元给原告。因此，该院认定2011年3月11日的协议实际上是被告与案外人江友生为办理过户手续方便而签订的合同，并非双方的真实意思表示，该院认定被告主张的与案外人江友生之间直接发生买卖关系并不成立。2、被告所认为的原告未履行协助义务是否构成被告拒付余款的理由？该院经审查后认为，首先在本案中无证据证明原告是否履行了协助义务且该协助义务并不能用金钱来衡量其价值，故被告拒绝支付余款20000元的理由并不成立。综上，该院认为，原、被告之间的买卖协议系双方自愿，依法应认定有效。现被告已经取得了出让标的物所有权，应当按约支付价款。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条的规定，
判决如下：被告陈其坤、汪秀凤在本判决生效之日起十日内支付给原告陈春根、王彩凤20000元。案件受理费300元，减半收取150元，由被告陈其坤、汪秀凤负担。宣判后，陈其坤、汪秀凤不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人与案外人江友生（即土地使用权人）于2007年12月24日签订一份名为房屋买卖，实为地基转让协议书，此时江友生的地基尚未取得，双方事后也没有实际交付行为。2009年4月7日，上诉人与被上诉人签订宅基地转让协议书，但被上诉人既没有从案外人江友生手中接收得地基，也未取得土地使用证，未向上诉人履行交付地基义务，因此，上诉人与被上诉人签订的合同尚未生效；2、上诉人与江友生于2010年11月9日签订的建房户头转让协议书，投资建造房屋，于2011年3月11日签订房屋买卖合同，据此从案外人江友生户购买得诉争房地产，该房地产的转让取得与被上诉人没有任何关系；3、被上诉人既没有与江友生签订的协议履行投资建房、承担办理有关过户手续、税费等义务，也未履行向上诉人交付地基和协助上诉人办理过户手续等合同义务，构成根本性违约；4、上诉人与被上诉人诉争的标的物是宅基地即土地使用权纠纷，不是房屋买卖合同纠纷，审理本案应适用土地使用权合同纠纷的相关法律规定。综上，请求二审撤销原判，依法改判。陈春根、王彩凤辩称：
一、被上诉人与江友生于2007年12月签订了买卖协议后，被上诉人向村委会缴纳了相关费用，同时，江友生也将宅基地交给了被上诉人，被上诉人将基础造好后，才与上诉人签订了宅基地转让协议书，该协议书名为宅基地转让，实际上是房屋转让。
二、上诉人与江友生签订的建房户头转让协议及温岭市房屋买卖合同，仅是为了办理房地产过户登记手续所需的一种表面形式合同，并不存在实际的买卖关系。
三、上诉人与被上诉人在办理房屋过户手续过程中，上诉人当时没有通知被上诉人协助办理，而且现在房屋也已经转入上诉人名下，谈不上协助的问题。综上，上诉人上诉理由不能成立，要求二审法院维持原判。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。
本院认为，两被上诉人于2007年12月24日与案外人江友生签订的房屋买卖协议书，从协议书的实质内容来看，其性质系土地使用权转让。后两被上诉人又于2009年4月份将该土地使用权转让给两上诉人也是事实，根据双方签订的协议可以明确反映出转让的宅基地系两被上诉人从江友生处受让而来，且相关内容也同两被上诉人与江友生之间签订的协议存在着延续性，故一审确定本案案由为房屋买卖合同纠纷不当，本院依法变更为土地使用权转让合同纠纷。上诉人主张被上诉人与其签订协议时未取得土地使用权证，该合同应当属效力待定，其理由不能成立，因为即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，此对债权合同的效力并不产生影响，该债权合同仍然应当认定为有效。在本案诉讼之前，上诉人已经完成了过户登记手续，并不存在着因被上诉人未能协助导致其无法过户的事实，上诉人拒付余欠的转让款20000元缺乏事实和法律依据。对于上诉人与江友生之间签订的建房户头转让协议及房屋买卖合同，一审认定其仅是为了办理过户手续的方便而签订并无不当，上诉人主张其是从江友生处直接购得诉争房地产的理由不能成立。因为根据上诉人在二审期间的陈述，其在2010年还没有取得土地使用权证时就开始在该宅基地上建造房屋，而双方签订房屋买卖合同时间却在2011年3月31日即办理过户登记的当天，这更加佐证了上诉人与江友生之间签订的协议仅是为办理过户登记所需。综上，原审判决实体处理结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人陈其坤、汪秀凤负担。本判决为终审判决。
审 判 长 郭晓明
审 判 员 汤坚强
代理
审判员 张淑娅
二〇一三年一月十六日代
书 记员 郭巧燕 来自：