南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2012)鼓民初字第3467号
原告：南京骏湖物业管理有限公司，住所地本市鼓楼区中山北路**中环国际广场**。
法定代表人：戴涛，该公司董事长。
委托代理人：董必正，北京市隆安（南京）律师事务所律师。
被告：张向农，男，1969年8月22日生，汉族，住本市雨花台区。
委托代理人：张寅春，男，1974年3月5日生，住本市江宁区。
第三人：山西晨昊环保工程有限公司，住所地山，住所地山西省太原市万柏林街区兴华街******v>
法定代表人：张向农，该公司总经理。
委托代理人：张寅春，自然情况同上。 原告南京骏湖物业管理有限公司（以下简称骏湖物业）与被告张向农、第三人山西晨昊环保工程有限公司（以下简称晨昊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由
代理
审判员李庆华适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骏湖物业的委托代理人董必正，被告张向农、晨昊公司的委托代理人张寅春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告骏湖物业诉称，2010年8月12日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告将位于本市中山北路105-6号中环国际广场1109室出租给被告，租期24个月，从2010年8月16日至2012年8月15日。年租金为37199元，半年支付一次，被告应于当期的最后一个星期向原告支付下一个半年的租金，加上物业管理费、公摊水电费，房屋的全包租赁费为42594.50元。如被告未能按时支付租金、物业管理费、公摊水电费的，原告有权解除合同，收回房屋。 合同签订后，被告屡次逾期支付房租等费用。2011年底被告未能支付租金、物业管理费、公摊水电费等费用。原告多次通知被告支付费用，被告才在2012年3月8日支付5000元费用。随后，原告虽多次联系被告，但被告一直置之不理。2012年3月29日，原告通过EMS快递通知被告，解除《房屋租赁合同》。迄今，被告既不支付费用，也不迁出房屋，给原告造成了重大经济损失，原告遂诉至法院，要求判令：（1）被告支付至2012年10月的全包租赁费及房屋使用费、电费等共计25069.8元，并同意被告所交保证金3000元从中折抵，并按3549.54元/月支付房屋使用费直至被告迁出之日；（2）被告立即迁出本市中山北路105-6号中环国际广场1109室并将房屋交还原告；（3）被告承担本案诉讼费用。 被告张向农、第三人晨昊公司共同辩称，2012年4月，原告撬开本市中环国际广场1109室房门，将晨昊公司的物品搬走，原告的行为已经构成盗窃，被告和第三人不会支付原告房租。
经审理查明，张向农系晨昊公司的法定代表人，晨昊公司成立于2010年8月26日，租赁房屋实际由晨昊公司南京办事处使用。 本市鼓楼区中山北路105-6号中环国际广场1109室房屋系中国人民解放军南京军区军人俱乐部所有，俱乐部委托原告负责租赁并进行日常维护管理。 2010年8月12日，原告（甲方）和被告张向农（乙方）签订《房屋租赁合同》，将本市中环国际广场的11层的09（59.95平方米）号的办公用房出租给乙方，租赁期共24个月，即从2010年8月16日起至2012年8月15日止；租赁合同约定，本房屋的全包租赁费为42594.50元，已包含租金、物业管理服务费、物业公摊水电费。其中，该房屋年租金为37199元，物业管理费为4316.40元/年，公摊水电费为1079.10元/年；上述费用的缴纳均按半年支付，乙方于当期的最后一个星期（正常工作日，不含双休日和法定节假日）向甲方支付下一个半年度租金、物业管理服务费和公摊水电费；乙方在签订合同时向甲方支付3000元作为租赁保证金，租约期满后或任何情况下的合同提前终止、解除、结清相关费用后甲方无息退回乙方；该房屋的电费收费标准为0.92元/度，由乙方自行承担，因甲方代为支付，该费用由乙方每月直接支付给甲方；乙方保证按时支付租金、物业管理费、物业公摊水电费和户内水、电费，没有按时支付所承租房的租金、物业管理服务费、物业公摊水电费等，甲方可以单方解除合同，收回房屋并由乙方承担由此给甲方造成的损失；乙方如未能按时支付房屋租金及其他应向甲方缴纳的费用的，甲方需以书面形式提前通知乙方缴费；乙方自收到通知之日起五个工作日内仍未缴纳的，每延误一天，应向乙方按日租金2倍支付违约金，但该违约金的最高金额不应超过二个月的租金；乙方超过一个月而不交房租、物业管理服务费、公摊水电费的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，并由乙方承担违约责任等。 2011年7月29日、2011年12月5日、2012年1月11日、2012年1月30日、2012年2月8日，原告分别向晨昊公司发出收费通知单，催缴房租等各项费用。2012年3月29日，原告通过EMS向被告张向农发函，要求解除双方所签订的《房屋租赁合同》，该EMS于4月11日到达被告处，被告拒收。 2012年4月20日，原告将1109室房屋内物品搬至库房，准备将该房屋另行出租。4月25日，晨昊公司因物品被搬与原告发生纠纷，双方均向派出所报警。目前，该房屋仍被晨昊公司锁住，内有该公司的一些办公用品。 该租赁房屋的全包租赁费被告张向农交至2012年2月15日，2012年3月，被告张向农交付租金5000元。电费交至2011年11月1日，当时电表读数为3051度，截至2012年10月19日，电表读数为4870度。原告以被告拖欠租金为由诉至法院，要求判如所请。 案件审理中，因张向农为设立公司以自己的名义对外签订合同，晨昊公司成立后已经实际享有房屋租赁合同权利并履行合同义务，经本院释明，原告选择张向农为本案被告，晨昊公司作为第三人参加诉讼。 庭审中，原告同意被告所交保证金3000元从应支付的租金及房屋使用费中折抵，要求被告支付费用22069.8元，同时，被告认为房屋租赁合同自原告将其租赁房屋撬开之日即2012年4月20日解除。 上述事实，有房屋租赁合同、收费通知单、EMS快递单、电表记录、谈话笔录和本院庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，被告张向农在晨昊公司成立前以自己的名义对外签订合同，对原告而言合同中载明的主体是张向农，根据合同相对性原则，张向农应承担合同责任。晨昊公司成立后，其南京办事处实际使用本市鼓楼区中环国际广场1109室房屋，并向原告缴纳房租等费用，已经实际享有《房屋租赁合同》的权利并承担相应的义务，此时，原告可以行使选择权，选择由谁作为本案被告。现原告选择张向农作为被告符合法律规定。 原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，不违背法律规定，双方应按合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 根据原、被告所签《房屋租赁合同》的约定，租金、物业管理费、公摊水电费等按半年支付，被告应于当期的最后一个星期向原告支付下一年度的费用，乙方超过一个月不交付费用的，甲方有权解除合同。现被告逾期未付费用，其行为构成根本违约，原告于2012年3月29日向被告发函，要求解除房屋租赁合同，该EMS于同年4月11日到达被告处，故本院认定租赁合同自2012年4月11日解除。
被告抗辩称，原告未经被告同意就撬开房门，“盗窃”、损坏室内物品，
本院认为，如被告认为原告的行为已经构成犯罪或侵犯其财产权，可以另外寻求救济途径，不能以此理由拒绝支付房租等费用。 合同解除后，被告应将租赁房屋腾空交还给原告，并按全包租赁费42594.50元/年的标准（折合每月费用为3549.54元）向原告支付自2012年4月11日起至租赁房屋实际交还日止的房屋使用费用。截至2012年10月19日，被告应支付8个月的全包租赁费及房屋使用费，合计28396.3元，扣除被告已经支付的租金5000元和保证金3000元，被告应支付20396.3元全包租赁费和房屋使用费。 另，根据房屋租赁合同约定，乙方应自行承担户内所发生的水、电费，因甲方代为支付的，乙方应将费用支付给甲方。现乙方尚欠电费1673.48元，即0.92*（4870-3051）元。 上述费用合计，被告应支付原告费用22069.78元。 晨昊公司南京办事处作为房屋实际使用人，在原、被告《房屋租赁合同》解除后，负有将房屋腾空并交还原告的义务。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，
判决如下： 一、被告张向农自本判决生效之日起十日内支付原告南京骏湖物业管理有限公司全包租赁费、房屋使用费、电费等共计22069.78元，并按月租金3549.54元/月标准向原告支付自2012年10月20日至房屋实际交还之日止的房屋使用费。 二、被告张向农、第三人山西晨昊环保工程有限公司自本判决生效之日起十日内将本市鼓楼区中山北路105-6号中环国际广场1109室房屋腾空并交还给原告南京骏湖物业管理有限公司。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费260元，减半收取130元，由被告负担（原告已预交，被告于给付上述款项时一并向原告支付该款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理
审判员 李庆华
二〇一三年一月八日 见习
书记员 徐瀚文 百度搜索“”