浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2012）嘉善民初字第1996号
原告：马友龙。
委托代理人：杭璐东。
委托代理人：王惠明。
被告：袁婵琴。
委托代理人：袁利波。
委托代理人：沈佩红。
原告马友龙与被告袁婵琴房屋买卖合同纠纷一案，原告于2012年9月6日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由
审判员沈定连按照简易程序，于2012年10月11日公开开庭进行了审理。原告马友龙的委托代理人杭璐东，被告袁婵琴的委托代理人袁利波、沈佩红到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，于2012年12月21日公开进行了第二次开庭审理，原告马友龙和委托代理人杭璐东，被告袁婵琴的委托代理人沈佩红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告马友龙起诉称：2011年9月10日，原告与被告签订《房屋产权转让协议》一份，由被告将嘉善县罗星街道嘉善大道21、23号建筑面积为246.37平方米的房产出让给原告，价值490万元。并约定被告于2011年11月8日之前搬出该房产进行交付，2011年11月10日之前办理产权登记。逾期每月赔偿金15万元。2011年9月11日，原告将房款汇入被告父亲袁利波开设于中国农业银行的账户中，被告对此以认可并出具了收据一份。事后查明，该房屋被告在银行尚有抵押贷款未归还。经原告催讨，被告以生意周转困难为由回避、拖延，拒不交房及办理过户手续，为此，特诉诸法院，请求：1、判令解除双方签订的《房屋产权转让协议》；2、判令被告返还购房款490万元；3、判令被告支付赔偿金30万元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告为其主张向本院提供证据如下：1、原告身份证以及被告身份证各一份。证明：原、被告诉讼主体资格。2、《房屋产权转让协议》一份。证明：原、被告双方之间房屋转让的事实，诉争的房屋以及价格。3：国有土地产权证，房屋所有权证各一份。证明：买卖的房屋是被告所有的。4、中国农业银行转账凭证三份。证明：原告在2011年9月11日转账3次，共计490万元。5、收据一份。证明：原告已经向被告支付购房款，被告同意支付到她父亲袁波的账上。
被告袁婵琴在庭审中口头答辩称：购房款到底有没有汇到袁利波的账户上，被告并未认可，汇进来的钱当即按原告的要求又汇出去了，被告并未真正收到购房款。被告袁婵琴向本院提供的证据有：中国农行取款业务单三份。证明：购房款被告并未真正收到，汇进来又汇出去了。上述证据经庭审质证，原、被告对证据的真实都没有异议，本院予以确认。本院根据原、被告提供的证据及在庭审中的陈述，本院确认案件事实如下：被告与被告代理人之间系女儿与父母关系。因被告之父袁利波向原告借款，连本带利尚欠750万元，为此，被告及其母分别与原告签订二份《房屋产权转让协议》，共计750万元。其中2011年9月10日，原告马友龙与被告袁婵琴签订《房屋产权转让协议》一份，由被告将嘉善县罗星街道嘉善大道21、23号，建筑面积为246.37平方米的房产出让给原告，价值490万元。并约定被告于2011年11月8日之前搬出该房产进行交付，2011年11月10日之前办理产权登记。逾期交房、逾期办证每月赔偿金按15万元计算，协议还约定违约金100万元。协议由被告及被告父母共同签名。同月11日，原告将购房款490万元分三次即215万元、215万元、60万元划入被告父亲袁利波开设于中国农业银行的账户内，同时袁利波又以同样数额、同样分三次将划入款划给案外人张雪波、姚兴龙。同日被告出具收条一份，写明收到原告购房款490万元，原告的购房款同意汇入其父袁利波银行帐上。而另一份《房屋产权转让协议》原告是与被告之母沈佩红签订，标的为260万元，原告已另案诉讼。被告认为购房款原告实际没有付，但承认袁立波向马友龙曾向原告借钱，连同利息约750万元，其中是利息多本金少。而原告认可，通过银行转划的购房款虽没有实际支付，但750万元是袁利波向其借款，因袁利波还不出钱，所以才将房屋出让，实际是用借款来冲抵购房款。另查明，本案争议的房屋在原、被告签订《房屋产权转让协议》时，房屋已经抵押给银行。
本院认为：本案争议的主要焦点是：1、原告马友龙与被告袁婵琴签订的《房屋产权转让协议》是否应当解除；2、被告袁婵琴是否应当归还原告马友龙欠款490万元。
一、对原告马友龙与被告袁婵琴签订的《房屋产权转让协议》是否应当解除的问题。被告在与原告签订《房屋产权转让协议》时，其房产已在银行抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，被告将自己已经在银行设定了抵押的房屋出卖，其行为虽然有违《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，但原、被告之间的《房屋产权转让协议》并非当然无效，原、被告可以清偿银行债务以消灭抵押权。现因原告起诉要求解除《房屋产权转让协议》，而被告也认为《房屋产权转让协议》应该解除，因此，可以认定双方合意解除协议，本院应准予解除原、被告签订的《房屋产权转让协议》。
二、对被告是否应当归还欠款490万元的问题。因原告与被告之父袁利波存在750万元的民间借贷，为确保债权实现，原告与、被告及被告之母签订二份标的合计为750万元的《房屋产权转让协议》。对于购房款在银行作形式上的转划，实际未支付，双方都应该是明知的。且双方对借款并不否认，只是被告认为所欠的750万元，是利息多本金少。据此，双方签订的购房协议，实为民间借贷的转化形式。因被告自愿与原告签订购房协议，将其父的借款用出卖自己的房屋来抵债，即是对其父亲的欠款的认可，可以认定协议约定的购房款原告已经用债权来交付，所以被告应当承担归还其父欠款的义务。至于被告认为本金少利息多的问题，因被告未向本院提供证据，本院不予采信。另外，对原告要求被告支付赔偿金问题，因原告与被告代理人之间存在债务，而原、被告签订《房屋产权转让协议》、由债务转换成购房款以及房屋抵押等情况双方都是明知的。因此，双方不能履行协议都有过错，双方应各自承担责任。据此，原告要求被告支付赔偿金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、原告马友龙与被告袁婵琴于2011年9月10日签订的《房屋产权转让协议》，予以解除；
二、被告袁婵琴应于本判决生效后十天内归还给原告马友龙欠款4900000元；
三、驳回原告马友龙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费48200元，保全费5000元（原告已预缴），合计53200元，由原告负担2200元、被告负担51000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判长 朱 晓
审判员 沈定连
审判员 洪 亮
二〇一三年一月六日
书记员 陆文艳附页一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。