延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2012）宝民初字第01747号原告贺帅，男，汉族，大学本科文化，陕西省延安市人，现住延安市。委托代理人李京涛，陕西嘉岭律师事务所律师。被告王海莉，女，汉族，高中文化，陕西省延安市人，现住延安市宝塔区马家湾砖瓦厂3区*号楼*单元***室。被告李建鹏，男，汉族，1986年7月28日出生，中专文化，陕西省延安市人，现住延安市宝塔区。
原告贺帅诉被告王海莉、李建鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告贺帅及其委托代理人李京涛、被告王海莉、李建鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年7月1日，原、被告达成东方明珠四号楼7层房屋租赁合同。合同约定租赁期五年，年租金50万元。年租金须提前一个月缴纳，前两年租期一年交一次租金。后三年一年半交一次租金，二次交清三年租赁费。为了保证合同正常履行，合同第六条还约定，如有违约，违约方向未违约方支付一年租金50万元违约金。合同订立后，被告按合同约定交纳了第一年租金50万元。第二年租金按合同约定，应在2012年6月1日前交纳，但被告经数次催要一直不予交纳，故诉请法院判令
被告：1、立即支付租金50万元；2、因被告违约，5万元履约保证金应判归原告；3、按合同约定，被告不按时交纳租金，应承担50万元违约金；4、诉讼费用由被告承担。
被告王海莉、李建鹏辩称，原、被告在签订合同时，称该承租房系原告领导的房子，先签订五年的租赁租，待期满后再续签5年，并口头承诺为被告挂经营招牌。但在合同履行期限间，该承租房的房东ＸＸ龙多次向被告表示要起诉原告。至此，被告以十年的租赁期装修了酒店，加之长期无法挂牌经营，给原告造成了直接经济损失，因此未向原告支付租赁费。原告为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了以下证据：证据一：身份证复印件。证明原告主体适格。证据二：房屋租赁合同、租赁合同补充协议。证明房屋所有人ＸＸ龙和王伟于2011年5月1日签订的了租赁合同，合同约定王伟的承租期是2011年5月1日至2017年8月30日。合同第四条第一项约定房产所有权转移不影响合同的履行和效力。该补充协议系ＸＸ龙的委托代理人李兴运和王伟签订的，双方对房屋的租金缴纳方式进行了约定。证据三：委托书、租赁合同。证明原告有权与被告签订租赁协议。并依照该租赁合同，被告拒付租赁费，已构成违约，应向原告承担继续履行及承担违约金的责任。被告王海莉、李建鹏在举证期限内未向本院提交书面证据。经庭审质证，被告王海莉、李建鹏对原告贺帅提交证据一、二、三的真实性均无异议，但认为王伟无权转租且王伟委托贺帅与其签订租赁合同的委托书是事后补充的，被告并不知情。经本院审查，原告提交的证据一客观、真实，系国家机关出具，本院予以采信。证据二双方当事人对真实性无异议，本院予以采信。证据三房屋租赁合同，双方当事人均无异议，系双方当事人真实意思表示，本院予以采信。委托书，经本院庭后与王伟核实，确系其本人亲自签名，故本院予以采信。
经审理查明，2011年5月1日，案外人ＸＸ龙将其所有的泰和东方明珠4号楼7层房屋与王伟签订了房屋租赁合同，合同期限从2011年5月1日起至2017年8月30日止。该合同签订后，王伟于同年5月5日委托其合伙人即本案原告贺帅将该承租房转租于本案被告。2011年7月1日，原告贺帅以自己的名义就上述房屋与被告王海莉、李建鹏签订了为期5年的房屋租赁合同。双方在合同中约定，租金每年50万元，交付方式为前两年一年一交，后三年，一年半交一次租赁费，两次交清三年租赁费。租赁费需提前一个月缴纳。因双方曾约定2个月的装修期，故被告应于2012年8月1日向原告交纳2012年9月1日起2013年9月1日止的租赁费50万元，但因被告要求原告保证在承租房屋处挂牌及可续签五年租赁合同为由拒付租赁费，故成诉。
本院认为，王伟将其承租ＸＸ龙的位于泰和东方明珠4号楼7层房屋委托原告对外转租，原告遂与二被告签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，依照相关法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。由此可以认定原、被告所签租赁合同未违反法律规定，客观、真实、合法、有效，本院依法予以确认。被告以房屋所有人找其称要起诉原告非法转租而要求认定转租合同无效的辩解理由，不能成立。该租赁合同成立后，双方当事人均依约履行了交付房屋、支付第一年租赁费的合同义务，但在二被告应交纳第二年房租时以未挂牌及不能保证续签五年合同为由拒付租赁费，但二被告的辩解理由在合同中并未约定，也未提交相关证据佐证，且原告依照原租赁合同的约定，也无权与二被告续签租赁合同。故二被告的辩解理由，本院不予支持。原告现要求被告支付拖欠租赁费，本院应予以支持。原告诉请被告支付违约金50万元及履约保证金归原告所有，无合同及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和同合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，
判决如下：
一、由被告王海莉、李建鹏于本判决生效之日起十五日内一交性向原告贺帅支付2012年9月1日起至2013年9月1日止的租赁费50万元；
二、驳回原告贺帅的其他诉讼请求。案件受理费14250元，原告已预交，实际由被告王海莉、李建鹏负担。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。
审 判 长 孙 玮
代理
审判员 贺 瑞
人民陪审员 贺继宏
二〇一二年十二月二十七日
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