山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2012）市民初字第2741号原告济南金色长城物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人刘玉传，总经理。委托代理人周华，山东豪才律师事务所律师。委托代理人周政瑜，山东豪才律师事务所律师。被告于德友，男，1972年8月24日生，汉族，职业不详，住济南市。
原告济南金色长城物业管理有限公司与被告于德友物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员李江独任审判，公开开庭进行了审理。原告济南金色长城物业管理有限公司法定代表人刘玉传的委托代理人周华、周政瑜到庭参加了诉讼，被告于德友经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告济南金色长城物业管理有限公司（以下简称金色长城物业公司）诉称，原告受开发商济南伟东置业有限公司的委托，对其开发的伟东新都小区12、13、14、15、17、18、19号楼及相关配套设备设施进行物业服务管理，双方签订《伟东新都3地块回迁房前期物业管理委托合同》。根据该合同约定，被告交纳的物业管理费按每月0.8元∕平方米计算，被告逾期支付物业费用的，应从逾期之日起，按应交金额的日3‰的标准交付滞纳金。被告于德友系伟东新都小区四区12号楼2单元204室业主，其有按照合同约定的标准向原告交纳物业管理费的义务，但该被告自2010年4月至2011年11月30日共拖欠原告物业管理费计1612元，因此产生相应的滞纳金，我方只主张与本金相同的金额。原告多次向被告书面催交，但被告拒不支付。综上，被告的欠费行为，严重损害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告于德友支付拖欠的物业费1612元，向原告支付违约金1612元，由被告承担本案的诉讼费用。
被告于德友辩称，我之所以自2010年4月-2011年11月拖欠物业管理费，是因为物业公司没有履行好自己的职责，侵害了业主利益。主要表现为：1、我家中的防盗门在未入住前就发现有被撬过的痕迹，导致防盗门锁关闭不严，且无法从屋内反锁等情况。2、我所居住楼房的单元对讲机从入住以来就存在无法接听、无法从室内打开单元防盗门等问题。3、我家中客厅的窗户无法正常打开，而且密封条缺失，密封不严，出现漏风等现象。次卧室窗户双层玻璃存在漏气、起雾等问题。4、我家中的水表不能正常使用，从入住以来就没有走过字。5、我家中卫生间座便器漏水严重，多次给物业反映无果，无奈，我自行更换。以上房屋质量存在的问题，已严重影响到了我的正常生活，期间我多次向金色长城物业公司反映，但物业公司一再推脱，直至其撤出伟东新都四区，问题依然没有解决。综上，我不同意交纳物业费用。
经审理查明，伟东新都小区系由济南伟东置业有限公司开发建设的住宅小区，2007年8月16日，济南伟东置业有限公司与原告金色长城物业公司签订了《伟东新都3地块回迁房前期物业管理委托合同》，该合同约定济南伟东置业有限公司委托原告金色长城物业公司对其开发建设的济南伟东新都3地块回迁住宅小区及其封闭区域实行前期物业管理，管理总建筑面积为6.3万平方米，具体楼号为：12、13、14、15、17、18、19号楼及相关配套设备设施。合同第七条中约定原告负责保修期满后的房屋共用部位的维修、养护和管理。合同第六章第十三条中约定：“……3、本合同有效期内已交付使用房屋的物业管理费，由乙方（金色长城物业公司）根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取：小高层住宅房屋为0.8元∕每月每平方米建筑面积（底层为0.65元∕每月每平方米建筑面积），多层住宅房屋为0.65元∕每月每平方米建筑面积。付费时间为每个季度第一个月的15日之前，第一次需缴付6个月的物业管理费。”同时还约定：“……11、如果甲方（济南伟东置业有限公司）、业主和使用人逾期交纳物业管理服务费及相关费用，从逾期之日起，按照应交纳金额的3‰按日缴付滞纳金，经乙方（金色长城物业公司）催收仍不交纳的，乙方有权对其采取停止物业服务等催交措施，或向人民法院提起诉讼。”被告于德友于2007年12月3日签字确认了《物业管理相关事宜确认单》，并承诺于2008年1月15日前交纳2007年12月3日至2008年6月2日的物业管理费483.9元；于2007年12月20日至30日到物业管理处签收《业主临时公约》、《住宅质量保证书》等相关物业文件，并到物业管理处办理供暖核准登记手续。同日，双方签署了《房屋交接书》一份，该交接书中载明的房号为14号楼2单元204室，被告于德友所居住的房屋建筑面积为100.81平方米，自2010年4月开始，该被告拒绝向原告金色长城物业公司交纳物业服务费用，至2011年11月30日止，累计拖欠物业费20个月，共计1612.96元（0.8元×100.81平方米×20个月＝1612.96元）。原告金色长城物业公司于2010年9月通过挂号信的方式向被告于德友邮寄送达了催收通知单一份，经查询该邮件已于2010年9月11日妥收。2012年6月1日，原告金色长城物业公司委托山东豪才律师事务所冯家骏、周政瑜律师向被告于德友发出《律师函》一份，内容为催收该被告拖欠的物业服务费1612元。在未得到被告答复的情况下，原告金色长城物业公司诉至法院，要求被告于德友向其支付拖欠的物业费1612元，并承担与本金相同的违约金，由被告于德友承担本案的诉讼费用。另查明，济南市公安局六里山派出所出具证明证实伟东新都四区（原三地块）新旧楼号对照情况，原伟东新都三地块14号楼现行政编号为伟东新都四区12号楼。原告金色长城物业公司在伟东新都小区的服务时间为2007年8月16日至2011年11月30日。以上事实，由前期物业管理委托合同、房屋交接书、物业管理相关事宜确认单、分户验收表、挂号信查询单及查询回执、律师函、特快专递回执及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为，物业管理是运用现代管理科学和维修养护技术，以经济手段管理房屋及其附属设施，乃至为居民的生活服务方面提供高效、优质、经济的服务。我国《物业管理条例》中规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”，即在建设单位同物业买受人签订物业买卖合同时，包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意，因此，物业服务合同可以对其他业主产生拘束力。故在该小区新的业主大会和业主委员会成立之前，原告金色长城物业公司在此从事物业服务，是具有事实和法律上的依据的。原、被告虽未签订书面物业服务合同，但被告在此居住，客观上接受了原告的物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，故原告作为本案的主体起诉，并无不当。依法成立的合同，受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行义务。原告根据合同约定，在小区内进行物业服务，是具有合同和法律依据的。被告于德友虽在答辩状中提出原告金色长城物业公司的服务存在很多的问题，但未向法庭提供证据加以证实，且业主家中自有物业的维修不应属于物业公司的服务范围，保修期内应由开发商负责，保修期外，应由业主自行负担，故对被告答辩中提出的主张，本院不予采信。对于单个业主是否可以拒交物业费的问题，
本院认为，物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。从被告答辩中提到的情况来看，即使其所陈述的都是客观事实，也不能构成重大瑕疵，故在没有证据和得到原告金色长城物业公司许可的情况下，被告于德友拒绝交纳物业服务费用，不符合《民法通则》中的公平、诚信原则和《物业管理条例》的相关规定，本院依法不予支持；对原告金色长城物业公司要求被告于德友补交拖欠的2010年4月至2011年11月物业费1612元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于违约金的问题，
本院认为，被告于德友不是无故拒交物业费用，只是对负有房屋维修责任的义务人和赔偿责任人认知有误，其主观无明显过错，此情况下不宜再让该被告承担违约金，故对原告金色长城物业公司要求被告于德友承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项、第二十五条之规定，
判决如下：
一、被告于德友于本判决生效之日起十日内给付原告济南金色长城物业管理有限公司2010年4月1日至2011年11月30日的物业服务费计人民币1612元。
二、驳回原告济南金色长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。
三、案件受理费25元，由被告于德友负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 李 江
二〇一二年十二月二十六日
书记员 邹玉婷