广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2012）深福法民三初字第1352－1465、1467-1546、1548－1559、1561－1637、1639－1694、1696－1805号原告深圳市福田区福田街道办事处，住所地深圳市福田区金田路**。法定代表人刘柏廷，主任。委托代理人杨玉亭，广东晟典律师事务所律师。委托代理人崔晶，广东晟典律师事务所实习律师。被告深圳市恒天穗批发市场有限公司，住所，住所地深圳市福田区福强路与福民路交汇处百汇城**机构代码76757815-8。法定代表人杜永。被告深圳市百老汇投资发展有限公司，住所地深，住所地深圳市福田区彩田路中银花园中行阁**代码74885280-1。法定代表人江亚明。被告深圳市防洪设施管理处，住所地深圳，住所地深圳市福田区新洲路**码45576722-4。法定代表人刘德峰，该处主任。委托代理人余功超，广东万乘律师事务所律师。委托代理人谭彩仪，广东万乘律师事务所律师。
原告深圳市福田区福田街道办事处诉被告深圳市百老汇投资发展有限公司（以下简称百老汇公司）、深圳市恒天穗批发市场有限公司（以下简称恒天穗公司）、深圳市防洪设施管理处（以下简称防洪管理处）房屋租赁合同纠纷449案，本院于2012年7月24日立案受理后，依法由
审判员王平、郭成、
人民陪审员吕珍兰组成合议庭，于2012年11月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨玉亭、被告防洪管理处委托代理人余功超到庭参加诉讼。被告百老汇公司、恒天穗公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告恒天穗公司为百汇城福民文具玩具批发市场的出租方，分别将该市场的铺位出租给众多商户，并收取了相应的履约保证金（押金）（各案对应商户名称、铺位号码、具体金额详见附表）。该市场为临时建筑，且已过了使用期限。2011年3月，政府主管部门责令拆除该过期临时建筑，原告根据福田区政府办公室下发的《区政府常务会议决定事项的通知》，返还了商户（承租方）付给被告恒天穗公司的履约保证金（押金），商户（承租方）亦将履约保证金（押金）的相应债权转移给了原告。另查，涉案商铺系被告百老汇公司委托被告恒天穗公司进行出租管理。该涉案商铺用地为被告防洪管理处管辖的河道用地，其与被告百老汇公司联合对该地块进行开发，用于建设防洪仓库及商铺，但该建筑并未按政府主管部门批准的建设规划进行施工，也未向政府部门申请补办手续，导致商户与被告恒天穗公司所签的租约没有法律效力。请求法院判令：1、被告恒天穗公司返还履约保证金（押金）（各案具体金额详见附表）；2、被告百老汇公司、被告防洪管理处应承担连带清偿责任；3、三被告承担诉讼费。被告百老汇公司、被告恒天穗公司未提交书面答辩状，开庭时缺席。
被告防洪管理处答辩称，第一、原告诉称的涉案建筑“并未按政府主管部门批准的建设规划进行施工，也未向政府部门申请补办手续”与客观事实不符。我处与百老汇公司合作建设皇岗防洪仓库的目的在于减轻财政负担，利用社会资金建设公用设施，解决我市抗洪抢险物质储备问题。尽管在皇岗防洪仓库建设过程中因百老汇公司原因曾经发生超规划面积建设问题，但2005年8月5日，福田区城市管理行政执法局已对此作出行政处罚，2006年3月10日，福田区政府临时建筑审批工作小组第七次会议批准皇岗防洪仓库按现状保留使用两年，根据会议要求，我处已向主管机关深圳市福田区临时建筑规划审批办公室申请补办手续，2006年3月14日，深圳市福田区临时建筑规划审批办公室作出《关于对申请市防洪仓库按现状保留使用的批复》，同意皇岗防洪仓库从批准之日起按现状保留使用两年，因此皇岗防洪仓库“超规划面积建设”问题己不复存在，全部建筑物在批准的使用期限内为合法临时建筑。第二、被告百老汇公司与我处之间的合作建设法律关系与涉案房屋租赁合同法律关系是两个完全不同的法律关系，我处非涉案租赁合同当事人，不是本案适格共同被告，原告诉请我处对租赁合同出租人的行为承担法律责任于法无据。依照被告百老汇公司与我处《合作协议书》约定对建筑物分割使用，被告百老汇公司拥有使用权的建筑面积与我处拥有使用权的建筑面积，已经作出清晰划分。被告百老汇公司利用其分得物业开办了福民文具玩具批发市场，将物业划分为数量众多的商铺，与进场经营商户签订铺位(场地)《租赁合同》，向租户交付商铺并收取履约保证金(押金)等。涉案租赁合同出租的商铺系属于被告百老汇公司使用的建筑物部分，与我处分得的建筑物部分无涉。我处非涉案租赁合同当事人，既没有介入涉案租赁合同的实际履行，也没有从该租赁合同中获取任何利益。根据合同关系的相对性，合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或诉讼；与合同当事人没有发生合同上的权利义务关系的第三人不应承担合同的义务或责任。因此我处不是本案适格被告，原告将我处列为共同被告并要求对涉案租赁合同出租方的行为承担法律责任无事实依据和法律依据。
经审理查明，被告防洪管理处系事业法人单位。2003年4月10日，被告防洪管理处（甲方）与被告百老汇公司（乙方）签订了一份《皇岗河箱涵河道管理用地合作协议书》（以下简称《合作协议书》），约定：皇岗河箱涵为防洪管理处的防洪设施，其上地块位于深圳市福民路，东至彩田路，西至金田路，南至时代广场，北至福安阁。总面积由北向南分为三块：一号地块3450平方米，二号地块5100平方米，三号地块9400平方米，为防洪管理处管辖的河道管理用地。甲方与乙方拟联合对该地块进行开发，建设地上三层临时建筑，用于防洪仓库并适当作为商业用途，达到整治与开发并举，且有一定收益的目的。甲方主要负责提供已经三通一平的管理用地以及提供临时用地手续所需的资料，乙方主要负责项目建设资金，负责所有报建手续及组织工程招投标，并负责项目物业管理及出租经营工作。在该建筑使用期，甲方将三号地块的70%经营权交乙方经营，二号地块福民路侧进深20米内建筑面积70%的经营权交乙方经营。其它的物业完成后即交甲方，由甲方另行分配。甲方按双方商定的合理价格，向乙方支付该块物业的实际建筑成本和土地使用费。三号地块物业的分配，原则上通过抽签决定，发生分歧时，双方友好协商解决。乙方负责开发的面积（三号地块、二号地块福民路侧进深20米范围）所发生的一切费用均由乙方承担。2003年9月16日，深圳市规划与国土资源局福田分局向被告防洪管理处签发了一份编号为深规土临许字FT（L）200304号《临时建设工程规划许可证》，同意被告防洪管理处在深圳市福田区福民路皇岗河管理范围内修建皇岗防洪中心仓库，用途为临时仓库，可建设栋数为4栋，每栋2层，建筑面积1996.8平方米。临时仓库功能只能用于防洪设施仓库，不得改变使用功能，使用期限自批准之日起2年，到期后建设单位自行无条件拆除，如须延期，须经核发机关批准。被告防洪管理处取得《临时建设工程规划许可证》后，将《合作协议书》约定的三号地块（用地面积9400平方米）交由被告百老汇公司进行开发，百老汇公司在三号地块上建成一栋4层楼的建筑物，总建筑面积24077.91平方米，该建筑物建成后取名福民文具玩具批发市场。被告防洪管理处分得30%建筑面积用于防洪仓库用途，被告百老汇公司分得70%建筑面积用于对外出租经营。此后，被告百老汇公司、被告恒天穗公司与谢美心等商户分别签订了《租赁合同》或《承包经营合同》，并收取了商户的履约保证金（押金）。在本院审理的（2011）深福法民三初字第1730、1733、1734、1736－1741号案件中，被告百老汇公司、恒天穗公司曾出庭应诉，并确认系被告百老汇公司委托被告恒天穗公司对福民文具玩具批发市场出租管理。本案审理过程中，原告表示，其选择被告百老汇公司作为相对人主张权利。2005年6月2日，深圳市公安局消防局向被告百老汇公司签发一份编号为深公消验[2005]第BA0610号《消防验收意见书》，内容为：你单位在福田区福民路深圳市百汇城物流中心1-4层的室内装修（24077.91平方米）的工程已竣工，根据你单位的申请，按我局审核意见书（深公消审[2005]第BA0618号）的要求，经检查验收，消火栓、自动喷水灭火、火灾自动报警系统、动作基本正常，土建项目、装修使用材料基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。并提出以下要求：1、对消防设施应当定期维修保养，保证功能良好完整有效。2、已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。2005年8月5日，深圳市福田区城市管理行政执法局向被告防洪管理处作出了一份编号为福城法地决字（2005）第F005号《行政处罚决定书》，内容为：经查实，市防洪设施管理处擅自扩大皇岗防洪中心仓库的建筑面积，超许可建筑面积22081.11平方米，违反了《中华人民共和国城市规划法》第四十条的规定，皇岗防洪中心仓库超建部分的建筑属违法建筑。根据《区政府常务会议纪要》（四届五十二次）文件精神，皇岗防洪中心仓库是在市梳理行动前经市有关部门批准建设的临时建筑，但市防洪设施管理处在建设该临时建筑过程中，因其他仓库在梳理行动中都被拆除，造成仓库不足，于是擅自扩大了建设规模，属违法建设行为。鉴于该临时建筑是经市有关部门批准建设，又是市属防洪设施，违法之处在于其擅自扩大部分，同时考虑到该处属市财政全额拨款单位，同意适当减轻处罚，对市防洪设施管理处的违法建设行为，给予一次性罚款200万元。深圳市防洪设施管理处须于收到本决定书之日起15日内到深圳市建设银行缴交罚款。被告百老汇公司在规定的缴交罚款期限内向深圳市建设银行缴交了罚款200万元。2006年3月14日，深圳市福田区临时建筑规划审批办公室向被告防洪管理处作出了一份编号为深福临复[2006]5号《关于对申请市防洪仓库按现状保留使用的批复》，该批复同意按现状保留皇岗防洪中心仓库，具体要求如下：按现状保留2年，使用年限从审批之日起计；该临时建筑在使用期满后，或使用期内城市建设需要时，必须按时、无条件、无偿自行拆除。2008年3月5日，被告防洪管理处向深圳市福田区人民政府报送了一份《关于市防洪仓库延期按现状保留使用的申请》，被告防洪管理处称皇岗防洪中心仓库使用时间将到期，希望区委区政府同意延期保留现状继续使用。2011年3月10日，深圳市福田区规划土地监察局（以下简称福田规划监察局）向被告防洪管理处发出一份编号为深福规土监决字［2011］第B0004号《行政处罚决定书》，确认涉案临时建筑超过使用期限，限当事人自本决定书送达之日起15日内自行拆除。2011年4月29日，福田规划监察局在福民文具玩具批发市场张贴了一份《强制拆除通告》，内容如下：我局已于2011年3月10日对深圳市防洪设施管理处发出了《行政处罚决定书》，责令深圳市防洪设施管理处于15日内自行拆除位于福田区福民路皇岗防洪中心仓库的违法建筑、构筑物或其它设施。现规定期限已过，我局决定从2011年5月19日起开始实施强制拆除行动。2011年7月1日，本院根据福田规划监察局的申请，在福民文具玩具批发市场贴出公告，进行清场，并于2011年7月17日将建筑物拆除完毕。在房屋被强制拆除期间，原告按福田区政府五届一百三十九次常务会议决议要求，垫付了谢美心等商户的租赁保证金（押金），被告百老汇公司或恒天穗公司，被告防洪管理处在《商户履约保证金（或押金）退还审核表》上签章确认该事实。谢美心等商户向被告百老汇公司或恒天穗公司发出《债权转移通知》，主要内容为：双方签订的租赁合同（或承包经营合同）因房屋被强制拆除而无法继续履行，百老汇公司（或恒天穗公司）向本人收取的履约保证金（押金）应予返还，现本人将该履约保证金（押金）相关权益转移归原告行使并享有，请百老汇公司（或恒天穗公司）直接向原告履行返还履约保证金（押金）的义务。上述通知已由被告恒天穗公司（部分由百老汇公司）签收。同时，谢美心等商户亦向原告发出《债权转移声明》，声明将与百老汇公司、恒天穗公司所签订的租赁合同或承包经营合同项下履约保证金（或押金）相关权益转移归原告行使并享有。恒天穗公司或百老汇公司在该声明上亦签章确认。上述事实，有下列证据证实：《租赁合同》(或《承包经营合同书》)、收款收据、债权转移声明、债权转移通知、商户履约保证金（或押金）退还审核表、《临时建设工程规划许可证》、《行政处罚决定书》、《关于对申请市防洪仓库按现状保留使用的批复》、《皇岗河箱涵河道管理用地合作协议书》、承诺书、《消防验收意见书》、本院（2011）深福法民三初字第1730、1733、1734、1736－1741号民事判决书以及本院证据交换笔录、庭审笔录。
本院认为，皇岗防洪中心仓库为临时建筑。2006年3月14日，深圳市福田区临时建筑规划审批办公室向防洪管理处作出批复，同意皇岗防洪中心仓库从该日起按现状保留2年。此后，该仓库未再经主管部门批准延长使用期限。故该仓库的合法使用期限至2008年3月14日止。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，在城市、镇规划区内进行临时建筑的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。该规定为效力性强制性规定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。因此，被告百老汇公司与谢美心等商户所签订的《租赁合同》中租赁期限超过2008年3月14日的部分无效。被告恒天穗公司受被告百老汇公司委托对福民文具玩具批发市场出租管理，其与商户签订的《承包经营合同》实质为租赁合同，其中租赁期限超过2008年3月14日的部分亦为无效。
被告百老汇公司、恒天穗公司就《租赁合同》、《承包经营合同》的履行向谢美心等商户收取了履约保证金（押金），无论商户与被告百老汇公司、被告恒天穗公司签订《租赁合同》或《承包经营合同》在2008年3月14日之前或之后，被告百老汇公司、被告恒天穗公司均应负履约保证金（押金）返还义务。商户与被告百老汇公司、被告恒天穗公司在2008年3月14日前签订的《租赁合同》或《承包经营合同》的，至2008年3月14日，有效合同期满，被告百老汇公司、被告恒天穗公司即应负履约保证金（押金）返还义务，此后被告百老汇公司、恒天穗公司继续占有履约保证金（押金），无合法依据。商户与被告百老汇公司、被告恒天穗公司在2008年3月14日后签订《租赁合同》或《承包经营合同》的，被告百老汇公司、被告恒天穗公司基于无效合同取得的财产亦应返还给商户。由于谢美心等商户已将该债权转让给了原告，并且通知了被告百老汇公司、恒天穗公司，谢美心等商户的债权转让依法对被告百老汇公司、恒天穗公司发生效力，被告百老汇公司、恒天穗公司收取谢美心等商户的履约保证金（押金）应向原告履行返还义务。
被告恒天穗公司系接受被告百老汇公司的委托进行市场管理，以自己的名义与商户建立租赁合同关系，原告知晓被告百老汇公司与被告恒天穗公司间的委托关系，原告有权选择被告百老汇公司或者被告恒天穗公司作为相对人主张权利，但一经选定，不得变更选定的相对人。原告选择被告百老汇公司作为相对人主张权利，本院予以确认，被告百老汇公司应当向原告承担返还履约保证金（或押金）的义务，原告要求被告恒天穗公司对被告百老汇公司的债务承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。关于被告防洪管理处在本案中是否承担民事责任的问题。
被告防洪管理处虽不是《租赁合同》或《承包经营合同》的当事人，其在谢美心等商户与被告百老汇公司、恒天穗公司履行《租赁合同》、《承包经营合同》过程中亦虽未成为事实上的租赁关系当事人，但被告防洪管理处违反主管部门不得改变临时仓库用途的规定，利用其管辖的河道用地与被告百老汇公司签订《合作协议书》，约定建设的皇岗防洪中心仓库可适当用于商业用途，双方由此形成合作建房合同关系。在该仓库使用期限届满后，被告防洪管理处不按规定自行拆除，仍继续使用经营，导致出现被告百老汇公司、被告恒天穗公司与商户所签订的《租赁合同》或《承包经营合同》无效的结果，被告防洪管理处对此具有过错，应承担相应的民事责任。从被告防洪管理处与被告百老汇公司关于《合作协议书》约定内容的实际履行情况来看，被告防洪管理处已获得皇岗防洪中心仓库（总建筑面积24077.91平方米）30%建筑面积的房屋，该30%建筑面积房屋应视为被告防洪管理处与被告百老汇公司的合作建房收益，据此，根据被告防洪管理处的过错程度以及权利义务对等原则，被告防洪管理处应对被告百老汇公司的上述债务在30%限额内承担补充清偿责任。1496号案原告诉讼请求金额超过实际垫付款项金额，对超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第七十九条、第八十条第一款、第四百零三条第二款、《最高人民法院》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、第一百三十条的规定，
判决如下：
一、被告深圳市百老汇投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市福田区福田街道办事处返还履约保证金（押金）（各案具体金额详见附表）；
二、被告深圳市防洪设施管理处应对被告深圳市百老汇投资发展有限公司的上述债务在30%限额内承担补充清偿责任；
三、驳回原告深圳市福田区福田街道办事处的其他诉讼请求。如被告百老汇公司未按照本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已由原告预交，各案具体金额详见附表），由被告百老汇公司负担，被告防洪管理处承担30%的连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王 平
审 判 员 郭 成
人民陪审员 吕珍兰
二〇一二年十二月二十四日
书 记 员 庄晓玲周显榕（代）判决书附表 来源：百度“”