广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2011）穗天法民四初字第1863号原告（反诉被告）郑爱丽，女，1979年5月7日出生，汉族，住略。委托代理人张金春，广东金春律师事务所律师。委托代理人蓝子云，男，1973年2月8日出生，汉族，住略。被告（反诉原告）连长江，男，1974年2月14日出生，汉族，住略。委托代理人柯柏松，广东天杰律师事务所律师。第三人郑建南，男，1987年7月3日出生，汉族，住略。委托代理人刘道柱，男，1953年4月11日出生，汉族，住略。
原告（反诉被告）郑爱丽诉被告（反诉原告）连长江、第三人郑建南房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）郑爱丽的委托代理人张金春，被告（反诉原告）连长江的委托代理人柯柏松，第三人郑建南的委托代理人刘道柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑爱丽诉称：2011年5月23日，原、被告双方签订《广州市存量房买卖合同》，约定被告将其位于略、建筑面积92.3485平方米的房屋以总价197万元卖给原告。合同签订后，原告于5月23日交付了定金5万元，于2011年6月10日交付部分楼款5万元。后中介公司及原告多次催促被告到房管部门办理过户递件手续，但被告反悔不愿出卖该房屋，经多次协商未果。按照该合同第八条第1项约定，被告应按该房屋的成交价的10%支付违约金给原告。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告双倍返还定金10万元给原告；2、被告返还原告已付房款5万元；3、被告支付违约金19.7万元；4、被告承担本案全部诉讼费用。
被告（反诉原告）连长江答辩及反诉称：我不同意原告的诉讼请求，理由如下：
一、由于原告一直未能办妥银行的同意贷款通知书，还不具备递件条件，因此原告称催促我到房管部门办理过户递件手续不是事实。
二、银行同意贷款通知书没有取得的原因是原告本人已有两套物业，所以不能办理贷款；原告用其弟弟郑建南的名义贷款，又因郑建南年纪比较小，再加上是2011年5月才开始积累银行存款流水，银行质疑其还款能力，没有批准郑建南的贷款申请，对此，我已向法庭提交郑建南交付给中介公司的银行流水证明；涉案合同在签订4个月后仍然不能办理按揭贷款手续，为此郑建南于2011年8月5日还到中介公司主动申请退回按揭费用，表示不再办理按揭手续。
三、从原告的诉讼请求可以看出原告是想要解除合同，但我认为如果原告有购买能力，我现在还是同意出售涉案房屋；原告在履行合同的问题上一直反复，并最终导致合同无法履行。因此我反诉要求判令：1、原告赔偿我的违约损失19.7万元（含没收定金5万元）；2、原告承担本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）郑爱丽对被告（反诉原告）连长江的反诉答辩称：我不同意被告的反诉请求。郑建南的贷款能力与本案无关。我是符合购买条件的，如果被告认为我不符合购房条件的则应该举证证明。由于办理按揭需要被告提供协助，但被告一直拒绝配合，后来再找被告协商，被告就表示不愿再出售涉案房屋，我只好到中介公司申请退回按揭费用。第三人郑建南陈述称：原告与被告签订的《广州市存量房买卖合同》，实际上我才是该合同的实际购房人，有关按揭贷款的手续也是由我办理，原告并非实际购房人。
经审理查明：位于略（以下简称案涉房屋，建筑面积为92.3485平方米）权属人登记为被告连长江，原权利人为中国建设银行广州市越秀支行。2011年5月，原告郑爱丽（乙方，下同）与被告连长江（甲方，下同）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，甲、乙方约定房屋成交价为197万元；甲、乙双方一致同意由乙方按下述第4项（涂销抵押按揭付款）支付房价款并办理交易手续，如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延；另外，如该房地产存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，甲方仍需按时向银行偿还贷款；第4项：“涂销抵押按揭付款”（1）乙方在签订本合同时支付50000元作为定金；（2）本合同签订后5天内交付部分楼款50000元，甲方收款当日即向抵押银行申请涂销抵押手续，涂销抵押所产生的一切费用由甲方负责支付；（3）部分楼款491000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付；银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续；交易过户手续需在本合同签订后120日内完成（以付清双方交易税费为准）；（4）余款1379000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件、合同等；…贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方；第八条：交易不成的违约责任：1、甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方未按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；第十条：逾期付款的违约责任：乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款还给乙方；第十六条：乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解等条款。合同签订后，原告于2011年5月23日向被告支付定金50000元；第三人郑建南（系原告的胞弟）于2011年7月16日向连长江支付案涉房屋首期款50000元（均有原告提供的收据为证）。2011年7月21日，原告与其代理人蓝子云（系原告的丈夫，案外人）向广州市大银家投资顾问有限公司（案外人，下同，简称大银家投资公司）支付了按揭费用。2011年8月5日，大银家投资公司与郑建南办理了退回按揭费用8780元的手续，将该款项退还给郑建南。2011年9月22日，被告将案涉房屋作抵押向中国工商银行股份有限公司广州北京路支行申请贷款（登记案号为：2011登记字9027674号）。原、被告双方签订的合同在事实上已无法继续履行。庭审中，被告提供了由其配偶凌莉霞（案外人）单方签名的《同意出售共有财产声明》、《首期购房收款收据》、《评估书》等资料，拟证明被告及其配偶同意并配合签署有关文件，为原告的按揭申请积极履行协助义务；并称因为原告不具备购房条件，且无法在短期内办妥申请银行按揭贷款的手续，且在原告于2011年8月5日申请退还按揭费用、于2011年8月24日向本院提起本案诉讼后，被告才于2011年9月22日将案涉房屋另行抵押，以取得急需的贷款，被告不存在违约的行为。对此，原告则称：其在签订合同后，已经及时向中介公司委托办理购买案涉房屋按揭贷款手续，但是被告嫌弃原中介公司办事缓慢，就要求原告更换中介公司申请办理；原告遂于2011年7月21日向大银家投资公司支付了按揭费用，委托该公司办理有关申请按揭贷款等手续，但是被告又明确表示不再愿意出售案涉房屋，原告只好向大银家投资公司申请退回按揭费用8780元，期间，未见被告办理案涉房屋的抵押涂销手续，即“赎契”，在双方无法继续协商的情况下，原告只好另行购买房屋居住使用；本案是因为被告违约拒不出售案涉房屋，才导致合同无法继续履行，责任在于被告。本案中，并无证据证明被告收款当天申请涂销原抵押，亦无证据表明原告通过并取得了《银行同意贷款通知书》。虽然原告称系基于被告拒不协助、配合办理相关手续、拒不愿意出售案涉房屋导致合同无法继续履行，但从本案现有证据看，尚不足以认定原告所称属实，原告更换了新的代办手续的中介公司，已说明双方在实际履行合同过程中存在不断协商权利义务的行为。现原、被告双方均同意解除《广州市存量房买卖合同》。另，原告在第一次庭审（2011年10月13日）中坚称：是自己与被告签订合同、购买房屋、支付定金与首期房屋等，期间偶尔委托郑建南代理支付款项，实际并非郑建南购买案涉房屋。但在第二次庭审（2011年12月16日）中，原告改口称：郑建南才是合同购房人，委托原告签订合同、支付定金等。郑建南对此予以确认。但经本院调查核实，并无证据表明原告在与被告签订合同时，被告是知道原告与第三人郑建南之间具有代理关系，原告亦无向被告披露郑建南委托人的身份。
本院认为，原告以自己名义与被告签订《广州市存量房买卖合同》、支付定金，并向中介机构大银家投资公司支付按揭费用，且在签订合同时，原告并无向被告披露郑建南委托人的身份，在被告对原告的合同主体身份并不持异议的情况下，结合原告在第一次庭审中坚称自己是购房人的陈述，可认定原告是上述合同的相对方。原告与第三人郑建南在本院第二次庭审中所称第三人为案涉房屋实际购买方的陈述主张未提供充分证据，应不予采信。《广州市存量房买卖合同》是原、被告双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对双方当事人均有约束力。本案争议的焦点是买卖双方均主张对方违约，能否得到支持。本案中，双方签订的《广州市存量房买卖合同》约定了原告“（乙方）在本合同签订后5天内交付部分楼款50000元，甲方收款当日即向抵押银行申请涂销抵押手续”，同时，合同亦约定了“余款1379000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付；乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续”。据此，被告申请涂销抵押的时间与原告申请银行按揭贷款的约定时间相当，双方应各自积极履行义务。实际上，原告是在2011年7月16日以郑建南名义向被告支付首期房款50000元，支付该笔款项时间超过了合同的约定，被告对此未提出异议，应视为被告默许并同意原告变更该笔款项的交付时间。但无证明表明原、被告双方协商变更了被告可延长向抵押银行申请涂销抵押的时间，按约定，被告应当在收取上述款项的当天向抵押银行申请涂销抵押，但亦无证据证明被告已履行该项义务。原告在合同签订后的5个工作日内亦无申请按揭贷款。如需继续合同的履行，买卖双方当事人均应当积极采取措施协商并解决涂销抵押与按揭贷款在时间上衔接不一致所带来的对合同履行的不利影响，应依《广州市存量房买卖合同》确认双方的权利义务，在协商无法一致时，合同不能继续履行应属于不可归责于双方当事人的原因，在此情况下，任何一方当事人均应有权解除合同。原告于2011年8月5日退回了办理按揭费用8780元，而被告亦于2011年9月22日将案涉房屋另行抵押给其他银行。由此说明了原、被告双方最终不能协商一致，因而合同无法继续履行，合同不能继续履行的原因不能归责于双方当事人。原、被告双方均主张对方违约的依据不足，本院不予支持，原告要求被告双倍返还定金、支付违约金的主张缺乏法律依据，被告反诉要求原告赔偿违约损失的诉求亦缺乏法律依据，均应不予支持。但被告应当将定金50000元和首期房款50000元退还给原告。现原、被告双方在庭审中均表示愿意解除《广州市存量房买卖合同》，本院予以确认，但因双方对合同解除未提出单独的诉，故本院对此不作判处。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告连长江退还定金50000元和购房款50000元合计100000元给原告郑爱丽；
二、驳回原告郑爱丽的其他诉讼请求；
三、驳回被告连长江的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6510元由原告郑爱丽负担4210元，被告连长江负担2300元；反诉费2120元由被告连长江负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 吴敏燕
人民陪审员 傅红亚
人民陪审员 崔 萍
二〇一二年十二月二十四日
书 记 员 梁怡筠许晓茗 微信公众号“”