深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）深罗法民三初字第802号原告李孔芬。委托代理人香伟雄，香港居民。委托代理人梁广进，广西桂京律师事务所律师。被告宝安鸿基地产集团股份有限公司，住所地深圳市罗湖区东门中路1011号鸿基大厦25-27层。法人代表陈泰泉，该公司董事长。委托代理人张占营，系宝安鸿基地产集团股份有限公司职员。被告深圳市鸿基物业管理有限公司，地址深圳市罗湖区晒布路26号5层。法定代表人陈汉忠，该公司董事长。委托代理人张占营，系宝安鸿基地产集团股份有限公司职员。被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司，住所地深圳市福田区八卦四路430栋夹层202。法定代表人袁军。委托代理人傅强，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被告深圳市罗湖区机关物业管理办公室，住所地深圳市罗湖区湖贝路原罗湖区委大楼*楼。法定代表人吴锐文，主任。委托代理人赵金波，广东诚公律师事务所律师。上列原告诉被告宝安鸿基地产集团股份有限公司（以下简称鸿基公司）、被告深圳市恒信奥特投资发展有限公司（以下简称恒信奥特公司）、深圳市鸿基物业管理公司（以下简称鸿基物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加深圳市罗湖区机关物业管理办公室（以下简称机关物业办）为本案被告，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李孔芬及其委托代理人梁广进，被告鸿基公司及被告鸿基物业公司共同委托代理人张占营，被告恒信奥特公司委托代理人傅强以及被告机关物业办委托代理人赵金波均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称，2007年4月原告与被告鸿基公司委托代理人鸿基物业公司签租赁房屋合同，被告收取原告定金4000元后，由被告鸿基物业公司每月收租金2000元把鸿基公司座落在东门二横街以北，立新路以南的鸿基商业中心第二层S261A营业场所租（面积20平方米）给原告经营工艺品，期限为二年，从2007年4月1日起至2009年3月31止，合同签订后，原告按时缴租金给被告鸿基物业公司，2009年4月1日，原告与出租方鸿基公司的委托代理人又签订《补充协议》，由鸿基物业公司把鸿基公司的东门二横街以北，立新路以南的鸿基商业中心第二层S261A号营业场地租给乙方经营工艺品，期限二年，从2009年4月1日起至2011年3月30日止。补充协议签订后，原告按时缴租金和物业管理费给被告鸿基物业公司。2011年4月1日原告又与被告鸿基物业公司签订补充协议，由原告继续租用深圳市东门二横街以北，立新路以南的鸿基商业中心第二层S261A号场地经营工艺品，期限为二年，从2011年4月1日起至2013年3月30日止，签订补充协议之后，被告鸿基公司委托代理人鸿基物业公司以拿补充协议去办理租赁房屋登记备案为名，至今未把双方在2011年4月1日签名的《补充协议》交给原告。2011年11月29日，被告鸿基物业公司通知原告，将原告承租的鸿基工艺城第二层S261A号商铺租金从2011年12月份起每平方米调整为125元。2011年12月6日被告鸿基物业公司收取原告租用的鸿基工艺城二楼S261A商铺的补交定金1000元。2012年1月1日，原告与周绍信签订合约，订明从2012年1月1日起至2012年12月31日以月薪人民币12000元请周绍信为鸿基工艺城二楼S261A号商铺承租户李孔芬的技术股份及雕刻玉件。2012年3月13日，被告鸿基公司通知鸿基商业中心各租户，其已把其公司持有的位于东门二横街以北，立新路以南的鸿基商业中心房产12067.93平方米商业连同租赁合同分别转让给深圳市恒信奥特投资发展有限公司，厦门市恒信网元通信技术有限公司及深圳市富锦昌贸易有限公司等三个单位，2012年3月3日给深圳市恒信奥特投资发展有限公司发出通知要原告在2012年5月1日前停业搬离S261A商铺，2012年4月10日被告鸿基物业公司通知原告要提前终止合同给予赔偿；2012年4月27日原告致被告鸿基物业公司要求赔偿经济损失，被告鸿基物业公司不予答复。2012年4月1日开始，被告恒信奥特公司未经与原告协商清楚，即开始对原告承租的鸿基工艺城二楼以上商铺、办公室强制进行内部重新装修，封闭二楼各个出入口，致鸿基工艺城二楼全面停止营业，造成原告租赁的鸿基工艺城二楼S261A号商铺无法营业，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，被告鸿基公司、被告鸿基物业公司未经与原告协商，也未告知原告，即把鸿基工艺城二楼S261A号商铺转让给被告恒信奥特公司，是剥夺原告的优先购买权，为此原告请求法院依法判决原告对被告鸿基公司、被告鸿基物业公司转让给被告恒信奥特公司的鸿基工艺城S261A号商铺享有优先购买权。被告恒信奥特公司未经与原告协商处理清楚原告等人租用铺面问题，即对鸿基工艺城二楼进行破坏性装修，封闭二楼各个出入口，致顾客无法到达原告租赁的鸿基工艺城二楼S261A商铺购物，造成原告租赁的S261A号铺无法营业，给一原告造成巨大经济损失，为此请求法院依法判决被告鸿基公司、被告鸿基物业公司、被告恒信奥特公司赔偿经济损失人民币410500元（其中违约金6000元（按全年租金总额3万元的百分之二十计），搬迁费用8500元（包括物品包装费用、运费、工人费用、搬运物品损耗、租用仓库存放费），赔偿雇员损失36000元（即提前终止合同，赔偿雇员从2012年4月至6月三个月工资36000元），租赁合同期限内可以获得的利益36万元（原告经营S261A铺期间，每月利润纯收入3万元，从2012年4月1日起，被告对鸿基工艺城二楼进行破坏性装修，封闭二楼各个出入口，致原告租赁的商铺的S261A无法营业，造成租赁合同期内十二个月的利润损失，按每月损失3万元计算，从2012年4月1日起到2013年3月30日止共十二个月的逾期收益为36万元）给原告。并判决被告鸿基物业公司双倍返还定金5000元（即10000元）给原告。为维护原告的合法权益，特请求法院判令：1、原告对深圳罗湖区东门二横街以北、立新路以南的鸿基商业中心二楼南座S261A号商铺（面积20平方米）享有优先承租权；2、四被告赔偿经济损失410500元（其中违约金6000元、搬迁费用8500元、雇员工资人民币36000元、履行合同期限内可以获得的收益人民币360000元）；3、四被告对上述损失连带清偿责任；4、被告鸿基物业公司、被告鸿基公司双倍返还定金人民币10000元给原告；5、被告鸿基物业公司退还风险抵押金人民币4000元给原告；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告鸿基公司答辩称，我方不是本案商铺的产权人、出租人，不是本案适格的被告，从未与原告存在租赁事实，请求法庭驳回原告的全部诉求。
被告鸿基物业公司答辩称，我方从被告机关物业办承租的原罗湖区住宅局的物业，原告诉求的优先购买权没有事实和法律依据。原告第二项诉讼请求要求经济损失没有事实和法律依据，我方没有违约。原告第四、五诉讼请求没有事实和法律依据，是原告拒不缴纳租金，且第四、第五项诉讼请求是重复的。在2011年3月30日我方与原告的租赁关系终止后，我方与原告形成了不定期的租赁合同。2012年4月我方将涉案商铺转租给被告恒信奥特公司，其中包含了将解除与原告租赁关系与协商赔偿事宜的权利。由于原告拖欠2012年5月份租金2500元，超过1个月，拖欠4、5月份管理费660元超过2个月，于是2012年6月份，我方配合被告恒信奥特公司向原告发出解除合同通知，原告与被告恒信奥特的租赁关系已经终止。原告的诉讼请求皆没有事实与法律依据，请求法院予以全部驳回。
被告恒信奥特公司答辩称，1、不存在原告主张的优先购买权，涉案商铺属于罗湖区住宅局，从未转让给我方。2、我方对涉案商铺的改造合法有效，我方是鸿基工艺城最大的业主，负责经营管理涉案商铺的机关物业办已经口头同意我方进行施工改造，双方正在办理升级改造手续，近期即将完成。3、原告与出租方之间没有订立书面的租赁合同，构成不定期租赁合同关系，我方有权随时解除租赁合同。原告逾期不缴纳租金、管理费，出租方有权解除合同。4、我方不需对原告承担任何赔偿责任。而且原告主张的损失金额是其单方面制作的。7月25日被告机关物业办批复同意我方进行升级改造。被告鸿基物业公司于2012年6月11日发出了解除合同的通知，我方已作为证据提交。
被告机关物业办答辩称，1、我方是将鸿基商业中心2至5楼出租给被告鸿基物业公司使用，与本案原告没有合同关系也没有权利义务关系；2、被告鸿基物业公司及被告恒信奥特公司基于其双方之间的协议，与本案原告方发生纠纷争议，与我方无关；3、我方认为原告提出的赔偿损失要求依据不足，且原告方的纠纷以及赔偿损失的要求应该向与其有合同关系的当事人提出，与我方无关。请求法院驳回原告对我方的全部诉讼请求。本院
经审理查明：（一）原告自2007年开始向被告鸿基物业公司承租深圳市罗湖区东门二横街鸿基工艺城二层S261A的营业场地。2009年4月1日原告（乙方）与被告鸿基物业公司（甲方）又签订了一份《物业租赁补充协议》，约定甲方将座落于深圳市罗湖区东门二横街鸿基工艺城二层S261A的营业场地租给乙方经营工艺品，面积为20平方米；租赁期限自2009年4月1日起至2011年3月30日止；乙方每月向甲方上交租金为人民币2000元；乙方每月向甲方上交管理费（包括清洁费、治安费和空调费）每平方米30.5元，共计人民币610元；乙方每月租金必须在当月5日前缴纳给甲方财会；乙方应于签订本合同之日起五天内向甲方缴纳风险抵押金人民币4000元整，合同期满后，乙方如能履行本合同所有条款，此保证金（不计利息）归还给乙方；乙方如不按时上交租金，管理费，每逾期一天加收千分之五的滞纳金（按未交总额计），若超过一个月未交的，甲方有权终止合同，除没收全部保证金作为违约金外，并赔偿甲方经济损失；甲方终止合同后保留追讨乙方所欠费用的权利，乙方不得异议，也不得阻碍甲方处理终止合同的有关事宜；另外合同还约定了其他一些权利、义务。合同到期后，原告继续使用涉案的铺位，被告鸿基物业公司继续收取租金及管理费。被告鸿基物业公司于2011年11月29日向原告发出了通知，将涉案铺位租金的收取标准从2011年12月起每平方米调整为人民币125元。被告鸿基物业公司从2011年12月起将租金调整为每月人民币2500元。原告主张2011年4月双方又签订了期限为二年的新的补充协议，并被被告鸿基物业公司收回，再也没有还给原告。被告鸿基物业公司则称双方并未再签订新的补充协议。（二）2007年4月5日被告鸿基物业公司向原告出具了一份收款收据，注明收到原告交来鸿基商业中心二楼S261A定金人民币4000元。2011年12月6日被告鸿基物业公司又向原告出具了一份收款收据，注明收到原告交来鸿基商业中心二楼S261A补交定金人民币1000元。原告向被告鸿基物业公司缴纳涉案铺位的租金至2012年4月，水电管理费交到2012年3月。2012年4月以后的租金及3月份水电管理费未交的原因，原告主张是被告恒信奥特公司拒收及物业管理处拆除。被告恒信奥特公司称并未拒收租金。2012年6月11日被告鸿基物业公司在涉案铺位张贴了解除合同通知书，通知原告因原告拖欠5月租金及4、5月的管理费，解除租赁合同。（三）2012年3月13日被告鸿基公司发出了“关于东门鸿基商业中心产权变更公告”，称由于我司产业调整需要，原由我公司持有的位于东门二横街鸿基商业中心（鸿基工艺城）负一层地下室、地面一层至六层部分房产合计面积为12067.93平方米商业连同租赁合同分别转让给深圳市恒信奥特投资发展有限公司、厦门市恒信网元通信技术有限公司及深圳市富锦昌贸易有限公司等三个受让单位，并在近期办理了相关产权变更过户手续。请各租户如有疑问可到现场咨询。2012年3月30日被告恒信奥特公司发出了一份“关于鸿基工艺城升级改造的通知”，通知称2012年3月13日，鸿基公司正式发布了《关于东门鸿基商业中心业权变更公告》，将原属鸿基公司的东门二横街鸿基商业中心（鸿基工艺城）负一层地下室全部、地面一层至六层大部分商业房产连同租赁合同转让给了我司。近期，深圳市及罗湖区政府明确提出了东门商圈要进行商业升级的相关指示，为了积极相应政府号召，美化城市商业景观，解决商场上述弊端，增强市场竞争力，我司将于近期对鸿基工艺城进行升级改造。改造内容为外立面重新装潢更新大楼的机电设备，对大楼的消防进行整改，对一楼大堂、负一楼和二楼以上楼层进行内部重新装修等。此次升级改造将于2012年5月1日正式动工，改造时间约3个月，改造期间，鸿基工艺城二楼以上的商铺、办公室将全部停止营业。根据深圳市鸿基（集团）股份有限公司或宝安鸿基地产集团股份有限公司与所有租户签订的《物业租赁补充协议》第八条第3款约定：“合同期间，甲方有权对租赁场地进行升级、改造，但需提前一个月通知乙方，乙方应当予以配合。若乙方不予配合，本合同终止，双方均无需承担责任”。敬请所有租户按合同约定积极配合，于2012年5月1日前停业并完成商铺搬离工作。（四）2012年4月10日被告鸿基物业公司向原告发出了一份通知，通知由于鸿基工艺城新业主单位恒信奥特公司将于近期对商城进行升级改造，为了改变鸿基工艺城陈旧落后的经营环境，我公司决定联合新业主统一实施商城升级改造工程，提前终止双方租赁合同，我公司将按租赁合同相关条款，对提前终止合同给予赔偿，希望原告本月内尽快到本楼S518室协商终止合同，搬离鸿基工艺城事宜。（五）涉案商铺属于深圳市罗湖区住宅局所有，并未转让。根据深圳市罗湖区人民政府的相关件，将区住宅局管理的区属物业移交给区物业经营管理公司经营管理，后决定撤销罗湖物业经营管理公司，由深圳市罗湖区机关物业管理办公室在区政府授权范围内对区政府国有物业资产进行经营管理。涉案铺位系被告机关物业办出租给被告鸿基物业公司，租赁期限至2016年4月30日。后根据被告鸿基物业公司的申请，包括涉案铺位在内的铺位更换承租人为被告恒信奥特公司，2012年6月1日被告恒信奥特公司和被告机关物业办签订了租赁合同。（六）被告鸿基物业公司和被告恒信奥特公司签订了一份“物业租赁补充协议”，约定将包括涉案铺位在内的鸿基商业中心相关铺位出租给被告恒信奥特公司，被告恒信奥特公司按照被告鸿基物业公司和被告机关物业办所签订的合同向被告机关物业办交纳租金，并由被告恒信奥特公司继续执行原鸿基物业公司所涉及的第三方分租协议，如果被告恒信奥特公司需要升级改造本协议经营场地，由其处理原分组协议的终止事项，承担违约责任。以上事实有《物业租赁补充协议》、押金及租金收据、“关于东门鸿基商业中心产权变更公告”、“关于鸿基工艺城升级改造的通知”、2012年4月10日“通知”、房地产证、被告机关物业办和被告鸿基物业的租赁合同、被告鸿基物业公司和被告恒信奥特公司的租赁合同、被告恒信奥特公司和被告机关物业办签订的租赁合同以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。
本院认为，原告和被告鸿基物业公司签订的《物业租赁补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强行性规定，为合法有效之合同，双方均应严格履行。合同期满后，原告继续使用涉案的铺位，被告鸿基物业公司继续收取租金，构成不定期租赁。原告主张双方又签订了一份租赁合同，被告鸿基物业公司予以否认，原告未提交证据予以证明，对此主张本院不予采纳。本案的争议焦点为：1、在租赁合同的履行中，被告是否构成违约？2、被告是否侵犯了原告的优先承租权？对于第一个争议焦点，
本院认为，原告和被告鸿基物业公司签订的《物业租赁补充协议》，合同期限至2011年3月30日，合同期满后，未有证据证明双方又续签了租赁合同，原告继续使用涉案的铺位，被告鸿基物业公司继续收取租金，构成不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本案中，被告鸿基物业公司在2012年4月10日向原告发出通知，告知原告包括涉案铺位在内的鸿基工艺城将进行升级改造，通知原告终止双方租赁合同，原告在此之后又使用了一段时间的涉案铺位，故本院认定被告鸿基物业公司已经在合理的期限通知了原告解除了双方签订的租赁合同。对于租赁合同的解除，被告鸿基物业公司履行了通知的义务，不存在过错。原告向被告鸿基物业公司分两次缴纳了定金人民币5000元，双方均确认该款属于风险抵押金，在合同解除后，被告鸿基物业公司应当将收取原告的风险抵押金人民币5000元返还给原告。由于该风险抵押金并非定金的性质，且被告鸿基物业公司也不存在违约，故原告请求双倍返还定金的理由不成立，本院不予支持。原告和被告鸿基物业公司不定期租赁的解除，被告鸿基物业公司没有过错，没有违约行为，故原告请求四被告赔偿原告违约金人民币6000元、搬迁费用人民币8500元、雇员工资人民币36000元、履行合同期限内可以获得的收益人民币360000元，共计经济损失人民币410500元，理由不成立，本院不予支持；原告请求其他三被告对此承担赔偿责任，并承担连带清偿责任，无事实和法律依据，理由不成立，本院亦不予支持。对于第二个争议焦点，
本院认为，被告鸿基物业公司通知原告解除了双方的不定期租赁，是为了对鸿基工艺城进行升级改造，为了便于升级改造，将包括涉案铺位在内的属于被告机关物业办管理的铺位出租给被告恒信奥特公司，由被告恒信奥特公司统一对鸿基工艺城进行升级改造。后被告恒信奥特公司直接和被告机关物业办签订租赁合同。原告主张的优先承租权在原告提交的《物业租赁补充协议》中并没有约定，且原告和被告鸿基物业公司的所签订的租赁合同已经到期，原告并未提交其要求续租的证据，双方也未就续租另行签订租赁合同，只是形成不定期的租赁关系。并且被告鸿基物业公司将包括涉案铺位在内的铺位一起出租给被告恒信奥特公司，其目的是为了方便鸿基工艺城的升级改造，也不存在原告所主张的同等条件下的优先承租权。故原告主张对涉案房产享有优先承租权，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，
判决如下：
一、被告深圳市鸿基物业管理有限公司应当自本判决生效之日起十日内向原告李孔芬退还租赁风险抵押金人民币5000元。
二、驳回原告李孔芬要求对深圳市罗湖区东门二横街鸿基商业中心二楼南座S261A商铺享有优先承租权的诉讼请求。
三、驳回原告李孔芬要求四被告赔偿经济损失人民币410500元给原告的诉讼请求。
四、驳回原告李孔芬要求四被告对应赔偿给原告的经济损失人民币410500元负连带清偿责任的诉讼请求。
五、驳回原告李孔芬的其他诉讼请求。如果被告深圳市鸿基物业管理有限公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7668元，由原告负担人民币7577元，由被告鸿基物业公司负担人民币91元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 王志刚
代理
审判员 钱 松
人民陪审员 谌小英
二〇一二年十二月十七日李文萍
书 记 员 崔晶广东省深圳市罗湖区人民法院判决书
二○一二年十二月十九日 关注微信公众号“”