江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）苏中民终字第2342号上诉人（原审被告）苏州桐华物业管理有限公司被上诉人（原审原告）江苏新亚房地产开发有限公司上诉人苏州桐华物业管理有限公司因与被上诉人江苏新亚房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江苏省吴江市人民法院（2012）吴江盛民初字第0183号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2005年12月15日，为领取房屋预售许可证的程序需要，江苏新亚房地产开发有限公司（甲方）与苏州工业园区唯伦物业管理有限公司（乙方）签订了苏州市前期物业管理委托合同一份，委托管理期限自2005年12月15日起至2009年3月31日。合同约定：江苏新亚房地产开发有限公司将坐落于吴江市盛泽镇东港路的新亚旭景园委托苏州工业园区唯伦物业管理有限公司实行前期物业管理服务，合同对双方的权利义务以及在物业交付使用后，苏州工业园区唯伦物业管理有限公司应提供的物业管理服务事项、范围、服务质量标准等进行了约定。该合同第二十七条约定：本合同终止后，乙方应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方或业主委员会作好物业服务的交换和善后工作，移交或配合甲方或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目等。乙方在终止合同后，不移交物业管理权，不撤出本物业或移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应承担1000元违约金等。2010年9月7日，该小区成立了业主委员会。2010年10月18日，苏州工业园区唯伦物业管理有限公司撤出旭景园小区物业的管理，在业主委员会的监督下，苏州工业园区唯伦物业管理有限公司向新的物业公司吴江市中亚物业管理有限公司进行了移交，并签署了移交清单，该移交清单中明确了物业费收缴情况、装修押金、装修垃圾清运费、车位管理费、预收水电费、利用物业共用部位及共用设备设施经营收益等没有移交给新的物业公司，该移交清单上由苏州工业园区唯伦物业管理有限公司当时在旭景园物业负责人邵德贤签字确认，接收人由经办人黄琳签字确认，该业主委员会成员金阿根、刘根兄、金卫敏签字确认。由于缺少上述物业档案资料，江苏新亚房地产开发有限公司共费了大量精力对所缺资料进行弥补，确保了现任物业公司得以正常运作。原审审理中，苏州工业园区唯伦物业管理有限公司于2012年6月11日更名为苏州桐华物业管理有限公司。以上事实，由苏州市前期物业管理服务协议一份、移交清单一份、原审庭审笔录等证据予以证实。原审原告江苏新亚房地产开发有限公司的诉讼请求是：1、判令原审被告立即移交与物业管理有关的档案资料。2、判令原审被告承担违约金45万元（逾期每日违约金为1000元，总计违约天数450天，暂计算自2010年10月19日至2012年1月8日止，应计算至判决履行之日止）。原审法院认为，原审原、被告签订的苏州市前期物业管理委托合同，是原审原告在业主委员会成立前代理全体业主和原审被告签订的合同，该合同已于2009年3月31日期满后终止。在业主委员会成立后，作为开发商的原审原告已失去全体业主的代理权，原审被告应移交而未移交的物业档案资料，接收人应为该小区的业主委员会，故原审原告无权要求原审被告移交与物业管理有关的档案资料，原审原告要求原审被告立即移交与物业管理有关的档案资料的诉讼请求，原审法院不予支持。新亚旭景园物业公司移交清单上明确表明原审被告对相关的物业档案资料并没有移交，故原审被告应承担相应的违约责任。原审被告提出，新亚旭景园物业公司移交清单是原审原告单位工作人员或其指示人员采用非法拘禁手段强迫原审被告员工邵德贤签字的，其中所述大量内容与事实不符的，原审被告未提供相关证据予以证实，原审法院不予采信。虽然双方对合同终止后，不移交有关档案资料约定每天支付违约金1000元，原审原告亦未举证实际损失，但原审原告相关的损失是客观存在的。原审被告违约后，原审原告亦采取了适当措施防止损失的扩大，原审原告要求按每天1000元计算违约金至判决履行之日的诉讼请求，违约金明显过高，原审法院予以调整，考虑到本案的实际情况，原审法院酌情认定由原审被告支付原审原告违约金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《物业管理条例》第二十九条的规定，原审法院判决：
一、驳回江苏新亚房地产开发有限公司要求苏州桐华物业管理有限公司立即移交与物业管理有关的档案资料的诉讼请求。
二、苏州桐华物业管理有限公司应于本判决生效后十日内支付江苏新亚房地产开发有限公司违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，诉讼保全费5000元，合计13050元，由江苏新亚房地产开发有限公司负担11590元，苏州桐华物业管理有限公司负担1460元。
上诉人苏州桐华物业管理有限公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：
一、本案原告没有诉讼主体资格，应驳回起诉。上诉人与被上诉人签订的苏州市前期物业管理委托合同于2009年3月31日期满后终止，事后，新亚旭景园小区已成立业主委员会，被上诉人无权代表业主提起诉讼，更无权以自己的名义提起诉讼，因此，被上诉人不具有提起本案诉讼的原告主体资格。
二、上诉人已与新亚旭景园业主委员会办理了全部物业管理资料移交手续，上诉人不应承担违约责任。被上诉人的员工采用非法拘禁手段强迫上诉人员工邵德贤在移交清单签字，移交清单不能作为认定事实的依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的起诉。
被上诉人江苏新亚房地产开发有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明事实与原审查明事实一致。二审争议焦点为被上诉人是否有权向上诉人主张违约金。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的苏州市前期物业管理委托合同合法有效。根据合同约定，合同终止后上诉人负有移交或配合被上诉人或业主委员会移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目等的义务，上诉人逾期履行移交义务的，应承担每天1000元的违约金。根据新亚旭景园物业公司移交清单，上诉人在退场时未能移交物业费收缴情况、装修押金、装修垃圾清运费、车位管理费、预收水、电费、利用物业共用部位及共用设施设备收益等档案资料，虽然上诉人认为移交清单是被上诉人采用非法拘禁手段强迫上诉人员工签字，但未能提供有效证据予以证实，故上诉人不移交有关物业管理档案资料的行为已经构成违约，被上诉人有权依据双方之间签订的苏州市前期物业管理委托合同向上诉人主张相应的违约责任。鉴于被上诉人未能举证实际损失，而被上诉人主张按每天1000元计算的违约金又明显过高，原审法院酌情将违约金调整为50000元，在合理裁量范围之内，并无明显不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2920元，由上诉人苏州桐华物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 汪小峰
审 判 员 叶 刚
代理
审判员 周 红
二〇一二年十二月十七日
书 记 员 米军恒 关注微信公众号“”