河北省唐山市丰润区人民法院民 事 判 决 书（2011）丰民初字第3057号原告刘金梅，女，1972年7月25日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区。委托代理人陈立强，河北杰大律师事务所律师。被告孙树山，男，1938年5月5日出生，汉族，居民，住唐山市丰润区。
原告刘金梅与被告孙树山房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘金梅及委托代理人陈立强、被告孙树山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘金梅诉称，原、被告于2011年8月9日经中介介绍签订了《售房协议》，约定被告将座落于唐山市丰润区3小区62楼2单元303室住房一套卖予原告，房屋总价款33万元，原告先付被告定金1万元，在10日内付被告20万元，并约定任何一方违约向另一方赔付2万元。对该房屋产权被告承诺不存在任何争议。2011年8月17日原、被告签订《买卖双方补充协议》，对房屋过户事宜进行了补充。协议签订后，原告依约向被告支付了房款共计21万元。但在办理过户时，因被告之子不同意卖房而无法过户（被告的配偶已于2003年去世），致使原告无法达到签订购房合同的目的，故诉至法院，请求：1、判令解除原、被告于2011年8月9日签订的《售房协议》；2、被告返还房款21万元及利息并赔偿原告违约金2万元；3、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为继续履行合同并配合原告办理过户；第二项诉讼请求变更为被告给付首付款21万元的利息（从交付日2011年8月17日起至过户之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）并支付违约金2万元。原告为支持自己的主张提供了下列证据：1、2011年8月9日签订的《售房协议》及2011年8月17日签订的《买卖双方补充协议》，证实原、被告之间存在售房合同关系，并对具体事宜进行了约定。2、中国工商银行个人业务凭证，证明原告支取购房款，依约履行了自己的义务。3、2011年8月17日的收条，证明被告收到原告支付的首付款20万元，原告依约履行了义务。4、2011年8月9日的收条，证明被告收到了原告支付的定金1万元，原告依约履行了义务。5、电话录音整理材料两份，证明被告违约，致使原告无法实现合同目的。6、申请证人张某出庭作证，证明2011年9月7日原告依约带了9万元到房产部门办理过户手续。
被告孙树山辩称，2011年8月9日原、被告在中介所签订的《售房协议》合法有效。按协议我收取买方定金1万元、预付款20万元，共计21万元，这是事实。2011年9月7日在办理过户手续时交易中心工作人员提出：房屋所有权证与土地使用证登记有误须更正，产权要办理公证手续。这些事宜被告在积极办理，且《售房协议》中亦未明确履行期限。约定给付9万元的日期是2011年9月7日，但实际没有给付。2011年10月10日应原告的要求被告已将涉诉房屋的钥匙交给了原告，按售房协议，被告的承诺大部分已完成，原告应当知道收取房屋钥匙后应负的责任和义务，故请求法院驳回原告的请求，依法履行双方在2011年8月9日签订的房屋买卖协议。2012年12月8日法院判决该房屋归被告所有，原告已在2012年1月13日入住该房屋，被告同意原告变更的第一项诉讼请求，积极协助原告办理过户；原告变更的第二项诉讼请求是无理要求，原告入住后尚欠房款124500元未付，应在过户时给付被告。被告为支持自己的主张提供了下列证据：1、2011年10月10日的《补充协议》，证明在原告要求下被告把钥匙交给了中介张某。2、2011年8月9日的《售房协议》和2011年8月17日的《买卖双方补充协议》，证明买卖协议的内容。3、物品明细一份，证明被告房产内的物品共作价4500元一同卖给原告。4、本院（2012）丰民重字第63号民事判决书（复印件），证明本案所涉房产判归被告所有。被告对原告提交的证据1、证据3-5无异议，本院予以确认；被告对原告提交的证据2拒绝发表质证意见，该证据与证据3相印证，本院予以确认；被告对原告提交的证据6提出异议，认为部分证言内容不真实，对该证据中与证据5一致的部分，本院予以确认。原告对被告提交的证据均无异议，本院予以确认。本院根据原、被告陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2011年8月9日，原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）及唐山市丰润区太平路惠臣家政的业主张某签订了《售房协议》，约定：乙方同意购买甲方3小区62楼2单元303室住宅一套，买卖价格为33万元；乙方另付5000元，甲方出让物品18项（按明细）。就以下签约中介全程配合，带齐各自有效证件到房产交易中心办理过户手续。甲乙双方商谈协议事宜规定如下：一经签订买卖协议，双方诚信遵守实施：
一、买方向卖方先交定金壹万元，如买卖双方有一方违约向另一方赔付贰万元。
二、卖方配合买方贷款，乙方向甲方在10天之内预付20万元，2011年9月7号以前再付9万元。
三、贷款下来乙方再付房款3万元、物品款5000元，计3.5万元，付清后双方过户。
四、甲方交房前付清以前水电等费用，乙方支付过户一切手续费。当日，原告给付被告定金1万元。2011年8月17日，原、被告签订一《补充协议》，约定：2011年8月17日下午乙方向甲方第一次首付房款20万元，鉴于因先过户后才能给予办理公积金贷款，甲方同意第二次付款9万元正，双方去交易中心办理过户。后期3.5万元贷款下来付清后，甲方交房可按明细验收物品，结清以前水电等费用。张某以中介证明人的身份在该协议尾部签字。当日，原告给付被告首付款20万元。双方商定2011年9月7日办理过户，当日原告准备好9万元房款前去办理，由于被告方欠缺公证手续，没能办理。2011年9月22日，原告向本院提起本诉。2011年10月10日，孙树山、陈玉锁（原告丈夫）、中介张某再次签订《补充协议》，该协议载明：因房产纠纷一案买方已起诉，卖方已起诉长子，但因结案有一段过程，卖方同意于2011年10月10日起先交买方钥匙，卖方同意买方先可居住。经审核双方同意钥匙、房产证、土地证由中介代管，但不担保，双方有一方不履行由另一方负责。其它费用水、电、暖气费等以过户为准，以前费用由卖主承担，过户后费用由买主承担。结案时间短，可在中介保管，不宜时间太长，时间长允许买方居住。签订此协议时，原告刘金梅在场。2012年1月13日，原告入住涉诉房屋。庭审中，原、被告均认可涉诉房屋及空调、热水器、灶具、机顶盒等物品，买卖成交价款共计334500元。另查明，涉诉房屋系被告与马某某的夫妻共同财产，二人共育有两子：长子孙伟、次子孙某，马某某于2003年9月15日去世，孙某于2011年6月20日去世。2011年9月14日孙树山起诉长子孙伟、孙某妻子田某某、孙某女儿孙玉某，要求分割马某某的遗产。对此，本院于2012年10月22日作出（2012）丰民重字第63号民事判决：座落于唐山市丰润区3小区62楼2门303室房屋（唐山市城镇私有房屋所有权证号：唐新房字××号，国有土地使用证号：冀唐国用（1997）字第××号）归孙树山所有，孙树山分别给付孙伟应继承房屋折价款47754元、田某某应继承房屋折价款23877元、孙玉某应继承房屋折价款23877元。该判决现已生效。
本院认为，唐山市丰润区3小区62楼2单元303室房屋原属于被告与马某某的夫妻共同财产，在马某某及孙某去世后，经被告起诉，本院判决该房屋归被告所有，被告分别给付法定继承人应继承的房屋折价款。该判决已生效，被告已成为该房屋唯一产权人。现原告要求被告继续履行房屋买卖合同并配合原告办理过户，对此被告没有异议，双方关于房屋买卖的意思表示真实，被告现在享有对该房产的合法处分权，原告的该项诉讼请求，应予以支持，原告应按合同约定给付被告下欠房款124500元。原、被告双方在第一次签订协议时约定“买方向卖方先交定金壹万元，如买卖双方有一方违约向另一方赔付贰万元。”该约定为定金罚则，定金罚则适用于当事人不履行合同或者有其他违约行为导致合同目的不能实现的情况，本案被告孙树山一直积极履行合同，现争议房产已归其所有，买卖房屋的合同目的得以实现。未能及时办理房产过户手续，并非根本违约行为，不适用定金罚则。故原告依据定金罚则主张被告支付违约金2万元的诉讼请求，不予支持。本案虽不适用定金罚则，但被告孙树山在未取得房产完全所有权，且未和其他继承人协商一致的情况下出售房屋，对因此给原告造成的损失应承担赔偿责任。原告已交付房款21万元，本应于2011年9月7日办理过户，完成交易，因被告的过错未能完成，原告的损失应为交易迟延完成期间的利息损失，但原告已于2012年1月13日入住涉诉房屋，入住后不应再计算损失。故被告应赔偿原告2011年9月8日至2012年1月12日期间的利息损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百一十三条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百五十九条之规定，
判决如下：
一、被告孙树山协助原告刘金梅办理唐山市丰润区3小区62楼2门303室（唐山市城镇私有房屋所有权证号：唐新房字51**号，国有土地使用证号：冀唐国用（1997）字第12336号）房地产变更登记手续；
二、被告孙树山按本金21万元给付原告刘金梅2011年9月8日至2012年1月12日期间的利息，利率按中国人民银行同期贷款利率计算；
三、原告刘金梅给付被告孙树山下欠购房款124500元；上述一、二、三项均限本判决生效后十日内履行。
四、驳回原告刘金梅的其他诉讼请求。案件受理费6250元，保全费2170元，合计8420元，均由被告孙树山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
审判长 张秀艳
审判员 刘挺进
审判员 王伯秋
二〇一二年十二月十五日
书记员 刘军伟 关注公众号“”