成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2012）金牛民初字第281号原告金牛区懋园国际商住城第三届业主委员会。被告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司。
原告金牛区懋园国际商住城第三届业主委员会诉被告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人旷志伟、周希，被告委托代理人王以毅、张润生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年7月27日，原告金牛区懋园国际商住城第三届业主委员会（以下简称业委会）与被告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司（以下简称嘉丽来公司）签订了《懋园国际商住城物业服务合同》，约定由嘉丽来公司为业委会所在住宅小区提供物业管理服务，期限为三年。2010年9月6日，嘉丽来公司进入小区，在此期间内，嘉丽来公司应当按照合同及六个附件的约定为业委会所在小区提供服务并接受小区业主的考核评定。在履行合同过程中，嘉丽来公司多次发生违约行为。嘉丽来公司承诺垫资40万元维修改造费，改��小区设施，但其进入小区半年多，利用收取的小区公共收入部分资金进行设施改造，并未垫资。合同约定嘉丽来公司应缴纳10万元履约保证金，至今未缴纳。合同约定嘉丽来公司按照一级标准提供物业服务，但其极不负责任，小区下水管道损坏、部分业主水管漏水、单元楼梯栏杆的维修、单元门禁、路灯损坏等，经业委会多次催告，仍不能及时维修。在小区安全管理方面，小区在嘉丽来公司服务期间成为光荣派出所辖区内盗窃案件高发区域。其承诺小区秩序维护岗位人员为33人，实际平均人数不足20人。小区公共部分收入双方应共同监督使用，嘉丽来公司收费后需按时间段及时移交给业委会，实际上，嘉丽来公司为了隐瞒公共收入部分，屏蔽了业委会原有的收费软件，致使业委会无法查询公共收入部分详情。嘉丽来公司自购收费票据开票收费，并且自2011年11月1日起��向业委会报告和移交应属于全体业主所有的公共收入部分。嘉丽来公司的多种违约行为，导致业主的强烈不满，在嘉丽来公司服务的一年考评中，其满意度仅为百分之二十几，而合同约定满意率应当达到百分之八十以上。嘉丽来公司的违约行为导致业主享受的服务质量下降，应当降低50%收取其服务期间的物管费。至今，嘉丽来公司从合同违约发展到与业委会发生激烈争吵和矛盾冲突，全体业主对嘉丽来公司完全丧失信心。业委会于2011年10月24日至28日期间，召开全体业主大会，会议以投票表决的形式决议终止与嘉丽来公司之间的合同，该投票结果合法有效。业委会已将业主大会决议通知了嘉丽来公司，但嘉丽来公司至今仍违法占据懋园物管用房，拒不退出。故请求判令：1.依法确认双方于2010年7月27日签订的《懋园国际商住城物业服务合同》解除；2.嘉丽来公司撤���懋园国际商住城小区并向业委会办理移交手续；3.嘉丽来公司向业委会移交自2011年10月26日起至嘉丽来公司撤出懋园之日止的公共收入中应属于全体业主共有的部分，按平均每日804.29计算，截止起诉之日共计105994.45元；4.嘉丽来公司降低50%收取在懋园国际商住城小区服务期间的物管费；5.本案诉讼费由嘉丽来公司承担。
被告辩称，一，业委会主体不适格。根据《懋园小区业主大会议事规则》第七条第十六项的规定，涉及本建筑区划内全体业主诉讼事宜应由业主大会决定。业委会现有的证据不能证明此次诉讼请求及代理人、委托人是经业主大会表决通过的；
二、关于业主表决权的限制。上述议事规则第十九条规定，业主拒付物业费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有业主大会会议上的投票权。懋园小区本届业委会主任自2011年4月起就一直拒交物业服务费，其他一些业委会委员和业主也拒交。在业委会提交证据的关于业主表决部分，除应当提交表决票原件外，还应当将没有表决权的业主予以排除；
三、业委会诉求的公共收益既缺乏事实基础，又缺乏计算依据。嘉丽来公司一直严格按照合同约定每月按时向业委会提交公共收益表，同时将收益表在小区内公示。在2011年10月14日与业委会进行了前期公共收益结算并支付了余款，结算时间为2010年9月起至2011年10月。自2011年11月起，因业委会主任多次无故拒收报表，无奈之下，被告只能在小区公告栏公示，并采取邮政特快专递的方式邮寄，却遭到拒收。业委会一直拒绝沟通才导致公共收益并未结算。本小区公共收益由地面机动车停车费、房屋场地租金、广告费等构成，其中机动车停车费占了绝大部分比重。近几个月来，懋园小区业主一直拒绝缴纳停车费，连业委会主任都没有缴纳。公共收益分配是以实际收入按比例分配的，业委会称按平均每日804.29元计算的方式，与嘉丽来公司实际收取的公共收入不符，没有计算依据；
四、业委会称嘉丽来公司未按承诺垫资40万元的维修改造费与事实不符。所谓维修改造费，只有在发生需改造的情况下才需要垫资，合同并未约定将维修改造费预先支付给任何人。双方的《会议纪要》约定，嘉丽来公司要进行任何工程改造，并先经过业委会审批并签订三方协议后才能实施。事实上，截至目前，懋园小区凡是业委会审批实施的工程改造项目，被告都如期垫资完成。一直阻碍懋园小区设施维修改造的是业委会，而非嘉丽来公司。嘉丽来公司多次向业委会报送详实的改造施工方案，但业委会至今未审批，导致工作无法展开。嘉丽来公司进入懋园小区前与业委会及前任物业签订三方交接协议时约定��前物业预收的物管费、停车费20万元全额支付给嘉丽来公司，但至今该款项一直由业委会占有。业委会还要求嘉丽来公司将承诺垫资的工程改造款40万元直接打入业委会账上，否则，将启动终止物业服务合同程序。嘉丽来公司认为业委会直接违背双方签订的合同及会议纪要，拒绝此项要求，业委会于2011年10月24日晚启动了终止服务合同的程序；
五、业委会启动终止物业服务合同的依据与事实不符。合同第39条约定，公开评审合格标准为业主满意率达到80%，应当是全体业主进行评审，但遗憾的是，业委会的评审主体及评审标准均系业委会少数几个委员单方面确定的，其解除合同的诉求无事实基础；
六、嘉丽来公司人员配置完全符合合同约定。据不完全统计，专门为懋园国际商住城招聘和派遣的安保人员达104名，因此，业委会应承担不利的举证责任；
七、对于懋园小��的其他服务，嘉丽来公司也是严格按合同履行的。业主室内爆管等专有部位报修，嘉丽来公司都是按照合同在30分钟内到达业主家进行维修。物业服务人员除了提供专业尽职的物业服务外，在巡检、巡逻中，发现问题及时解决。由于懋园小区建筑设计原因，围墙过矮，且破墙开设店较多，增加了安全隐患和安保难度。对于小区偶发的被盗事件，嘉丽来公司积极配合公安机关破案并提供破案线索。同时按照公安机关的要求，积极采取各种防范措施。嘉丽来公司尽到了询问、登记、巡逻等安防工作职责，对于小区个别业主被盗事件，公安机关并未认定是嘉丽来公司的过失造成的。嘉丽来公司在懋园小区提供物业服务的过程中，严格按照物业服务合同履行了义务，业委会要求解除与嘉丽来公司之间的物业服务合同，既无主体资格，又无事实依据，请求驳回业委会诉讼请求。
经审理查明：2010年7月27日，业委会与嘉丽来公司签订了《懋园国际商住城物业服务合同》，约定由嘉丽来公司为业委会所在住宅小区提供物业管理服务，期限为三年，合同执行时间以实际进场之日起开始计算。其中约定，地面机动车停车场收费，依法属于全体业主共有。分成方式，采取该总收入的50%归全体业主所有，另外50%归嘉丽来公司所有，作为报酬和其他费用。该建筑区划内其他公共性经营项目按税前总收入，业委会及嘉丽来公司各享有50%。业委会监督、检查嘉丽来公司各项方案和计划的实施，并每年对按照合同约定履行物业服务情况进行一次全面考核评定。嘉丽来公司在接管懋园小区后，垫资40万元对小区设施设备进行改造。垫资部分的资金在业委会每月50%公共收入部分中偿还，直至垫资偿还完为止。嘉丽来公司应缴纳合同履约保证金10万元。嘉丽来公司未达到合同服务质量的约定，业委会有权要求限期整改，逾期未整改或整改不符合约定的，业委会有权终止合同。2011年10月9日，业委会通知全体业主，在2011年10月24日至28日召开会议，会议议题是终止与嘉丽来公司的服务合同。2011年10月27日，业委会通知全体小区业主，将于2011年10月28日晚8时召开全体业主大会，届时邀请房管局、抚琴街道办、金沙路社区、派出所等领导出席大会监督指导。2011年10月28日，懋园第三届业委会第一次业主大会发布会议纪要，表决终止与嘉丽来公司的物业服务合同，出席人员有房管局、抚琴街道办、金沙路社区、派出所及业主代表。享有投票权人数为760票，业主投票权面积为119594平方米。表决结果同意解除与嘉丽来公司物业服务合同的人数占94.7%，占面积的94.8%。本届业主大会双过半通过终止业委会与嘉丽来物业公司的服务合同。2011年10月31日，业主大会向全体业主通报了表决结果。2011年11月1日，业主大会向嘉丽来公司通报了表决结果并通知嘉丽来公司准备按照相关程序办理物业企业退出移交手续。2011年12月31日，业委会通知嘉丽来公司在接到通知后60日内办理物业管理相关移交手续。2012年2月4日，关于要求嘉丽来公司退出物业管理的情况登记表在成都市金牛区房管局备案，2012年2月24日，在金牛区物业纠纷人民调解室召开了懋园小区物业纠纷协调会，参会单位和人员有金牛区房管局、金牛区物业纠纷人民调解委员会、抚琴街道办事处、金沙路社区、社区律师、业委会、嘉丽来公司、睿邦物业公司。主要讨论物业公司退出与解除物业合同问题。在解除物业合同的问题上，业主大会（业委会）和嘉丽来公司可进行协商并达成一致。若达不成一致，可诉讼或调解解决。在业��大会与嘉丽来公司解除合同之前，嘉丽来公司按照合同继续做好相关服务。若嘉丽来公司对业主大会决定有异议，认为业主大会决定侵权，可以依法诉讼解决。若嘉丽来公司不提起诉讼，则视为同意业主大会的决定，愿意退出本建筑区划物业项目服务，并办理退出手续。2012年3月1日，成都市金牛区房产管理局向金牛区懋园国际商住城业主大会下发《关于懋园国际商住城建筑区划物业活动中相关问题的指导意见》，业委会、嘉丽来公司、睿邦进行协商并签订交接协议书，交接协议书需明确交接时点、债权债务处理、设施设备承接验收等事项；若协商不一致，业委会可依法向人民法院提起诉讼。在未完成交接手续前，嘉丽来继续做好物业服务工作，业委会应当督促业主按时交纳物业管理费。2012年3月5日，金牛区懋园国际商住城业主大会授权第三届业主委员会代表全体业主，以业委会的名义委托律师并向法院提起诉讼。嘉丽来公司提供了自2011年10月26日至2012年10月25日之间的公共收入报表，总金额为362394.34元。业委会对该金额予以认可，并认为已方应得其中的50%，即181197.17元。对未收入部分仍保留应收50%的权利。以上事实有《懋园国际商住城物业服务合同》、《授权书》、《会议纪要》、《关于懋园国际商住城建筑区划物业活动中相关问题的指导意见》、《物业服务财务月报表》及当事人庭审一致陈述在案佐证。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中懋园国际商住城的业主大会投票表决的过程在房管局、街道办、社区、派出所的监督下做出，表决结果���合该条法律规定，合法有效。《物业管理条例》第六条规定了业主的各项权利，其中包括参加业主大会会议，行使投票权等权利。嘉丽来公司认为部分业主未交物管费，就无权投票，与法规相抵触，对其该项答辩理由，不予采信。嘉丽来公司可以向未交物业管理费的业主另行主张权利。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。业委会已获得懋园小区业主大会的授权，其请求解除与嘉丽来公司的物业服务合同，本院予以支持。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业��务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。故业委会要求嘉丽来公司撤出懋园国际商住城小区并向业委会办理移交手续的诉讼请求，本院予以支持。嘉丽来公司提供了自2011年10月26日至2012年10月25日之间的公共收入报表，总金额为362394.34元。业委会对该金额予以认可，根据双方合同约定，其应得其中的50%，即181197.17元。业委会要求2012年10月25日之后到嘉丽来公司撤出懋园小区时的公共收入50%，因该收入尚未实际发生，本院不予支持。业委会可待该款项发生之后另行主张权利。业委会要求嘉丽来公司降低50%收取在懋园国际商住城小区服务期间的物管费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理���业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《物业管理条例》第六条之规定，
判决如下：
一、原告金牛区懋园国际商住城第三届业主委员会与被告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司签订的《懋园国际商住城物业服务合同》于本判决生效之日起解除。
二、被告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内撤出懋园国际商住城小区并与原告金牛区懋园国际商住城第三届业主委员会办理相关移交手续。
三、被告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告金牛区懋园国际商住城第三届业主委员会移交自2011年10月26日起至2012年10月25日期间的公共收入中应属于全体业主共有的部分181197.17元。
四、驳回原告金牛区懋园国际商住城第三届业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费1359元，由被告四川省嘉丽来物业管理有限责任公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理
审判员 梅华军
二〇一二年十二月十四日
书 记 员 王 辉 来自：