河北省邢台县人民法院 民 事 判 决 书 (2012)邢民初字第675号 原告邢台县抗旱服务站。组织机构代码73290519－8。 法定代表人侯清森，站长。 委托代理人马德福，河北凯华律师事务所律师。 委托代理人赵玉革，系该站副站长。 被告赵素英，女，1954年5月18日生，汉族，现住邢台市。 委托代理人尹靖雯，女，1979年11月11日生，现住邢台市。 委托代理人刘彦立，河北领航律师事务所律师。 原告邢台县抗旱服务站诉被告赵素英合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邢台县抗旱服务站的委托代理人马德福、赵玉革，被告赵素英的委托代理人尹靖雯、刘彦立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，邢台县豫东市场4排4－6号6间门市，被告赵素英取得所有权后，房产证仍在王清杰名下，于2002年10月21日将此房卖给了原告，当时商定，价格9万元，先付4万元，剩余5万元待房屋过户后付清，由于在原告买此房之前是就已实际租用此房办公，买后仍继续在此办公，不存在房子交付问题，被告赵素英从原告处取走4万元购房款，故没有签书面协议，由于此房不断升值，被告反悔，不再认可卖房的事实，便于2004年2月将此房过户到了赵素英女儿名下。2008年10月底被告强行保护自身的合法权益，便开始诉讼，从行政诉讼到民事官司，前后开了十几次庭，邢台市中院出具（2010）邢民四终字第342号民事判决书，认为赵素英与邢台县抗旱服务买卖房屋的事实客观存在，因双方没有签订书面合同，房屋价款9万元，付款方式、交付期限没法确定，判决解除了邢台县抗旱服务站与赵素英、王清杰之间的房屋买卖合同。目前此房的价值已升值到35万余元。原告认为此合同被解除给原告造成的损失，完全是由被告违背民法规定的诚实信用原则造成的，合同法第35条规定“法律、行政法规规定或者当事人的约定采用形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案虽说没有书面合同但赵素英取走4万元购房款并且已将房交付给了原告，就证明房屋买卖合同已成立，可赵素英硬是说4万元是租金，不承认卖房的事实存在，才引起了原告的诉讼。合同法第61、62条对当事人就有关内容约定不明确的，已作出了相应的规定，结合本案，买卖房屋约定的价格9万元，先付4万元，余5万元待房屋过户后付清，这一约定赵素英、王清杰再次违背诚实信用原则否认，赵素英否认了，就应依法对该房屋评估确定市场价格。可赵素英、王清杰对原告申请相关部门评估的89870元不认可，又不申请重新评估，是造成该房屋买卖合同被解除的又一原因，原告在2002年10月21日买此房是9万元，此房至今已升值为35万元，合同解除后，原告将房给二被告，等于损失26万余元，而这一损失在中级法院的判决书中也没有涉及到。故根据合同法97条的规定，要求被告赔偿原告因房屋买卖合同缔约过失，房屋买卖被解除后给原告造成的经济损失20万元（最后以房屋评估价计算），诉讼费用由被告承担。 原告为支持其主张，向本院提出证据如下：1、邢台市中级人民法院（2010）邢民四终字第342号民事判决书。2、邢台县人民法院（2010）邢民初字第70号民事判决书。3、证人王某1的书面证言1份。4、证人温某的书面证言1份。5、2002年10月21日被告赵素英写的收原告部分购房款（予东市场南二街3－5）4万元的收款条1张。6、2010年8月6日邢台市物价局价格认证中心作出的邢市价认字（2010）第49号价格认证结论书。7、2011年5月7日原告“要求对豫让桥豫东市场4排4－6号房屋评估的申请书。8、原告的“要求证人出庭作证申请书”。9、原告的组织机构代码证。10、豫让桥豫东市场4排4－6号房屋的房产证存根。11、邢台市中级人民法院（2002）邢民终字第749号民事调解书。12、证人王某2出具的书面证言。13、证人赵某出具的书面证言。14、王清杰名下的豫让桥豫东市场4排4－6号房产证。15、尹靖雯名下的豫让桥豫东市场4排4－6号房屋卷宗材料，显示尹靖雯于2004年2月15日申请变更到其名下。16、王清杰名下的豫让桥豫东市场4排4－6号房产证被注销的卷宗材料。17、邢台县人民法院（2005）邢行初字第16号行政判决书1份。18、邢台市物价局价格认证中心出具的邢市价鉴字（2012）第81号价格鉴证结论书，该结论书显示对豫东市场4排4－6号6间门市的鉴证价值为2002年10月21日的鉴证价值为89870元；2005年4月27日的鉴证价值为123570元；2011年3月23日的鉴证价值为352090元。 被告赵素英辩称，原告所述与事实完全不符，原告所诉付款方式与事实不符，原、被告从来没有达成一致意见，市中院342号判决很清楚。被告在解除合同中没有过错，本案在中院判决中已经处理完毕，不应再让被告承担责任，原告主张损失没有依据。 被告赵素英为支持其主张，向本院提交证据如下：1、邢台市中级人民法院（2010）邢民四终字第342号民事判决书。2、2005年6月9日原告起诉王清杰、尹靖雯的民事诉状。3、2005年4月27日尹靖雯起诉邢台县水利局抗旱站的民事诉状。4、代理费收据3张，予收诉讼费票据1张、结算诉讼费票据1张，鉴定费票据1张。5、2011年12月20日邢台县抗旱服务部出具的收据1张。显示赵素英已将邢台市中级人民法院（2010）邢民四终字第342号民事判决书判决的退房款及利息61100元付给原告。 经庭审质证，被告对原告的证据1、2、9、11、15证据真实性无异议，但认为证据2是没有生效的判决。对原告的证据3、4有异议，认为证人没有出庭作证，证言不能单独做为证据使用。对证据5的真实性无异议，但我方收到的是部分房款，不是房屋的总价。对证据6有异议，该鉴定程序不符合法律规定。对证据7、8有异议，认为原告自己出具的申请书，不能做为证据使用。对证据10、14、16有异议，因王清杰的房产证已被注销，不能再作为证据使用。对证据12、13有异议，认为与本案无关。对证据17有异议，因该行政判决书已被撤销。对证据18有异议，认为对2002年10月21日的鉴证价值无异议，对其他两个鉴证基准日的鉴证价值有异议，但不申请重新作鉴证。 原告对被告提交的证据1、2、3、5的真实性无异议，对被告的证据4有异议，原告不予认可。
经审理查明，1992年尹召慧（赵素英前夫）、王某2、赵某以王某2弟弟王清杰的名义与邢台县工商局签订《集资兴建豫东贸易市场合同书》，依次兴建豫东市场4排4－6号6间门市（现豫东市场南二街3－5号，即争执房屋），该房建成后一直对外出租，1994年邢台县抗旱服务站开始租赁，并交纳了1997－2000年地租费。2002年9月23日赵素英与尹召慧调解离婚，上述6间门市中尹召慧与赵素英共同所有的2间门市归赵素英所有。2002年10月21日赵素英向邢台县抗旱服务站写一收条：今收到邢台县抗旱服务站部分房款（豫东市场南二街3－5号）肆万元整。2003年11月13日赵素英与王某2、赵某签订了一份协议，赵素英购买了王某2、赵某豫东市场4排4－6号门市的股份。2004年2月王清杰将该房屋过户给赵素英的女儿尹靖雯，2005年4月27日尹靖雯起诉邢台县抗旱服务站要求该站停止侵权，交还房屋，给付房租。此后原、被告双方因此房发生纠纷，2011年4月邢台市中级人民法院作出（2010）邢民四终字第342号民事判决书，该判决认为赵素英与邢台县抗旱服务买卖房屋的事实客观存在，因双方没有签订书面合同，房屋总价款，付款方式、交付期限没法确定，判决解除了邢台县抗旱服务站与赵素英、王清杰之间的房屋买卖合同，赵素英返还邢台县抗旱服务站购房款及利息。现原告要求被告赔偿原告因房屋买卖合同缔约过失，房屋买卖被解除后给原告造成的经济损失20万元（最后以房屋评估价计算）。又查，根据原告的申请，本院依法委托邢台市物价局价格认证中心对豫东市场4排4－6号6间门市的价值进行评估，该中心出具的邢市价鉴字（2012）第81号价格鉴证结论书对该门市的评估价值为2002年10月21日的鉴证价值为89870元；2005年4月27日的鉴证价值为123570元；2011年3月23日的鉴证价值为352090元。
本院认为，依据邢台市中级人民法院作出（2010）邢民四终字第342号民事判决书，赵素英与邢台县抗旱服务站买卖房屋的事实客观存在，因双方没有签订书面合同，房屋总价款、付款方式、交付期限没法确定，原、被告之间的房屋买卖合同被解除，被告赵素英也依据该判决向原告返还了购房款4万元及利息。本案中原告以被告在房屋买卖合同中存在缔约过失为由要求被告赔偿可得利益损失。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖的事实客观存在，但现已被解除，依据《中华人民共和国合同法》第97条即“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告可以要求被告赔偿损失，而非以被告在房屋买卖合同中存在缔约过失为由，因此对原告的诉讼请求予以部分支持。被告称邢台市中级人民法院（2010）邢民四终字第342号民事判决书已对该案进行了处理，不应再让被告承担责任。
本院认为虽然被告退还原告购房款4万元及利息，但该部分系合同解除后被告应返还给原告所有的财产，与被告购买该房屋后的可得利益并不冲突，因此对被告的主张不予支持。 原被告双方未订立书面合同明确各自权利义务，且在履行过程中原告只给付了被告部分房款，之后在2002年至2005年期间随着房屋市场价值的升值，被告将房产过户到其女尹靖雯名下，原告在此期间怠于履行付款义务，原、被告双方均未积极的促成合同订立的完善，也未积极履行，办理产权转移手续，则原、被告在订立、履行合同过程中均存在过错，从而导致该房屋买卖合同被解除，应由原被告各自承担50%的责任。被告之女尹靖雯在2005年4月以起诉方式要求原告返还房屋，这表明被告以自己的行为明确表示不履行合同主要义务，原告此时应当知道原、被告之间的合同事实上已不能继续履行，原告应当采取适当的措施防止损失扩大，因此原告对2005年4月后的可期待利益损失本院不予支持。依据鉴证报告2002年10月21日的鉴证价值为89870元，2005年4月27日的鉴证价值为123570元，房屋增值33700元，则被告应赔偿原告房屋增值部分的50%即16850元。经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九之规定，
判决如下： 一、被告赵素英于判决生效后10日内赔偿原告邢台县抗旱服务站16850元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元由原告负担2150元，被告负担2150元，被告负担的费用由原告垫付，原告预交诉讼费不再退还，在执行程序中一并申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。
审判长 甄秋棠
审判员 武文霞
审判员 尹同伟
二〇一二年十二月十四日
书记员 郭延盛 关注微信公众号“”