广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第2718号
上诉人（原审原告）：深圳市某某投资有限公司，住所地：深圳市福田区益强居。
法定代表人：邱某某，总经理。
委托代理人：江某某，北京国枫凯文（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：邓某某，北京市凯文（深圳）律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审被告）：深圳市某某物业管理有限公司，住所地：深圳市罗湖区笋岗东路某某时代广场。
法定代表人：林某某，董事长。
委托代理人：唐某，广东君厚律师事务所律师。
上诉人深圳市某某投资有限公司因物业管理纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2011）深罗法民三初字第1915号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明，一、深圳市某某实业股份有限公司（以下简称“某某股份公司”）是涉案物业所在小区某某时代广场的建设单位之一。2001年11月18日，中国某银行股份有限公司深圳市分行（以下简称“某行深圳分行”）与某某股份公司签订深（罗）房预买字（2001）第8398号《深圳市房地产买卖合同（预售）》。约定某行深圳分行向某某股份公司购买某某时代广场A座第七、第十至第十二、第二十四至三十三层，共14层，建筑面积共计18，851.68平方米的房产。2001年11月27日，该预售合同在深圳市规划国土局办理了预售备案登记手续。
二、2005年5月27日，某行深圳分行与中国某资产管理公司深圳分事处（以下简称“某资产深圳办”）签订《非信贷风险资产转让协议》，将包括涉案房产在内的帐面总值为人民币952983700.29元的非信贷风险资产转让给某资产深圳办。
三、2006年9月30日，某资产深圳办与深圳市某拍卖有限公司（以下简称“某拍卖公司”）签订《委托拍卖合同》，委托某拍卖公司拍卖涉案房产。2006年10月16日，深圳市某某投资有限公司（以下简称某某公司）竞拍成功，竞得涉案房产。
四、2010年，某行深圳分行、某资产深圳办与某某公司共同向深圳市某某物业管理有限公司（以下简称某某公司）等单位和个人发出《权益转让确认函》。确认：截至2006年11月8日，某行深圳分行对涉案房产享有的全部权利义务已转让给了某资产深圳办，并由某资产深圳办转让给了某某公司，某某公司有权依据该确认函行使对涉案房产的权利。
五、2011年3月10日，某某公司与某某公司签订《某某时代广场物业管理合同》，某某公司办理了入伙手续。某某公司向原审法院提起本案诉讼，请求：
一、某某公司承担自2007年3月20日起至2011年3月10日某某公司办理涉案房产入住手续之日止，因为某某公司拒绝某某公司入伙而给某某公司造成的损失，合计人民币44929837元。上述损失参照同地段同等类型房屋出租收取的租金标准，按涉案房产面积18851.68平方米X50元／平方米／月=942，584元／月计算，其中2007年计算9个月10天，2008年、2009年、2010年计算36个月，2011年计算2个月10天，共47个月20天，即942，584X47＋942，584X20／30=44929837元；
二、某某公司承担本案诉讼费。原审法院认为，本案的主要争议在于某某公司是否在涉案房产具备交付使用条件后，拒绝为某某公司办理入伙手续，并存在过错，给某某公司造成了经济损失。某某公司于2006年10月16日取得涉案房产的所有权，但涉案房产一直未办理产权过户手续，预售备案登记的权利人为某行深圳分行。国土部门的预售备案登记有公示效力，预售备案登记未变更，或某行深圳分行未明确告知或要求时，某某公司作为物业服务部门有权拒绝向他人交付涉案房产。另，某某公司于2009年11月6日向某某公司发函，并要求于当月11日到某某公司处办理入伙手续。某某公司收到了该份函件，但辩称某某公司未按时到某某公司处办理入伙手续。现某某公司主张某某公司拒绝其入住，应当承担举证责任，不能仅以最终未办理入伙手续，而推定某某公司存在过错。某某公司于2010年12月6日向某某公司发函，称未收到某行深圳分行的书面通知的情况下，要求某某公司与某行深圳分行进行协调，若某行深圳分行同意或要求某某公司办理的，某某公司将会对某某公司办理入伙手续。某行深圳分行与某资产深圳办于2010年签订《权益转让确认函》，但该《权益转让确认函》于几月份签订，没有注明。何时向某某公司送达，亦未有证据证明。此后，某某公司何时向某某公司主张办理入伙手续，某某公司以何种方式拒绝等，均无证据证明。再者，某某公司在庭审中确认，办理入伙手续时，涉案房屋还是毛坯房，不具备使用条件。综上，某某公司主张某某公司拒绝为其办理入伙手续，并造成经济损失的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十九条之规定，
判决如下：驳回深圳市某某投资有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币266450元，由深圳市某某投资有限公司负担。判决后，某某公司不服，向本院提起上诉，称：深圳市罗湖区人民法院判决驳回上诉人的全部诉讼请求，所依据和认定的事实不清，适用法律错误。
一、案件基本事实。2001年11月18日，中国工商银行股份有限公司深圳市分行（以下简称“某行深圳分行”）与深圳某某股份实业股份有限公司就某某时代广场A座第7层、第10层、第12层、第24-33层，建筑面积18851.68平方米的房产（以下简称“涉案房产”）签订深罗房预买字（2001）第8398号《深圳市房地产买卖合同（预售）》并于2001年11月27日取得深圳市规划国土局预售备案登记。2005年5月27日，某行深圳分行与中国某资产管理公司深圳办事处、（以下简称“某深圳办”）签订《非信贷风险资产转让协议》，将包括涉案房产在内的非信贷风险资产转让给某深圳办。2006年9月30日，某深圳办与深圳市某拍卖有限公司（以下简称“某公司”）签订《委托拍卖合同》，委托某公司拍卖涉案房产的权益。2006年10月16日，某公司向上诉人出具《成交凭证》和签署《拍卖成交确认书》，确认上诉人取得涉案房产的房产权益。2010年4月21日，深圳市中级人民法院作出的（2010）深中法民五终字第127号民事判决确认：1、上诉人于2006年10月16日以拍卖方式取得了案涉房产的权益；2、案涉房产07年3月20日取得验收备案回执，具备交付条件，即上诉人自2007年3月20日起就可以占有、使用该房产。2009年11月6日，上诉人向被上诉人发出《要求办理某某时代广场物业入住手续的通知》，被上诉人旋即于2009年11月10日在涉案房产公开贴出《搬迁通知》，在承认上诉人是涉案房产业主的情况下，要求在涉案房产的各居住人员限期搬离。2010年，某行深圳分行和某深圳办签订了《权益转让确认函》，上诉人进而于2010年12月2日再次向被上诉人发出《要求办理某某时代广场物业入住手续的通知》，被上诉人于2010年12月6日出具《回复》拒绝上诉人入伙，并直至2011年3月10日才协助某某公司办理入伙手续。
二、理由：（一）上诉人是涉案房产的所有权人，被上诉人非法占有、使用涉案房产的行为，侵犯了上诉人使用、利用涉案房产的合法权益。上诉人自2009年底了解到，被上诉人未经上诉人的同意，擅自将部分案涉房产出租给他人使用，谋取不法利益。被上诉人在收到上诉人2009年11月6日发出的《关于要求办理某某时代广场物业入住手续的通知》后，旋即于4天后在涉案物业贴出了搬迁《通知》。该搬迁通知清楚地表明：被上诉人已经收到上诉人上述要求入住的通知，并要求在限期内，涉案房产的“各居住人员及时自行搬迁”。该搬迁通知的内容与上诉人提交的涉案房产遭被上诉人非法使用、出租的照片互相印证，清楚地证明了被上诉人非法使用、出租涉案房产的事实。一审庭审中，被上诉人更无理提出上诉人办理入住后并未出租涉案房产的事实论证上诉人财产末受损。被上诉人如此赤裸裸地侵犯上诉人对涉案房产享有的房产权益的行为，应受到法律的制裁，并依法承担相应的侵权责任。（二）上诉人多次向被上诉人提出入住要求，被上诉人在明知上诉人是涉案房产所有权人的情况下，仍以种种借口拒绝、妨碍上诉人入住，侵犯了上诉人使用、利用涉案房产的合法权益。上诉人在竞拍取得涉案房产权益，且涉案房产已经竣工验收、满足入住条件后，数次向被上诉人口头或书面提出入住要求，但均遭到被上诉人的无理拒绝。上诉人先后于2009年11月6日、2010年12月2日向被上诉人发出了《关于要求办理某某时代广场物业入住手续的通知》，被上诉人在已明知上诉人竞拍取得涉案房产权益的情况下，仍先后以上诉人未提交入伙文件、上诉人不是涉案房产的业主、上诉人须取得某行深圳分行的协助才能办理入住手续等诸多借口，拒绝为上诉人办理入住手续。被上诉人的行为直接导致上诉人无法行使作为涉案房产权益人的权利，损害了上诉人的合法权益，依法应承担侵权损害赔偿责任。
三、一审法院的判决。一审法院认为，涉案房产的预售备案登记权利人为某行深圳分行，且并未变更登记，故被上诉人在某行深圳分行未明确要求时，其有权拒绝向上诉人交付涉案房产。且上诉人于2009年11月6日向被上诉人发函要求在当月11日办理入住手续，但在被上诉人辨称上诉人未按时办理入住手续的情况下，上诉人须对被上诉人拒绝其入住承担举证责任。而某行深圳分行和某资产深圳办于2010年签订的《权益转让确认函》并未明确具体签订日期，且该函送达被上诉人的时间也未能举证证明。此后，上诉人亦未能举证证明被上诉人拒绝办理入住手续，且涉案房产在实际办理入住手续时还是毛坯房，不具备使用条件。一审法院综上认定，判决驳回上诉人的全部诉讼请求。
四、一审法院的错误之处。（一）一审法院遗漏重要证据，事实认定不清。上诉人在举证期限内提交了被上诉人出具的要求在涉案房产租住人员搬离的《通知》，该通知清楚地表明：（1）被上诉人早在2009年11月10日前就已明知上诉人是涉案房产业主；（2）被上诉人在明知上诉人是涉案房产业主的情况下，仍将涉案房产擅自出租。而在庭审中，被上诉人先是声称未见过该《通知》，口头要求对该通知上的公章进行鉴定，后又书面撤回了该鉴定申请。然而，一审法院仍然无视该证据，仅凭涉案房产是毛坯房就臆断涉案房产无法使用，进而做出否定被上诉人非法占有、使用涉案房产须承担侵权责任的判断。被上诉人既未能举证否定该《通知》的证据效力，一审法院就应予采纳。故，被上诉人应承担非法占有、使用涉案房产，妨碍上诉人实现使用涉案房产的权利。一审法院在判决中遗漏了该重要证据，对该事实认定不清，依法应予改判。（二）一审法院混淆证据关系，事实认定错误。上诉人在2009年11月6日向被上诉人提交的《关于要求办理某某时代广场物业入住手续的通知》中，即已明确表明上诉人拍卖取得涉案房产的事实，被上诉人也在其出具要求在涉案房产租住人员搬离的《通知》中，承认了上诉人是涉案房产业主的事实。上诉人继而向被上诉人出示了某行深圳分行确认上诉人取得涉案房产权益的《权益转让函》。在此情况下，被上诉人仍然以种种借口拒绝上诉人办理入住手续，并在2010年12月6日的《回复》中明确拒绝上诉人入住，妨碍上诉人占有、使用涉案房产。上诉人在要求入住时，已将其拥有涉案房产所有权的事实清楚地告知了被上诉人，被上诉人也未提出异议。而一审法院在采纳上述相关证据的情况下，仍然混淆是非，否定被上诉人拒绝上诉人办理入住手续，妨碍上诉人占有、使用的事实；属于事实认定错误，依法应予改判。（三）一审法院未依职权调查取证，事实认定不清。上诉人在举证期限内提交的被上诉人工商信息单中，清楚显示被上诉人的经营范围包含了自有物业租赁一项。且，因被上诉人和涉案房产的非法租客之间的物业租赁合同属由被上诉人及其非法租客持有和掌握的文件，而被上诉人的相应物业租赁财务明细和台账等文件属被上诉人的内部机密文件，上诉人无从取得或了解具体的物业租赁内容。故，依据《民事诉讼法》第64条第2款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第3条和第17条的规定，为查明事实，上诉人在举证期限内向一审法院提交了《申请法院调查取证申请书》，申请一审法院依职权调取自2007年3月20日起至2011年3月10日期间被上诉人出租涉案房产的物业租赁合同、物业租赁财务明细和台账等文件。然而，一审法院自始至终未对上诉人提出的调取证据申请作出任何回应，造成被上诉人非法占有、使用涉案房产谋利的事实和获利程度无法查明。一审法院在未查明相关事实的情况下，径直否定上诉人的诉讼请求，属于事实认定不清，依法应予改判。综上，一审法院在举证责任认定，证据运用、遗漏重要证据等方面存在诸多错误，并在事实认定不清的情况下，罔顾上诉人的合法权益，作出驳回上诉人全部诉讼请求的判决。请求：
一、撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。
二、判决被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。
被上诉人某某公司答辩称：
一、被答辩人主体资格不符，不是合法业主，无权提起诉讼，应直接驳回其起诉。涉案物业为某某时代广场面积为18851.68平方米共14楼的房屋，由已破产的发展商于2001年10月卖给中国工商银行股份有限公司深圳分行（至今仍为预售备案登记人），某行又将其转让给某资产深圳办事处，被答辩人在这次起诉中称其于2006年10月通过内部拍卖取得该物业的权益。但是被答辩人既不是该物业的产权登记人，也不是法院主持拍卖的司法裁定的权益人，更不是已生效的（2010）深中法民五终字第127号判决中确认的合法业主，连被答辩人在（2010）深中法民五终字第127号和已作出一审判决的（2011）深罗法民三初字第926号两个物业管理费纠纷案件中都不承认其为合法业主。而作为合法业主的某行并未提起诉讼，贵院根本不应受理被答辩人的起诉，应直接驳回起诉。
二、作为合法业主的某行从未正式通知答辩人允许被答辩人入伙，被答辩人不具备入伙条件。被答辩人口口声声成答辩人拒绝其入伙，但被答辩人既非合法业主，而作为产权登记人的合法业主某行从未通知答辩人允许被答辩人入伙，在答辩人起诉某行缴交物业管理费的（2010）深中法民五终字第127号案件一、二审中，法官当庭询问，某行都不表态允许被答辩人入伙，被答辩人根本不具备入伙的条件。更可气的是，被答辩人单独向答辩人发出书面入伙通知，但并不实际办理，答辩人按被答辩人的书面入伙通知所留下的地址回函居然查无此处，故意浑水摸鱼。对此，生效判决已有认定，本案不应再审理这一事实。2011年3月10日，被答辩人持某行允许其入伙的复印件给答辩人，答辩人即刻就为被答辩人办理了入伙手续，根本不存在不允许其入伙的问题，在一审庭审中，作为某行的代理人在回答法官询问时，当庭承认某行从未正式发文给被答辩人，且时至今日，某行也未发文，甚至连电话通知都没有。
三、被答辩人不存在所谓财产损失问题，何来答辩人对此赔偿。在2011年3月10日被答辩人入伙的签字资料中写明了涉案房屋为毛坯房，答辩人如何能将此房屋出租？既然被答辩人提出答辩人将涉案房屋出租，应由其举证出租给了谁，收入多少，岂能空口白话。从2001年起至今，某行就从未将涉案房屋出租过，尽管某行曾今挂出过广告，但也没有成功，而被答辩人入伙后，至今也没有将房屋出租出去，不存在租金的实际损失，怎么能向答辩人索要租金损失呢？被答辩人无论是入伙前还是入伙后至今都没有缴纳过物业管理费，物业管理费每月每平方只有12.5元，被答辩人连此都交不起，却要答辩人向其缴纳每月每平方50元的租金损失，真是狼子野心。
四、关于答辩人是否出租了7楼，应否承担责任的问题。被答辩人声称于2009年底发现答辩人未经其同意，擅自将部分涉案房屋出租给他人使用。1、由于一审法院通知答辩人申请签订费用巨大，答辩人只是一家物业管理公司，没有如此巨额资金，因此未坚持鉴定。但既然被答辩人声称该所为的《通知》是2009年底发现的，却为何从未在之前的历次诉讼中提及？而且无论被答辩人提交的这一所谓《通知》是如何得来的，都无法改变答辩并未将房屋出租给他人使用的事实；2、即使是7楼的房屋被他人使用，由于是2009年底前的事情，也是业主某行自己的人员或其同意的人员，与被答辩人无关，谈不到需要由被答辩人同意的问题；3、被答辩人称2009年底发现答辩人将7楼出租，但至2011年底才起诉，对2009年底前发生的问题，已经超过了诉讼时效，而对2009年后，被答辩人并未发现答辩人将房屋出租，不存在损失，也不存在诉讼时效的问题。2011年3月10日，某行才允许原告入伙，在这一日期以前，即使真的是有什么问题，也只能由某行提起诉讼，而某行至今没有提起诉讼，就是提起新的诉讼，也同样已超过诉讼时效。2011年3月10日后，从目前的产权登记情况和法院生效判决来看，被答辩人充其量只是一个房屋的使用人，无权对此诉讼，也早已超过诉讼时效，丧失了胜诉权。综上所述，本案事实清楚，法律关系明晰，被答辩人多年来一直未对整整14层楼缴纳物业管理费，答辩人遭受了巨大的经济损失，请贵院驳回被答辩人的无理上诉，维持原判，维护答辩人的合法权益。本院
经审理查明，2010年4月21日，本院作出（2010）深中法民五终字第127号民事判决，该判决对于中国工商银行股份有限公司深圳市分行上诉所主张的涉案房产转让变现之后即2006年10月16日某某公司签订《拍卖成交确认书》之后，涉案房产的物业管理费等费用应由新的权益人某某公司承担的意见，认为中国工商银行股份有限公司深圳市分行处分涉案房产的行为系其与某资产深圳办、某某公司之间的内部行为，该行为不能对抗作为第三方的安华夏物业公司，且涉案房产备案登记的权利人至今仍是中国工商银行股份有限公司深圳市分行，因此涉案的物业管理费等费用应由中国工商银行股份有限公司深圳市分行交纳，中国工商银行股份有限公司深圳市分行与某某公司之间的纠纷可另循其他途径解决。原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人一、二审的主张，本案的主要争议焦点是某某公司对于某某公司没有办理入伙手续是否存在过错并给某某公司造成了经济损失。某某公司于2006年10月16日竞得涉案房产，但涉案房产一直未办理产权过户手续，预售备案登记的权利人为某行深圳分行。国土部门的预售备案登记具有公示效力，预售备案登记未变更，或某行深圳分行未明确告知或要求时，某某公司作为物业服务部门无权向他人交付涉案房产。某某公司于2010年12月6日向某某公司发函，称未收到某行深圳分行的书面通知的情况下，要求某某公司与某行深圳分行进行协调，若某行深圳分行同意或要求某某公司办理的，某某公司将会对某某公司办理入伙手续，该要求合理。某行深圳分行与某资产深圳办于2010年签订了《权益转让确认函》，但该《权益转让确认函》没有注明签订时间，亦没有证据证明何时向某某公司送达，某某公司没有举证证明何时向某某公司主张办理入伙手续以及某某公司以何种方式拒绝。故某某公司上诉主张某某公司拒绝其入住，证据不足，依法应当承担不利的法律后果，本院对其上诉主张不予采信。综上，上诉人的上诉主张证据不足，理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币266450元，由上诉人深圳市某某投资有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 阮思宇
审 判 员 杨潮声代理
审 判员 许莹姣
二〇一二年十二月十四日
书记员（兼） 严军军所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原审认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 百度搜索“”