广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2012）东一法民一初字第6544号原告罗瑞玲，女，汉族，1967年2月14日出生，身份证地址：广东省东莞市，委托代理人盛宗灿、卢庆波，均系广东科德（东莞）律师事务所律师。被告戴建兴，男，汉族，1968年2月25日出生，身份证地址：浙江省温州市瓯海区，被告东莞市建兴服装辅料有限公司，住所地：广东省东莞市东城立新洋杞坑工业区瑞安路8号，注册号：4419001909216。法定代表人戴建兴。两被告共同委托代理人周秋军，系广东林德律师事务所律师。
原告罗瑞玲诉被告戴建兴、东莞市建兴服装辅料有限公司（以下简称“建兴公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人盛宗灿、两被告共同委托代理人周秋军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗瑞玲诉称，2012年1月4日，原告和被告戴建兴签订《租厂房合同》，约定由原告承租位于东莞市望牛墩镇洲涡村横沥桥旁边的厂房。合同签订当日，原告按照合同约定支付了租金、押金共计138660元，由被告建兴公司出具收款收据。原告认为，东莞市望牛墩镇洲涡村村民委员会拒绝转租，因此两被告应当承担向原告返还租金和押金的法律责任。为维护原告的合法权益，原告起诉至人民法院，请求判令：
一、两被告连带返还租金、押金共计138660元及利息3088元（利息自2012年2月1日起计算，以138660元为本金，按照每日万分之二点一的标准计算至清偿日为止，现暂计至起诉之日为3088元）；
二、本案诉讼费由两被告承担。
被告戴建兴答辩称，一、原告的诉请毫无事实和法律依据，并且至今尚拖欠被告四个月的租金。2012年月4日，被告戴建兴与原告经过充分协商，签订了一份《租厂房合同》，由原告租用戴建兴位于东莞市望牛墩镇洲涡村横沥桥旁边的厂房及宿舍，约定每年租金为208000元，同时戴建兴将一台3**千瓦的变压器租给原告使用。原告在使用后因自身原因想要退租，但是戴建兴不予同意。戴建兴认为，双方签订的租赁合同是双方的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，完全合法有效，原告理应按照合同的约定履行自己的义务。原告仅凭一份所谓的《证明》来否定双方签订的租赁合同，完全没有事实和法律依据。根据合同的相对性原则，即便洲涡村委会不同意戴建兴转租，洲涡村委会也只能追究戴建兴相关的法律责任，并不影响原告与戴建兴之间的签订的租赁合同的效力。另外，至今为止，原告并没有向戴建兴交纳2012年下半年的租金，已经构成严重违约，戴建兴保留追讨该部分租金的一切权利。
二、根据实际情况来看，无论洲涡村委会是否同意戴建兴转租，原告都已经实际控制并占用了戴建兴的厂房，理应支付相应的租金或使用费，原告诉请返还租金及押金毫无道理。
三、双方签订的《租厂房合同》第八条约定：“如果村里不可转租，退回押金”，根据该条款，退一万步来讲，即便洲涡村委会不同意戴建兴转租，戴建兴也仅仅只需要退回其所收取的押金，不包括租金。
四、在原告租用厂房期间，也就是2012年2月份及4月份期间，由于原告的管理疏漏导致戴建兴租给其使用的315千瓦的变压器及配电柜里面的配件被盗，戴建兴已就该部分损失向法院起诉。综上所述，原告的诉请没有任何事实根据和法律依据，请法院驳回其诉讼请求，并判令本案诉讼费用由原告承担。
被告建兴公司答辩称，建兴公司与涉案租赁合同没有任何关系，不应作为本案被告，也不应就原告的起诉承担责任。
经审理查明，东莞市望牛墩镇洲涡村村民委员会于2003年4月10日将位于东莞市望牛墩镇洲涡村横沥桥旁边的工业用地（土名：通心沟）出租给被告戴建兴及案外人孙绍珍办厂，其后戴建兴和孙绍珍在该土地上建造了厂房及宿舍。2012年1月4日，原告与被告戴建兴签订一份《租厂房合同》，约定：原告向戴建兴承租上述厂房及宿舍，还有厂房变压器；租赁期限为5年，即从2012年1月4日起到2017年1月4日止；原告的免租期为25天，合同从2012年2月1日开始计租；租金按每半年缴交一次，一年租金为208000元，原告向戴建兴支付相当于两个月租金的押金34660元。该合同第八条还约定：“如果村里不可转租，退回押金。”原告主张：上述合同签订当天，原告向两被告支付了6个月的租金104000元和相当于两个月租金的押金34660元，为此被告建兴公司向其出具了金额为138660元的收款收据。对于上述主张，原告提交一份收据予以证明，该收据显示：交款人为原告罗瑞玲，收款金额为138660元，款项用途为厂房租金、押金，收据的“经手人”处有被告戴建兴签名及加盖了东莞市建兴服装辅料有限公司财务专用章。原告还主张：双方签订合同及原告交付租金和押金后，两被告并没有把案涉厂房、宿舍及变压器交付给原告使用；同时原告于2012年1月委托洲涡村村民陈庭亮与该村村委会协商厂房转租事宜，该村于2012年5月答复原告称由于原告打算开办的工厂属于污染型企业因此不同意戴建兴转租给原告办厂，基于洲涡村村委会不同意转租，故原告事实上也无法接收和实际使用案涉厂房、宿舍及变压器。对于上述主张，原告提交一份由东莞市望牛墩镇洲涡村村民委员会于2012年6月6日出具的《证明》予以证明，该《证明》中称：“2012年1月，罗瑞玲委托我村村民陈庭亮前来村委会洽谈厂房转租相关手续。经了解，罗瑞玲所办厂房为加工纸厂废料、废胶行业，属于污染型企业。根据镇委镇政府相关规定，污染企业一律不准经营营业，因此，我村不同意戴建兴、孙绍珍转租给罗瑞玲办厂。”对于原告的主张，被告戴建兴抗辩称：
一、确认原告提交的收据上“戴建兴”签名的真实性，但对“东莞市建兴服装辅料有限公司财务专用章”的真实性不予确认，建兴公司从来没有使用该印章，此外原告向戴建兴交纳的租金和押金实际只有80000元，而并非是138660元；
二、双方签订《租厂房合同》后，戴建兴已立即把案涉厂房、宿舍及变压器交付给原告使用，只是双方没有办理书面的交接手续；
三、对《证明》的真实性不予确认，《证明》中称罗瑞玲在2012年月已委托他人与洲涡村村委会进行洽谈，如果洲涡村村委会不同意转租，原告可以不与戴建兴签订《租厂房合同》以及交纳租金和押金。对于上述抗辩，戴建兴没有提交相应证据予以证明。对于原告的主张，被告建兴公司抗辩称：建兴公司并非《租厂房合同》的相对方，而且原告提交的《收据》中所盖的“东莞市建兴服装辅料有限公司财务专用章”并非建兴公司所有，也并非建兴公司所盖，因此建兴公司与案涉租赁合同纠纷没有任何关联，不应就原告的诉讼请求承担任何责任。本案审理过程中，本院依法向东莞市望牛墩镇洲涡村村民委员会调查案件相关事实，该村村委会书记在调查笔录中称：原告在本案中提交的《证明》是真实的，该村于2012年5月口头告知原告的委托人陈庭亮不同意被告戴建兴将案涉厂房转租给原告办厂，原因是原告将要办的厂属于污染型企业，不符合镇委镇政府的相关规定，该村对于原告是否有使用过案涉厂房以及原告向戴建兴缴纳租金的情况并不清楚。另，被告戴建兴在庭审中确认：案涉厂房、宿舍等建筑物没有办理相关产权登记手续和报建手续，因此没有取得房地产权证和建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的《租厂房合同》、收据、东莞市望牛墩镇洲涡村村民委员会于2012年6月6日出具的《证明》，以及本院的庭审笔录、调查笔录等附卷为证。
本院认为，案涉《租厂房合同》是原告与被告戴建兴签订，而且戴建兴也确认收取了原告交纳的租金和押金，因此戴建兴是案涉《租厂房合同》的相对方。至于被告建兴公司，虽然原告提交的收据中“经手人”处加盖了“东莞市建兴服装辅料有限公司财务专用章”，但两被告对该印章的真实性不予确认，退一步而言，即使该印章是真实的，也不能据此认定建兴公司是案涉《租厂房合同》的相对方，因为该合同的签订方戴建兴本人也有在收据上签字并在庭审中确认了收取原告租金和押金的事实，因此收据上反映的收款行为应归结于戴建兴。综上，案涉《租厂房合同》中出租方的相关权利、义务及责任应由戴建兴享有和承担，原告基于该合同向建兴公司提出的诉讼请求没有合法依据，本院不予支持。关于原告要求退还租金和押金的诉讼请求。首先，原告主张其签订合同后支付了6个月的租金104000元和相当于两个月租金的押金34660元合计138660元，并提交了收据为证。对此，被告戴建兴一方面确认收据中其本人签名的真实性，另一方面又抗辩称其实际只收取了原告租金和押金共计80000元，但其对该抗辩却并未提交任何证据予以证明，因此本院依法对原告的主张予以采信，认定原告向戴建兴支付租金104000元和押金34660元。其次，关于案涉《租厂房合同》的效力问题。本案中，并没有证据证明案涉租赁物已办理建设工程规划许可证或者已向相关政府部门办理相应报建手续，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，原告与被告戴建兴之间签订的《租厂房合同》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事法律行为的确定无效是指该行为因不具备该法律行为的有效条件，所以根本不能产生当事人意思表示追求的民事法律效果，因此案涉《租厂房合同》应自始无效，故戴建兴收取原告租赁押金34660元没有合法依据，应当予以返还。再次，关于案涉租赁物的交付问题。本案中，原、被告之间对于租赁物是否已经交付使用的问题各执一词，但双方均没有对各自主张举证证明，因此
本院认为在合同没有约定交付问题且双方皆无举证的情况下，应当从举证责任的角度对交付事实进行认定。本案是租赁合同纠纷，对于租赁物已经交付使用应由出租方即被告戴建兴承担举证责任，戴建兴主张《租厂房合同》签订后已立即将案涉租赁物交付给原告使用，但其对此并未提供任何证据予以证明，因此戴建兴应承担由此产生的举证不能的不利后果，故本院依法认定案涉租赁物并未交付给原告使用。由于原告并未接收和使用租赁物，因此戴建兴收取原告租金104000元没有合法依据，应当予以返还。关于原告的利息请求。由于被告收取原告的押金和租金没有合法依据，因此被告应向原告赔偿该笔款项的法定孳息损失，但利息应按中国人民银行同期贷款利率计算。据此，结合原告主张的利息起算时间，被告应以138660元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2012年2月1日计付利息至本判决确定的履行期限届满之日止；对原告超出部分的利息请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、确认原告罗瑞玲与被告戴建兴于2012年1月4日签订的《租厂房合同》无效。
二、限被告戴建兴于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗瑞玲返还租赁押金34660元。
三、限被告戴建兴于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗瑞玲返还租金104000元。
四、限被告戴建兴于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗瑞玲支付上述第二、第三判项所确定款项的利息（利息计算:以138660元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2012年2月1日计至本判决确定的履行期限届满之日止）。
五、驳回原告罗瑞玲的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案的诉讼费用为3134元，由原告承担68元，由被告承担3066元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
代理
审判员 周敬棠
人民陪审员 易健华
二〇一二年十二月十四日
书 记 员 袁影霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百二十八条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：