浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2012）金义廿三里民初字第196号
原告：余红。
委托代理人：骆红刚。
委托代理人：楼松海。
被告：吴华建。公民身份号码：337025195710093913
委托代理人：吴啸。
原告余红诉被告吴华建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年10月23日立案受理后，依法由
代理
审判员叶飞独任审判，于2012年11月20日、12月11日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告余红的委托代理人骆红刚、被告吴华建及其委托代理人吴啸到庭参加诉讼；第二次开庭原告余红及其委托代理人楼松海、被告吴华建的委托代理人吴啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告余红起诉称：2011年10月原告承租了被告位于江东街道后湖村2幢5号一楼三间房屋，租期是2011年10月8日至2012年10月7日，年租金41000元。今年7月下旬，双方商定，原告提前退租，剩余租期的租金以被告实际出租给他人的时间起至合同期满时按双方的租金比例退还给原告。今年8月1日，被告将房屋出租给他人，租期一年，年租金45000元。故原告要求被告退还67天（2012年8月1日至10月7日）的租金7526元，多预付的水电费483元。开始被告同意，后借故不退还。原告认为，提前退租虽未有书面协议，但双方口头约定属实，应予遵守；且在退租后，被告又及时将房屋以高于原被告约定的租金出租给他人，应将67天的租金退还。现原告起诉请求判令被告退还原告房屋租金7526元及多预付的水电费483元，共计8009元。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告退还房屋租金7526元。同时原告明确本案诉讼请求的法律关系基础是双方实际已经解除了合同；并明确租金和水电费的计算方式如下：房屋租金7526元是从2012年8月1日到2012年10月7日，计67天，年租金41000元除以365天再乘以67天，计7526元；水电费483元：承租时交付1000元的水电押金，后又支付了1000元的水电费，共计2000元，原告退租时水为90吨，5元／吨，电1058度，1元／度，共计1517元，2000元减去1517元计483元。
被告吴华建答辩称：水电费原告只交了1000元，另外1000元属于租房时的押金，并非水电押金。2011年10月原告承租时双方曾经协商对于房屋要进行保护，不能钻洞，但原告私自在房屋的承重梁钻洞，我发现不久，原告就开始经营托运处用于卸货，经营后原告卸货时汽车又撞上了大梁。经营过程中，原告将房屋内的花岗岩、地砖和卫生间都造成了损害，现在水都漏到地下室，外面的大门也搞破了，并且将我兄长的地下室撞了一个角，并将村里的老年协会及邻居的房屋都撞破了。对于协议约定的承租时间及协议上的年租金没有异议，原告在2012年6月退租的，退租时我们商量过，当时原告对于我的损失都同意赔偿，不管我是否能够出租原告都同意赔偿，商量时原告两夫妻都在场的。2012年8月1日房屋是已经出租了。为了出租我也花费了很多费用，如广告费、来回车费等。2012年8月10日原告知道我将房屋出租了，就带着一帮人到我家来闹，8月15日原告又来闹我就报警了，江东派出所出警的，在派出所调解时原告也同意赔偿的，但原告后来就反悔了。对租金的计算方式没有异议，但我认为该款不应退的。水电费的计算方式有异议，水电费我只收了1000元。针对被告吴华建的答辩意见，原告补充陈述：对于房屋的损坏问题，地板砖确实是有些损坏的，但是对于其他的损坏我方不予认可。退租后的租金应该退还，至于被告提出损坏的东西要赔的，原告是同意赔的，但是这属于反诉，不应在本案中予以处理。原告余红为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、吴华建与余红的房屋租赁合同一份，证明双方房屋租赁的事实及相关的约定。2、收条一份，证明被告收取1000元水电费的事实。3、吴华建与朱小龙的房屋租赁合同复印件一份，证明被告已将房屋另租他人的事实。4、照片二张，证明朱小龙在承租房内使用的事实。被告吴华建质证认为：对证据1真实性没有异议，但是退租时我们没有结算过水电费；对证据2、3没有异议；对证据4我不知道的，从照片中无法看出是我家的房屋，全村的房子结构都一样的。本院对证据1、2、3的真实性予以确认；对证据4，该照片无法显示出为被告房屋，对该证据的证明力不予确认。被告吴华建为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、照片55张，证明涉案房屋因原告使用不当而造成损坏的情况。2、申请法院向江东派出所调取的人民调解协议复印件一份，证明双方曾经在江东派出所调解，双方协商时原告丈夫王建平对被告房屋的损失是同意赔偿的事实。原告余红质证认为：对证据1的真实性有异议，这组照片无法确认是从原告承租的房屋所照的，即使这些照片是真实的，对关联性也有异议，无法证明房屋的损坏是由原告使用造成的；对证据2的真实性予以认可，但是对关联性有异议，协议书只能证明双方私下调解，如果调解不成通过司法径行解决，但没有涉及到赔偿的事情。本院对证据1，该组证据无法显示为原告所承租的房屋，对该证据的证明力不予确认；对证据2的真实性予以确认，关于关联性，该证据无法证明双方就房屋租金退还以及损失问题达成一致意见，对该证据的证明力不予确认。经审理，本院认定事实如下：2011年11月8日，原告余红与被告吴华建签订房屋租赁合同一份，约定：被告将坐落于江东后湖村2幢5号一楼出租给原告使用，租期一年，自2011年10月8日起到2012年10月7日止；年租金为41000元；原告在签约时需交纳房屋设备及费用押金1000元；被告出租给原告房屋内设施齐全、无损坏，原告在使用时要爱护原有的设施、保持清洁，不准在房屋内堆放有损房屋的腐蚀性或易燃易爆等物品，不准在墙上乱涂乱画，乱敲乱钉，如有损坏自行清理或照实赔偿。双方还约定了其他条款。签约后，原告交纳了年租金41000元及房屋押金1000元，并将涉案房屋用于卸货。2012年7月，被告因故要求原告搬出涉案房屋，7月中旬，原告搬出涉案房屋。2012年8月1日，被告将涉案房屋转租给他人使用。
本院认为：原告余红与被告吴华建签订的租房合同系双方真实意思表示，合同内容合法且未违反法律强制性规定，该租房合同自成立时即生效，应确认有效，双方均应按照合同约定全面履行相应的义务。该合同约定租期为2011年10月8日起至2012年10月7日止，但被告庭审中认可系其要求原告搬离，双方的房屋租赁合同自原告搬迁之时已协商解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，按照履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告实际租赁房屋至2012年7月中旬，且并非原告自身原因导致合同解除，故其要求退还自2012年8月1日起的剩余租金并无不当。双方合同约定的年租金为41000元，从2012年8月1日到2012年10月7日计67天，故被告吴华建应退还的租金为7526元（41000元／365天＊67天）。原告变更后的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告吴华建关于以剩余租金抵扣房屋损失的抗辩，
本院认为，关于房屋损失，被告无法明确损失的具体金额，且原告亦不同意在本案当中予以折抵，故就房屋损失双方可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条的规定，
判决如下：被告吴华建于本判决生效后十日内退还原告余红剩余租金7526元。案件受理费25元，由被告吴华建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费50元，具体数额由金华市中级人民法院确定，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行，或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
代理
审判员 叶 飞
二〇一二年十二月十三日代
书 记员 朱向丽 来自