广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2012）鱼民初（一）字第1627号原告陈甲。委托代理人高××。被告庞××。委托代理人刘××。被告韦××。委托代理人刘××。
原告陈甲与被告庞××、韦××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月23日立案受理后，依法组成由
审判员韦厚望担任
审判长，
人民陪审员郑敏琳和
人民陪审员朱渺参加的合议庭，于2012年12月6日公开开庭审理了本案。记员全晓岚担任记录。原告陈甲的委托代理人高××，被告庞××、韦××的共同委托代理人刘××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈甲诉称，两被告系夫妻关系，2011年8月26日以较低的优惠价格向急用钱的原告购买了原告所有的座落于屏山大道43号丰华某某1-3、1-4号商铺，商铺总价300万元。当时被告承诺立即付款，原告信以为真，便在收到部分商铺款120万元后的2011年9月份就把商铺过户给被告庞××，剩余商铺款180万元，被告不是说资金紧，就是说没有空，不在柳州，过几天再说等来搪塞原告拒不付款。原告为收回商铺款，曾无数次地向被告追款。后两被告于2011年9月14日向某告写了欠条，保证“余款壹佰捌拾万元正（￥1800000）在取得房产证后五个工作日内付清，否则双倍付”。但被告在取得房产证半年多后仍未给付180万元房款和98.5万元赔偿金（赔偿金仅付81.5万元）。综上所述，被告的行为是严重的违法侵权行为，给原告造成了惨重的经济损失，故诉至法院，请求判令：
一、二被告立即支付欠原告商铺款2735000元（1800000元×2-715000元-100000元-50000元租金抵欠款）二、本案全部诉讼费用由二被告承担。原告陈甲对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、2011年9月14日二被告出具的《欠条》一份，证明二被告拖欠原告座落于屏山大道43号丰华某某1-3、1-4号商铺购房款180万元的事实。2、房产查档情况材料一套，证明被告在3月12日领取房产证，根据双方约定，被告应在5个工作日内将剩余房款支付给原告，上述证据证明二被告将商铺抵押贷款240万元，但分文未支付给原告。3、《租赁合同》一份，证明诉争房屋的租金每月7500元。
被告庞××、韦××辩称，1、被告愿意在合法合理前提下履行支付甲。被告实际拖欠180万元，扣减了已支付的81.5万元及后来原告承诺的税费分担额8万元及原告陈述的租金额，庭审中，原告称租金从2012年3月12日计算至9月，这与双方合同约定不相符，根据合同约定租金计算应当从2011年9月开始至2012年12月共计15个月，每月租金10000元，共计15万元租金。所以被告尚欠原告75.5万元。2、造成被告不能及时付款是因为原告故意设置障碍，在办理房产证之后，原告故意回避及中断与被告和中介人员的联系，客观上造成被告想履行付款义务但无法及时某某。3、原告在履行房屋买卖合同中存在违约行为，根据合同约定签订合同之后2011年9月起该门面租金由乙方即二被告接收，时至今日，二被告并没有获得该门面租金也未获取该门面的租赁情况及信息。原告在履行合同过程某挂失诉争房屋的房产证，并到房产局重新办理房产证，人为设置房屋买卖的障碍。4、办证过程某，由于过户税费过高，经中介人员协调，原告承诺同意分担8万元过户税费，该过户税费应当予以扣除。5、即使被告的行为构成违约，被告要求法院依法裁减违约金的数额，双方约定在取得房产证后5个工作日内付清，否则双倍赔付，是双方对逾期违约金的约定，该约定明显超过原告的实际损失，因此，要求法院依法按照银行利息损失予以调整违约金数额。综上，原告诉请的数额缺乏事实和法律依据，被告愿意在合法合理情况下，立即支付剩余购房款。被告庞××、韦××为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、2011年8月26日《房屋转让委托书》一份，证明双方系房屋买卖合同关系，由中介公司天浩房地产经纪有限公司提供中介服务，被告拖欠的是购房款。该合同最后一条约定，2011年9月起买卖房屋的租金由二被告接收，但至今原告并没有履行将租赁合同移交被告及告知承租方将租金支付给被告的义务，原告构成违约，违约状态持续至开庭之日。2、交通银行个人转账回单、2011年8月26日收条各一份，证明二被告支付乙200000元。二被告转账18万元给原告并为原告支付2万元中介费，故原告出具20万元收条。3、2011年9月1日收条一份，证明被告向某告支付100万元。4、2012年2月29日柳某某行进账单一份，证明被告向某告支付21.5万元。5、2012年3月1日中国某业银行取款业务回单一份，证明被告向某告支付50万元。6、2012年3月3日收条一份，原告出具收条证实二被告共支付了71.5万元。7、2012年4月1日中国某业银行取款业务回单一份，证明被告支某某告10万元。证据2-7证明被告共支某某告201.5万元。8、个人房屋交易纳税审核表、销售不动产统一发票（编号：00347090）、中华某某共和国税收通用完税证各一份，证明被告交纳诉争房屋的税费363069元。9、庭前二被告向本院申请调查取证，要求法院调取原告在房产办理过户前故意向房产管理部门申请挂失房产证并补领新证的有关材料，证明原告在履行房屋买卖合同过程某人为设置房屋买卖的障碍，存在违约行为。10、证人杨某出庭作证称，其系天浩房产经纪某某员工，作为原、被告双方房屋买卖行为的中介方，协助双方办理房屋过户手续，二被告代原告向中介公司支付中介费2万元。并且在二被告支付房款120万元后，原告担心房产过户后二被告不支付剩余房款，故要求二被告书写下《欠条》，但书写《欠条》后当天因房产部门下班时间已到故无法办理房屋过户手续，《欠条》一直在原告手上，原告未交还给二被告。后因房屋过户税费过高，经中介公司协调，原告自愿承担8万元税费。在办理完房屋过户手续后，二被告因找不到原告而无法向某告支付剩余房款。中介公司对原告挂失原房产证补领新房产证的事实并不知情。且原、被告双方之间的房屋买卖行为并未完成，目前该房屋未办理土地证及房屋交付手续。经过（庭前交换证据）开庭质证，原告对二被告提供的证据1、3、4、5、6、7、8、9的真实性无异议，但对证据9，认为由于被告无诚意付款，原告担心被骗才到房产部门挂失原房产证申领新房产证，此系原告的善意自我保护行为，并不影响被告领取房产证，也未给被告造成损失。二被告对原告提供的证据1、2、3的真实性均无异议，但对证据2，认为二被告实际领取房产证的时间为3月15日，3月12日是房产局的发证时间，而二被告需完税之后才能领证，故领证时间应为3月15日。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。原告对被告提供的证据2、10的真实性有异议，认为证据2，被告不能提供中介公司出具的收取中介费的凭据，无法证明2万元中介费系二被告代原告支付；对证据10，认为证人杨某的证言完全偏向二被告，并不是客观公正的，且证人对自己陈述的有关事实也无法提供证据证实，故其证言不应作为证据予以采信。
本院认为，对原告提供的证据2，原告对被告陈述的2012年3月15日领取房产证的事实予以认可，故本院对此予以采信；对被告提供的证据2，根据原、被告及中介公司签订的《房屋转让委托书》，约定中介费2万元由原告支付，证人杨某认可中介公司收取的2万元中介费由二被告代原告支付，且原告承认《收条》系其所出具，故本院对二被告支某某告20万元购房某某的事实予以认定。对证据10证人杨某提供的证言，证人杨某对其陈述的中介费2万元由二被告代原告支付，与本案其他证据互相印证，故本院对此予以采信；至于其陈述的原告自愿负担8万元税费的事实无法提供证据予以佐证，故本院对此不予采信。证人称二被告无法联系上原告导致无法支付剩余购房款，无其他证据佐证，本院对此不予采信。对证人陈述的房屋目前尚未交付的事实，根据原、被告陈述及提交的证据，目前房屋仍由原告出租并收取租金，故本院对此予以采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：二被告系夫妻关系。坐落于柳州市××大道××号丰华某某1-3、1-4号商铺原属于原告所有。2011年8月26日，原告与被告韦××、柳州市天浩房地产经纪有限公司（以下简称天浩房产经纪某某）签订《房屋转让委托书》，约定：1、由天浩房产经纪某某作为中介方，被告韦××购买原告所有的柳州市××大道××号丰华某某1-3、1-4号商铺（建筑面积：131.08平方米，房产证号：柳房权证字第12189**号），房屋总价款为人民币300万元；2、被告韦××需在合同签订当日支付购房某某人民币20万元；3、天浩房产经纪某某协助双方办理房产过户手续，房屋过户所有税费由被告韦××负担；4、服务费2万元由原告负担，于签订协议时支付给天浩房产经纪某某。5、原告应于收到全部房款后1个月向被告韦××移交该房，自2011年9月起，该门面租金由被告韦××接收。6、如一方违约，另一方某某终止合同，并有权要求对方赔偿违约金人民币20万元。协议签订后，被告韦××向某告支付了18万元，并代原告向天浩房产经纪某某支付服务费2万元，原告向被告韦××出具了《收条》，载明收到被告韦××支付购房某某20万元。2011年9月1日，被告韦××向某告支付购房款人民币100万元。2011年9月14日，二被告向某告出具《欠条》，承诺在取得房屋产权证后五个工作日内付清剩余180万元房款，否则双倍赔付。2011年11月2日，原告向房产管理部门申请，称其遗失柳州市××大道××号丰华某某1-3、1-4号商铺房屋产权证，要求房产管理部门补发房屋产权证。2012年3月15日，原告与被告庞××签订两份《柳州市二手房买卖合同》，将上述两间商铺过户至被告庞××名下，被告庞××于同日领取了房屋所有权证。2012年2月29日、2012年3月1日、2012年4月1日，二被告共计向某告支付购房款81.5万元。2012年6月5日，被告庞××以上述两套商铺作为抵押，向柳某某行股份有限公司贷款合计人民币240万元。原告认为，二被告未能按照其书写的《欠条》履行支付购房款的承诺，应按约定承担违约责任，故向本院起诉，提出前述请求。另查明，原告于2007年1月8日与案外人陈乙签订《租赁合同》，将涉案商铺出租给陈乙，租赁期限为2003年1月15日至2014年1月15日；2007年1月15日至2009年1月15日每月租金6800元，2009年1月15日至2012年1月15日每月租金7500元，2012年1月15日至2014年1月15日租金另议。涉案商铺租金由原告收取至今。
本院认为，综合原、被告庭审陈述及各自提交的证据，本院确认本案的争议焦点为：
一、原告与被告韦××、天浩房产经纪某某签订的《房屋转让委托书》是否合法有效？二、原、被告在房屋买卖过程某是否存在违约行为？三、二被告尚欠原告房款的数额及原告诉请的房款数额是否有合理依据？对争议焦点一，
本院认为，虽然被告庞××于2012年3月15日与原告签订了两份《柳州市二手房买卖合同》并且房屋登记在被告庞××名下，但在庭审中原、被告双方及证人杨某某认可在房屋买卖过程某按照《房屋转让委托书》约定的房屋价款、付款方式、交付时间、交付条件等进行交易，只是因为房屋登记在被告庞××名下因而才签订上述两份合同。且二被告系夫妻关系，在房屋买卖过程某及庭审过程某双方对此均未提出异议，故
本院认为，《房屋转让委托书》系原、被告双方的真实意思表示，未违反法律规定，系有效合同，对原、被告双方均有法律约束力。对争议焦点二，原、被告双方均认为对方在房屋交易过程某存在为违约行为，原告认为二被告没有按照《欠条》约定在取得房屋产权证后五个工作日内付清全部房款，已构成违约；二被告认为原告在交易过程某故意隐瞒二被告及中介公司到房产管理部门挂失房产证并补领新证，给双方交易制造障碍，且房屋至今没有办理移交手续，房租仍由原告收取，原告的行为明显违约。
本院认为，首先，根据庭审查明的事实，《欠条》确是二被告向某告出具，系二被告向某告做出何时支付购房款的承诺，亦是双方对《房屋转让委托书》中约定的购房款支付方式及违约责任条款的变更，对双方均具有约束力。二被告应按照其做出的承诺向某告支付剩余房款，现二被告未能按时付款，已构成违约。二被告辩称该《欠条》系受原告胁迫而出具，未能提供证据证明，本院对此不予采信。其次，虽然最后房屋过户至被告庞××名下，但原告在二被告向某告出具《欠条》后隐瞒二被告向房产管理部门申请挂失房产证并补领新房产证，在二被告做出付款承诺后原告的上述行为给双方交易造成一定障碍，亦违反了《民法通则》中关于民事交易活动的诚实信用原则，故本院认定原告在房屋买卖过程某存在违约行为。原告称挂失房产证补领新证系为防止二被告拒付剩余房款的善意自我保护行为，但依据《欠条》的约定，二被告支付剩余房款的时间为取得房产证后五个工作日内，且原告也未提供证据证明二被告在履行合同的过程某存在明显违约（即拒付房款），本案中也不存在需原告行使自助权的情形，故对原告的陈述意见，本院不予采信。对争议焦点三，
本院认为，1、根据庭审查明的事实，二被告共向某告支付购房款1995000元，并代原告向天浩房产经纪某某支付服务费20000元，合计人民币2015000元。《房屋转让委托书》约定自2011年9月起，涉案房屋的租金由被告韦××收取，每月租金7500元，故2011年9月至2012年12月（庭审辩论终结时）的租金共计120000元（7500元／月×16个月），房屋租金目前仍由原告收取，应在购房款中予以扣除。以上两项合计人民币2135000元，故二被告尚欠原告购房款865000元（3000000元-2135000元）。2、原告要求二被告按照《欠条》约定履行双倍赔付的承诺，并认为双倍赔付并非违约责任，而是附生效条件的民事法律行为，因二被告的行为已符合生效条件，故二被告应按照生效的条件履行义务。对此，
本院认为，附生效条件的民事法律行为，是指民事法律行为中所附条件成立时，该行为才发生法律效力；条件存在于所附着的民事法律行为的意思表示中，构成该意思表示的一部分。本案中，二被告书写的《欠条》，已存在一个基本事实，即二被告欠原告1800000元购房款未支付，二被告应当在取得产权证后五个工作日内支付。如逾期不支付，则双倍赔付。《欠条》的内容并不符合附生效条件的民事法律行为的构成要件，而是清楚明了的约定二被告逾期付款应承担的违约责任，故本院对原告的陈述意见不予采纳。二被告认为《欠条》约定的违约责任远远高于原告的损失，要求按照同期银行贷款利率计算违约金。如本院在争议焦点二的分析所述，原告在房屋交易过程某存在违约行为，可以适当降低二被告的违约责任，且二被告已支付大部分购房款，故
本院认为违约金的数额，可以参照中国人民银行流动资金贷款利率的四倍，按二被告2012年3月20日前已支付房款767500元（715000元＋7500元×7个月），尚欠购房款1032500元计算，适当上浮，本院酌情确定为人民币300000元，原告诉请超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华某某共和国民法通则》第四条、《中华某某共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，
判决如下：
一、被告庞××、韦××应支某某告陈甲购房款865000元，违约金300000元，合计人民币1165000元；
二、驳回原告陈甲的其他诉讼请求。案件受理费29080元，财产保全费5000元，合计人民币34080元（原告已预交），由原告陈甲负担16000元，被告庞××、韦××负担18080元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审 判 长 韦厚望
人民陪审员 郑敏琳
人民陪审员 朱 渺
二〇一二年十二月十三日代
书 记员 全晓岚附相关法条：《中华某某共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华某某共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来源：百度“”