广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2012）东三法民一初字第1793号
原告：林信，男，1979年9月9日出生，汉族。身份证住址：广东省阳江市江城区。
委托代理人：陈明强，广东国锋律师事务所律师。
被告：陈卫龙，男，1952年12月7日出生，香港居民。
被告：刘景宗，男，1961年11月19日出生，香港居民。
原告林信诉被告陈卫龙、刘景宗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年2月27日立案受理后，依法由
审判员邓鹤飞担任
审判长，与
审判员郑水强、
人民陪审员周妙娟组成合议庭，于2012年7月20日公开开庭进行了审理。原告林信及其委托代理人陈明强到庭参加了诉讼。被告陈卫龙、刘景宗经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林信诉称，2006年11月24日，林信与陈卫龙、刘景宗签订了《商品房买卖合同书》，约定陈卫龙、刘景宗将其共有的位于东莞市凤岗镇翡翠山湖金碧阁B座401号商品房以550000元的价格卖给林信。合同签订后，林信履行了合同义务，按合同约定支付了237615元的房款给陈卫龙、刘景宗，并承担了陈卫龙、刘景宗在银行的还款义务，至起诉之日林信共代陈卫龙、刘景宗支付该房屋的银行按揭款共133000元。陈卫龙、刘景宗按合同约定将房屋交付给林信，林信对房屋进行了重新装修共支付装修费85000元。在此期间林信还代陈卫龙、刘景宗支付了15103元的物业费和5676元的维修资金。后林信多次要求陈卫龙、刘景宗履行合同义务，将房屋过户给林信，但陈卫龙、刘景宗以种种借口推脱，拒不履行过户义务。后来，林信再也联系不上陈卫龙、刘景宗。林信于2011年1月向法院起诉陈卫龙、刘景宗要求将标的房屋过户给林信。后经法院依法传唤，陈卫龙、刘景宗无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院判决驳回了林信的诉讼请求。林信认为陈卫龙、刘景宗在将已抵押的房屋转让给林信之前理应取得抵押权人的同意，陈卫龙、刘景宗怠于通知抵押权人，未取得抵押权人的同意存在明显过错，而且陈卫龙、刘景宗长期不露面致使林信已无法实现合同目的。所以林信要求解除与陈卫龙、刘景宗的合同关系，并有权要求作为过错方的陈卫龙、刘景宗返还林信的款项并赔偿林信因此受到的损失。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除林信与陈卫龙、刘景宗所签订的《商品房买卖合同书》；2.陈卫龙、刘景宗返还林信购房款237615元及利息88027.6元（利息按同期银行贷款利率7.05%每年计算，从2006年11月25日起，暂计至起诉之日止，直至付清之日止）；3、陈卫龙、刘景宗返还林信代陈卫龙、刘景宗所缴纳的房屋银行按揭款133000元及其利息22366元；4、陈卫龙、刘景宗赔偿林信标的房屋装修款85000元及返还代其缴纳的物业管理费15103元与物业专项维修资金5676元；5、以上合计586787.6元；6、陈卫龙、刘景宗对上述应付款项及利息承担连带清偿责任；7、陈卫龙、刘景宗承担本案诉讼费用。被告陈卫龙、刘景宗在本院指定的期限内没有提出答辩，也未向本院提交任何证据。
经审理查明，陈卫龙、刘景宗于2004年9月25日与中国银行股份有限公司东莞凤岗支行（以下简称：中行凤岗支行）签订了住房贷款合同（合同编号：2004东中银凤64号），合同约定陈卫龙、刘景宗将其共有的位于东莞市凤岗镇竹塘村凉井水库翡翠山湖金碧阁B401号房（产权证号：粤房地证字第C426＊＊号；共有权证号：粤房地共证字第C102＊＊号）抵押给中行凤岗支行，陈卫龙、刘景宗与中行凤岗支行已到当地房地产管理所办理了抵押登记，他项权证号为：东房抵证字第2006-9063号。2006年11月24日，林信与陈卫龙、刘景宗签订《商品房买卖合同书》，合同约定陈卫龙、刘景宗以550000元的价格，将东莞市凤岗镇竹塘村凉井水库翡翠山湖金碧阁B401号房（产权证号：粤房地证字第C426＊＊号；共有权证号：粤房地共证字第C102＊＊号）出售给林信；林信承担陈卫龙、刘景宗尚欠中行凤岗支行的银行借款282385.4元，扣减该款项后林信应付商品房款为267614.16元，并约定林信于2006年11月25日付款237614.16元，余款30000元待案涉房产过户登记完之日给付。2006年11月25日，陈卫龙出具收据，确认收到林信227615元，并收到10000元现金订金。后林信已占有使用案涉抵押房产，并向中行凤岗支行代为归还借款。截至庭审结束之日止，林信尚未代为清偿中行凤岗支行的抵押借款、消灭抵押权。林信占有使用案涉抵押房产后，向东莞市翡翠山湖物业管理有限公司交纳了5675元的物业专项维修资金以及占有使用期间的物业管理费。林信还主张其与谢岳记签订了《东莞市建设工程施工合同》，由谢岳记对案涉抵押房产进行了装修，花费85000元。林信对此提供了与谢岳记签订的施工合同和收款收据为证，但未提供谢岳记的身份和资质等资料，谢岳记也未出庭作证。林信自2006年12月起至2011年10月18日共替陈卫龙、刘景宗向中行凤岗支行还贷［（2006年12月）2063.56元／月×1个月＋2111.13元／月×12个月（2007年全年）＋2238.80元／月×12个月（2008年全年）＋2007.62元／月×12个月（2009年全年）＋2007.62元／月×12个月（2010年全年）＋2059.81元／月×10个月＋10000元（2011年10月18日的存款）］，以上合计132863.70元。后林信未再向中行凤岗支行偿还案涉贷款，林信于2012年2月27日向本院提起诉讼，请求判如所请。林信在庭审中主张其于2012年6月22日又向中行凤岗支行支付了6000元，但未提供证据予以证实。由于无人偿还贷款，中行凤岗支行遂于2012年7月23日以陈卫龙、刘景宗、东莞市凤岗房地产开发公司为被告向本院提起诉讼，要求清偿贷款，实现抵押权等。本院立案受理案号为（2012）东三法民一初字第4990号。另查明，林信曾在本院（2011）东三法民一初字第778号案件中起诉要求陈卫龙、刘景宗共同履行合同义务，将位于东莞市凤岗镇翡翠山湖金碧阁B座401号商品房过户给林信，本院在该案中去函中行凤岗支行调查，中行凤岗支行于2011年11月18日函复本院，确认其不知情陈卫龙、刘景宗将抵押房屋出售给林信，并称不申请作为本案第三人参加诉讼。本院后作出（2011）东三法民一初字第778号民事判决书，驳回了林信的全部诉讼请求。双方均未对该民事判决书提起上诉，该民事判决书已发生法律效力。上述事实，有《商品房买卖合同书》、收据、存款回单、存折、物业费发票、维修资金协议书、收款收据、《东莞市建设工程施工合同》、工程预算表、工程款收据、本院（2012）东三法民一初字第778号民事判决书，本院的庭审笔录等附卷为证。
本院认为，陈卫龙、刘景宗经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对林信的主张进行抗辩及对林信提交的证据进行质证的权利，林信提交的《商品房买卖合同书》、收据、存款回单、存折、物业费发票、维修资金协议书、收款收据，均有原件为证，本院对其真实性予以认可。关于合同效力及解除效力问题。《商品房买卖合同书》为双方真实意思表示一致的结果，已订成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”可见，合同已订成立时，如有法定生效条件，需满足该条件才生效。案涉买卖合同为抵押房产的买卖合同。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”该法条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”可见，关于未经抵押权人同意的抵押房产的买卖合同中的物权条款，具有法定的生效条件。在本案中，陈卫龙、刘景宗在抵押期间将案涉抵押房产转让给林信并未经得抵押权人中行凤岗支行的同意。受让人林信在本案庭审结束之日止也未代为清偿债务、消灭抵押权。故陈卫龙、刘景宗将案涉抵押房产转让给林信的物权法律行为，尚未满足法定生效条件，并未生效。林信不得据此要求陈卫龙、刘景宗将案涉抵押房产过户到其名下，但不应妨碍其他非物权条款的合同条款的效力。因此，双方均应按照《商品房买卖合同书》中已生效的非物权条款履行各自的义务，其中林信应按照该合同约定向中行凤岗支行清偿贷款，致使物权条款生效。但林信已以其行为明确表示不再履行该义务，致使合同目的无法实现，责任在于林信。林信通过起诉将解除合同的意思送到陈卫龙、刘景宗之日为2012年6月20日，陈卫龙与刘景宗未对此提出异议。故本院认定2012年6月20日视为双方订立的《商品房买卖合同》有效解除之日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”对于林信直接向陈卫龙、刘景宗支付的购房款237615元，陈卫龙与刘景宗应当返还给林信，但同时，林信应腾空案涉抵押房产，将案涉抵押房产交还陈卫龙、刘景宗。对于林信主张该购房款的利息损失，如上所述，致使合同中的物权条款未能生效的原因在于林信以其行为表明不再履行该合同清偿抵押债务，致使合同目的落空，过错在于林信。故林信主张该购房款的利息损失，本院不予支持。对于林信代为向中行凤岗支行支付的还款132863.70元，陈卫龙与刘景宗应向偿还给林信。林信主张其还于2012年6月22日向中行凤岗支行支付了6000元，但其没有提供证据予以证明，证据不足，本院不予认可。对于林信主张的该还款的利息损失，如上一段所述，合同解除的过错在于林信，对林信主张的该利息损失，本院同理不予支持。对于房屋装修款损失。首先，如同上述，合同解除的过错在于林信。其次，林信提供的装修工程合同是其称是与谢岳记订立的，但林信未能提供谢岳记的主体及资质资料，且谢岳记也未出庭作证证明其为案涉抵押房产进行了装修，装修款由林信支付。综上，林信主张的装修损失，证据不足，本院不予支持。对于物业管理费。由于该费用是林信占有使用案涉抵押房产期间产生的，本就应由林信负担。林信要求陈卫龙、刘景宗负担，依法无据，本院不予支持。对于物业专项维修资金，陈卫龙、刘景宗是案涉抵押房产的所有权人，故该费用应由陈卫龙、刘景宗负担，现林信为其进行了垫付，现双方的《商品房买卖合同》有效解除。故陈卫龙、刘景宗应返还该费用5675元给林信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定，缺席
判决如下：
一、确认原告林信与被告陈卫龙、刘景宗于2006年11月24日订立的《商品房买卖合同》于2012年6月20日解除；
二、被告陈卫龙、刘景宗应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告林信返还购房款237615元；
三、被告陈卫龙、刘景宗应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告林信偿还代为还款的132863.70元；
四、被告陈卫龙、刘景宗应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告林信支付垫付的物业专项维修资金5675元；
五、驳回原告林信的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9668元，由原告林信负担2726元、被告陈卫龙与被告刘景宗共同负担6942元。
如不服本判决，原告林信可在判决书送达之日起十五日内，被告陈卫龙、刘景宗可在本判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 邓鹤飞
审 判 员 郑水强
人民陪审员 周妙娟
二〇一二年十二月十三日
书 记 员 赵广元附录相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2.《中华人民共和国合同法》第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。（参照条款）3.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。4.《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。5.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。6.《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。7.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。8.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。9.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：