四川省郫县人民法院民 事 判 决 书（2012）成郫民初字第1993号原告（反诉被告）李泽扬。
原告（反诉被告）李文饶。
原告（反诉被告）李秀英。上列三原告（反诉被告）委托代理人唐兵兵，四川君合律师事务所律师。（特别授权）上列三原告（反诉被告）委托代理人曾珊。被告（反诉原告）成都市万基房地产开发有限公司，住所地：成都市武候区磨子桥科华路139号。
法定代表人：郑强，公司董事长。委托代理人白重庆。
原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英与被告（反诉原告）成都市万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年7月25日立案受理。诉讼期间，被告万基公司向本院提出反诉，本院依法受理。本院依法适用简易程序由
审判员李军于2012年11月14日、12月5日和12月8日对本反诉合并公开开庭进行了审理。
原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英的委托代理人唐兵兵、曾珊和被告（反诉原告）万基公司的委托代理人白重庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英诉称，2009年3月12日，原告与被告开发的位于郫县红光镇仪隆村“万基·金兰湾”的商品房签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称合同），房号：5幢2单元1802号，房屋总价款419590元。合同约定“出卖人应当在2009年9月30日前向买受人交付商品房”，出卖方在商品房交付之日起365日内取得业主的房屋所有权证书，“如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，按日向乙方（即买受人）支付购房总款万分之二的违约金”。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告于2009年10月3日向原告交付了房屋并由原告提供了所有办证的资料及相关费用。但原告在2011年9月6日才取得房屋所有权证，被告逾期办证的时间已达341天。据此，原告（反诉原告）李泽扬、李文饶、李秀英起诉至本院请求：1判决被告支付逾期办证的违约金28616元；2、判决被告承担本案诉讼费、保全费、律师费及其他费用。
被告（反诉原告）万基公司辩称，被告逾期办理房屋所有权证，是因为原告李泽扬、李文饶、李秀英逾期提交合同约定的授权委托书等办证资料，被告万基公司不应承担逾期办证违约责任，原告李泽扬、李文饶、李秀英应当根据合同的约定向被告承担逾期提交办证资料的违约责任，并承担本案诉讼费、保全费、律师费及其他费用。
被告（反诉原告）万基公司反诉称，原被告双方于2009年3月12日分别签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份。《补充协议》第七条第（二）项约定“乙方在办理房屋交付手续前，向甲方提供书面委托办理产权证手续，并交齐相关资料和费用。所需资料……以政府相关部门最新规定为标准。如乙方未完整提供前述资料及交纳相关费用的，甲方可据实延期交房和办理产权证，且从交房之日的第二天起，乙方提供前述资料及费用逾期30日内，乙方按日向甲方支付购房总额万分之一的违约金。逾期超过30日的，乙方按日向甲方支付购房总款万分之二的违约金。”按郫县房管局的规定以及合同约定，被反诉人应在交房前向反诉人提交办理产权的授权委托书、申请书、询问笔录、登记表四样手续，但被反诉人迟迟不予办理上述手续，直至2011年7月28日才办妥上述四样手续，比合同约定的期限延迟40天。据此，被告（反诉原告）万基公司向本院提出反诉请求：1、被反诉人支付违约金22574元；2、反诉费用由被反诉人承担。
原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英辩称，被告（反诉原告）反诉请求不成立。被告（反诉原告）向法庭提交的申请及询问笔录、申请表等都是反诉原告受委托办理的行为，这些行为的法律后果均应由反诉原告承担，并不是反诉被告的行为产生的法律后果。被告提交的委托书上的签署时间是不真实的，同时被告主张的违约金过高。
经审理查明：2009年3月12日，原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英与被告（反诉原告）万基公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称合同），该合同约定：1、原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英以每平方米3682.23元人民币的价格购买被告开发的位于郫县红光镇广场北路一段50号“万基·金蓝湾”的5幢2单元18层1802号面积为133.32㎡的房屋一套；2、被告（反诉原告）万基公司应当在2009年9月30日前向原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英交付商品房；3、被告（反诉原告）万基公司应当在商品房交付时，通知原告（反诉被告）办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件；4、原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英在办理房屋交付手续前，向被告（反诉原告）万基公司提供书面委托办理产权手续，并交齐相关资料和费用，如果原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英未完整提供资料和费用的，被告（反诉原告）万基公司可据实延期交房和办理房屋产权证；5、原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英委托被告（反诉原告）万基公司向权属登记机关申请房屋权属转移登记，被告（反诉原告）万基应当自交房之日起365日内办理初始登记和转移登记。除此以外，原、被告双方在合同中还对其他事项等进行了约定。在合同签订后，原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英按照合同约定向被告（反诉原告）万基公司支付了全部购房款419590元人民币，并缴纳了契税、维修基金等相关费用。
被告（反诉原告）万基公司在向“万基·金蓝湾”交房时向原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英发出了《交房注意事项及准备资料》的书面通知，该通知载明了原告（反诉被告）在收房时必须准备的资料和相关费用，但未载明中被告（反诉原告）万基公司所主张的提交办理房屋产权所需要的授权委托书、申请书、询问笔录、登记表四样资料。
原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英根据被告（反诉原告）万基公司该通知要求在收房时交纳了相关资料和费用并取得了由被告（反诉原告）出具的《万基·金蓝湾交房资料收件清单》，该清单用加黑字体明确载明原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英提交的资料用于办理《房屋所有权证书》，但未载明原告李泽扬、李文饶、李秀英需要提交授权委托书等办证必须资料。2009年10月3日，原告李泽扬、李文饶、李秀英验收了所购商品房。2011年8月1日，郫县房地产交易中心受理登记了由被告（反诉原告）万基公司提交的用以办理原告李泽扬、李文饶、李秀英所购商品房《房屋所有权证书》所需的相关资料。其中包括署名为李泽扬、李文饶、李秀英和签署时间为2011年7月28日的申请、授权委托书、房产登记信息询问笔录、房屋所有权登记表四样办证资料。2011年9月6日，郫县房产管理局制发了原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英所购商品房的《房屋所有权证》。以上事实，有原、被告双方在庭审中的一致陈述，原告（反诉被告）提交的原告李泽扬、李文饶、李秀英的身份证复印件、被告的营业执照和组织机构代码信息表、《商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票、缴纳契税、维修基金等费用的票据、《万基·金蓝湾交房资料收件清单》、《房屋所有权转移（商品房分户）登记办事指南》、《房屋信息摘要》、房屋产权证复印件等证据。被告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《购买商品房分户登记必收要件》及范本、授权委托书、询问笔录、办理房屋所有权证的申请、成都市郫县房屋所有权登记表、业主逾期提交办证资料统计表等证据以及本院调取的郫县房管局办证中心工作人员的证言和被告万基公司向郫县房管理局提交办理小区业主房屋所有权证资料时间的清单、郫县国土局的说明及清单，另案提交的《交房注意事项及准备资料》等证据。上述证据经过庭审质证，能够印证本案事实，本院予以采信。对被告（反诉原告）提交的关于向“万基·金蓝湾”小区业主催交办理房屋所有权证必须的授权委托书的公告，因缺乏其他证据印证，本院不予采信。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人在合同履行过程中，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务。
被告（反诉原告）万基公司主张原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英未按合同约定提交办理房屋产权证的授权委托书等资料应当承担违约责任的诉请，根据原被告双方在《商品房买卖合同》和《补充协议》中的相关约定，
本院认为，被告万基公司在接受原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英关于办理房屋所有权证的委托后，应当根据合同的约定积极、全面的履行该受托义务。在被告万基公司向原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英书面通知交房时，应当根据合同的约定将收房时需要提交的资料和交纳的费用全面通知原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英，而不只是通知一部分。对原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英根据合同约定应当在收房时提交的办理房屋所有权证的授权委托书等资料和可能导致的后果，被告（反诉原告）万基公司在交房时应提醒原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英注意，根据庭审查明的事实，被告万基公司在向原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英发出的《交房注意事项及准备资料》和出具的《万基·金蓝湾交房资料收件清单》中，都未载明需要提交或者补交办理房屋所有权证需要的授权委托书等资料。并且，被告（反诉原告）万基公司交房时对所接收的资料向原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英出具的《万基·金蓝湾交房资料收件清单》中，被告万基公司采用加黑字体特别注明了“以上资料用于办理业主《房屋所有权证书》，因业主资料不齐或者不真实造成的延迟办证后果，由业主自行承担”的字样。综上，对被告（反诉原告）万基公司主张原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英未按合同约定逾期提交办证资料应当承担违约责任的反诉请求，本院不予支持。对原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英主张被告（反诉原告）万基公司逾期办理房屋所有权证应当支付违约金的请求，根据原被告双方在《商品房买卖合同》和补充协议中的约定以及庭审查明的事实，被告（反诉原告）万基公司未能在商品房交付后365日内为原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英办理屋所有权证书，其违约事实清楚，对原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英主张被告（反诉原告）万基公司承担逾期办理房屋所有权证书的违约金要求，本院予以支持。在确定被告（反诉原告）万基公司办理《房屋所有权证书》义务时，
本院认为，办理房屋权属证书的行为是行政管理行为，在该管理行为中，被告（反诉原告）万基公司只负有协助原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英办理所购商品房的房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务。在资料备案完成后，何时能够取得《房屋所有权证书》则属于行政管理的范畴。因此，衡量被告（反诉被告）万基公司履行办证义务的标准，应以其向房屋权属登记机关提交办理房屋所有权登记资料的时间为准。鉴于被告（反诉原告）万基公司未能向法庭出示其向房产权属登记部门提交原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英办理所购商品房《房屋所有权证书》资料时间的证据，而这又是本案必须查明的事实，本院依法向郫县房产管理局房地产交易中心调取了被告（反诉原告）万基公司办理“万基·金蓝湾”小区业主《房屋所有权证书》的情况，根据郫县房产管理局房地产交易中心对本院调取证据情况的回复说明，并经庭审中原被告双方对该回复说明的质证无异，本院对被告（反诉原告）万基公司向房产权属部门提交办理原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英办理《房屋所有权证书》资料时间认定为2011年8月1日。关于违约金标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，该法律规定充分说明我国违约金立法采用“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则。就本案而言，如何确定原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英因被告（反诉原告）万基公司未按合同约定期限取得《房屋所有权证书》而受到的实际损失是合理调整违约金的关键。在本案中，原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英主张依据所原被告双方签订的商品房买卖合同补充协议中关于违约金的约定为标准计算违约金数额。
本院认为，根据查明的事实，在原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英仅提出了未取得房屋所有权证书造成损失为由申请被告支付违约金但无证据证明其具体损失数额的情况下，本院根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二条规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，综合考虑实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院对被告（反诉原告）万基公司主张逾期办证违约金过高，要求调整的请求予以支持，并酌情进行调整。对原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英要求被告（反诉原告）万基公司承担本案保全费、律师费及其他费用的请求，因原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英未向本院出示相关证据，本院对该诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条规定，
判决如下：
一、被告（反诉原告）成都市万基房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英支付逾期办理房屋所有权证书的违约金1700元人民币。
二、驳回原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英的其他诉讼请求。
三、驳回被告（反诉原告）成都市万基房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序进行审理，本诉案件受理费258元，由原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英负担120元，被告（反诉原告）成都市万基房地产开发有限公司负担138元；反诉案件受理费184.28元，由被告（反诉原告）成都市万基房地产开发有限公司负担。
被告（反诉原告）成都市万基房地产开发有限公司应负担的本诉案件受理费已由原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英预交，被告（反诉原）成都市万基房地产开发有限公司在履行判决义务时一并付给原告（反诉被告）李泽扬、李文饶、李秀英。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李军
二〇一二年十二月八日
书记员 游婵