成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2012）武侯民初字第2033号原告何晓辉。委托代理人吴兆前。委托代理人刘军。被告四川兴大房地产开发有限公司。委托代理人王小华。被告成都潮皇阁餐饮有限公司。委托代理人向响。委托代理人肖丁。被告成都市瑞合实业有限责任公司。委托代理人孙继光。委托代理人纪珂。
原告何晓辉与被告四川兴大房地产开发有限公司（以下简称兴大房地产公司）、成都潮皇阁餐饮有限公司（以下简称潮皇阁公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2012年4月11日受理后，依法追加了成都市瑞合实业有限责任公司（以下简称瑞合公司）作为本案被告参加诉讼，并组成合议庭于2012年7月30日公开开庭进行了审理，原告何晓辉的委托代理人吴兆前、刘军，被告兴大房地产公司的委托代理人王小华，被告潮皇阁公司的委托代理人向响、肖丁，被告瑞合公司的委托代理人孙继光、纪珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何晓辉诉称，原告与被告潮皇阁公司同为武侯区小天南街丽景天成小区业主。潮皇阁公司、兴大房地产公司、瑞合公司于2005年4月19日和2006年11月15日分别签订了《补充协议》、《物业管理备忘录》和《物业管理补充协议》。兴大房地产公司将该小区的358个停车位中的140个以每月20-22元的价格租赁给潮皇阁公司作为经营用停车位使用40年。2009年11月15日，潮皇阁公司将上述140个停车位采用挂“潮皇阁专用停车位”的方式强行占用，导致原告等上百户业主无车位可租用，业主的私家车无车位可停放。原告与其他一百多位业主多次找三被告协商，三被告均以各种理由推诿。原告及其他业主到相关部门信访，被告对相关部门主持的调解均不予配合，致使停车位的事情得不到合法解决。原告认为丽景天成小区有九百多位业主，而潮皇阁仅是一位业主，却强行占用小区全部停车位的三分之一多，三被告的行为系无效行为，严重影响了其他业主的正常生活，侵犯了其他业主的合法权益，故原告诉请法院判令三被告于2005年4月19日签订的《补充协议》、《物业管理备忘录》和2006年11月15日签订的《物业管理补充协议》中涉及停车位租赁的内容无效。三被告承担诉讼费用。
被告兴大房地产公司辩称，兴大房地产公司与瑞合公司签订房屋销售合同时，与瑞合公司及潮皇阁公司签订了停车位租赁合同。当时小区入住的业主很少，停车位大量闲置。因潮皇阁公司租用该房屋经营餐饮，对停车位的需求量很大，所以三方约定将小区的310个车位出租给潮皇阁公司。三方的约定不违反当时的法律法规，且在当时兴大房地产公司也无法预见到此后小区停车位如此紧张的局面，对此兴大房地产公司无过错。故请求人民法院依法判决。
被告潮皇阁公司辩称，三被告之间签订的《补充协议》、《物业管理备忘录》、《物业管理补充协议》是当事人的真实意思表示。上述协议中涉及停车位租赁的内容不符合法律规定的无效情形，且原告没有证据证明其权利受到了侵害。同时，原告的起诉已超过诉讼时效。综上，请求人民法院驳回原告的诉请。
被告瑞合公司辩称，首先，2005年瑞合公司购买兴大房地产公司房屋的目的就是将该房屋用于餐饮和茶楼经营，因此双方在签订房屋买卖合同时签订了补充协议，瑞合公司要求兴大房地产公司保障向其提供310个车位的正常使用作为购买房屋的条件。如兴大房地产公司不能提供约定的车位，瑞合公司将不可能购买相关房屋，亦不可能将该房屋用于餐饮和茶楼经营。如相关协议被认定无效，将直接导致瑞合公司购买兴大房地产公司房屋的前提条件消失，这与协议各方的真实意思表示是相悖的。其次，兴大房地产公司实际仅向瑞合公司提供了139个地下停车位，该数量远低于双方合同约定的310个停车位，且即使现有的139个停车位也不能满足潮皇阁公司经营的需要。最后，瑞合公司是近万平方米营业用房的业主，上述停车位的使用权是按照购买房屋时《补充协议》、《物业管理备忘录》、《物业管理补充协议》约定而来，且不违反法律的禁止性规定。综上，瑞合公司对相应停车位的使用权是合法的，请求人民法院驳回原告的诉请。
经审理查明，第一、2005年4月19日，兴大房地产公司与瑞合公司签订《商品房买卖合同》，约定兴大房地产公司将位于成都市武侯区小天西路8号丽景天成第4幢1、2、3、4层，建筑面积8450.32平方米商业用房出售给瑞合公司。当天，双方签订了《补充协议》，对房款的支付方式、停车位租用等相关事宜进行了约定。其中第三条约定，甲方（兴大房地产公司）保障乙方（瑞合公司）有310个停车位可正常使用作为乙方购买该房的条件。停车位包括地面长期停车位150个，甲方协助乙方向有关部门办理相关手续，费用由乙方承担。（其中4号楼门前停车位100个不限使用时段，1、5号楼门前停车位50个使用时段为17：00-21：00）。地下停车位160个，其中40个甲方不得出售，收费标准10元/车位/月，应保障乙方租用40年（不限使用时段），16个由甲方、物管公司协调区域保障乙方免费使用40年（不限使用时段），104个由甲方、物管公司协调保障乙方使用，其中24个车位免费使用，余下80个车位按照前15年100元/车位/月（其中40个车位90元/车位/月），后25年150元/车位/月由乙方每月与物管公司结算（地下停车位时段17：00-21：30）。随后，瑞合公司将上述房屋出租给潮皇阁公司用作餐饮、茶坊。2005年4月19日，兴大房地产公司、潮皇阁公司、案外人成都万嘉物业管理有限公司（以下简称万嘉物业公司）签订《物业管理备忘录》，就停车位问题的约定与《补充协议》一致。第二、在履行合同过程中，因兴大房地产公司（甲方）、万嘉物业公司（乙方）仅向潮皇阁公司、瑞合公司（丙方）提供了40个停车位，违反了《物业管理备忘录》之约定，故三方于2006年11月15日签订了《物业管理补充协议》，约定甲、乙双方在丽景天成1号楼地下停车场增加30个停车位供丙方使用。前20年丙方按20元/车位/月支付停车管理费（不限使用时段），后20年按22元/车位/月支付停车管理费（不限使用时段）。丙方现使用的地下停车位（丽景天成1号、4号楼地下停车场）109个（1号楼83个、4号楼26个），收费方式和新增停车位收费方式一致。第三、丽景天成小区总面积120000平方米，并经成都市规划管理局验收合格。2004年9月该小区陆续交房，现共有业主925户，其中住宅863户，商铺62户，小区配有停车位415个，已售卖给业主251个，潮皇阁公司实际使用139个，余25个未售未租。因该小区近年来购买私家车的业主日益增多，小区停车位不能满足业主使用，遂与三被告于2009年就停车位发生纠纷。2010年11月，潮皇阁公司在地下停车场的部分停车位上悬挂了“潮皇阁专用车位”并对车位加锁。双方发生纠纷后，业主相继向成都市武侯区房管局等相关部门反映情况。2012年1月5日，成都市武侯区房产管理局在答复丽景天成小区业主代表信访时书面答复，“经成都市武侯区房产管理局相关部门了解，地下车库产权属于开发建设单位，在入住时，开发建设单位已满足了业主停车需求，后将多余车位出租给潮皇阁……”。因双方协商未果，原告遂向人民法院提起诉讼。以上事实有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》、《商品房买卖合同》及补充协议、《物业管理备忘录》、《物业管理补充协议》、《商业房屋租赁合同》、房屋产权登记材料、信访材料、（2011）川国公证字第99705号《公证书》及庭审中当事人陈述记录等证据在案为证。
本院认为，丽景天成小区总面积120000平方米，小区通过了竣工验收，并于2004年9月始陆续交付使用。瑞合公司购买了该小区8450.32平方米商业用房，其作为小区业主承租停车位正当合法。瑞合公司购买房屋后将房屋出租给潮皇阁公司用作餐饮、茶坊，潮皇阁公司实际使用了兴大房地产公司提供的停车位。经审查，三被告在2005年签订的《补充协议》、《物业管理备忘录》以及2006年签订的《物业管理补充协议》中关于停车位数量及使用方式等约定没有违反当时的法律法规，也未损害其他业主的合法权益，但是关于停车位的租赁期限问题，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。本案中，被告在协议中约定停车位的出租期限为40年，该期限违反了上述法律规定，故
本院认为被告签订的《补充协议》、《物业管理备忘录》以及《物业管理补充协议》中涉及停车位租赁期限二十年内的约定有效，超过二十年部分应属无效。同时，原告主张被告签订的协议应当适用《中华人民共和国物权法》，
本院认为，《中华人民共和国物权法》颁布于2007年，依据法不溯及既往的原则，三被告签订的上述协议不适用《中华人民共和国物权法》，故原告主张的理由不成立，本院不予认可。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十条之规定，
判决如下：
一、被告四川兴大房地产开发有限公司、成都潮皇阁餐饮有限公司、成都市瑞合实业有限责任公司于2005年4月19日签订的《补充协议》及《物业管理备忘录》以及2006年11月15日签订的《物业管理补充协议》中关于停车位租赁期限超过二十年部分无效；
二、驳回原告何晓辉的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告四川兴大房地产开发有限公司、成都潮皇阁餐饮有限公司、成都市瑞合实业有限责任公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 长 赖武梨
人民陪审员 裴幼郡
人民陪审员 林志祥
二〇一二年十二月六日
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