山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2011）李民初字第475号
原告：青岛三力化工技术有限公司。
法定代表人：王晓光，职务董事长。
委托代理人：王书瀚，山东琴岛律师事务所律师。
委托代理人：潘剑，山东琴岛律师事务所律师。
被告：青岛环海有机化工厂。
法定代表人：包奎，职务厂长。
委托代理人：赵清树，山东诚功律师事务所律师。
委托代理人：刘浩，山东诚功律师事务所律师。
原告青岛三力化工技术有限公司（以下简称“三力化工公司”）为与被告青岛环海有机化工厂（以下简称“环海化工厂”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2011年4月22日、2012年11月27日公开开庭审理了本案。原告青岛三力化工技术有限公司的委托代理人王书瀚，被告青岛环海有机化工厂的委托代理人赵清树、刘浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，根据原、被告签署的《租赁协议书》约定，原告承租了被告厂房及场地，但被告却单方终止合同，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，故请求判令被告向原告支付违约赔偿金8600000元，本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、环海化工厂与三力化工公司签订的《租赁合同》不符合法律规定，应属无效合同。故合同约定的期限、违约金等均不能作为定案根据。2、对于原告不能继续使用土地及地上建筑物的结果，被告无过错，不应承担赔偿损失及违约金责任。3、即使合同有效，原告未证明自己缴纳租金，被告也有抗辩权。4、不考虑合同效力及过错因素，原告提交的损失表也是单方制作，且有重大瑕疵，从而不能作为认定损失的依据。综上，原告所诉无事实与法律根据，应驳回其诉讼请求。本案经开庭审理查明，1999年3月1日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定原告租赁被告2.2米及1.83米球磨厂房及周边场地，租赁期限自1999年3月1日起至2011年3月1日止（共12年），合同还约定了租金的金额和缴纳方式、双方的违约责任以及合同终止和解除，其中该租赁合同第六款第4项约定，除以上条款和国家征用外，甲方不得以任何理由或借口终止合同。当甲方（环海化工厂）以其他理由终止合同，甲方应赔偿乙方（三力化工公司）所有基建、房屋修缮投资及乙方停产搬迁所造成的损失。该合同由原被告分别加盖公章，并由双方代表签名确认。2001年3月1日，原、被告签订《租赁协议书》一份，约定原告租赁被告厂房一处（面积1498平方米）及相关场地。租赁期限自2001年3月1日至2009年2月28日，合同还约定租金的缴纳方式和期限、出租方和承租方的变更、双方责任、其他事项以及违约责任、免责条件等。其中违约责任第三条约定，非乙方（三力化工公司）原因，甲方（环海化工厂）未征得乙方同意无故终止合同，给乙方造成经济损失，由甲方赔偿。赔偿金额为：违约前十二月乙方的月平均利润＊未履行租赁期限（月，不足壹月按壹月算）。该合同由原被告分别加盖公章，并由双方代表签名确认。2002年3月19日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定原告租赁被告一小楼和全部小平房及场地，租赁期限自2002年4月1日起至2008年3月30日止（7年），双方还约定了双方责任以及合同的终止和解除。其中合同的终止和解除中第4条约定，除以上条款和国家征用外，甲方不得以任何理由或借口终止合同，当甲方以其他理由终止合同，甲方应赔偿乙方所有基建、房屋修缮投资及乙方停产搬迁所造成的损失。该合同由原被告分别加盖公章，并由双方代表签名确认。上述合同签订后，原告三力化工公司即承租被告环海化工厂的相关厂房、场地进行生产经营。以上事实，由原告提交的租赁协议书3份以及原、被告陈述一致的笔录在案为证。另查明，2003年12月2日，青岛市国有企业改革领导小组办公室批复青岛凯联（集团）有限责任公司，同意“环海化工厂”将李沧区沧海路12号土地（199亩）纳入储备范围，市资金平台出资按照有关文件分流安置职工。2003年12月23日，青岛市土地储备中心发函青岛凯联（集团）有限责任公司，将其单位所属青岛环海有机化工厂土地、房产两证注销，并通知其办理计划、规划手续，并按土地储备程序，办理土地储备手续。以上事实，有被告提交的青国企改办（2003）7号、青土储函字（2003）第93号文件以及原、被告陈述一致的笔录在案为证。原告称，2005年9月30日，被告向原告发出通知，因企业土地已进市土地储备中心，鉴于上级要求被告青岛环海有机化工厂土地尽快腾空，���市政府同意征用规划。因此原被告签订的上述三份合同在内的四份租赁合同不能继续履行下去，要求原告必须于2005年12月31日前搬迁完毕，为此提交通知原件1份证明其主张。被告对该证据真实性不予认可，但未提交相反证据予以证明。原告主张，原告终止合同前一年的利润是1459646.46元，每月的利润损失高达12.5万元，如果被告正常履约，原告租赁期间的可得利益高达510万元，为此提交企业所得税发票原件1份予以证明。被告对该证据的真实性不予认可，认为该证据无法证明原告的上述主张。原告主张，被告因违约产生的违约金为4622206元，基建设备损失4607559元，合计9229765元，并提交原告搬迁损失情况表复印件1份予以证明其主张。被告不认可该证据的真实性，称是原告单方制作，有重大瑕疵。被告主张，被告青岛环海有机化工厂土地类型为划拨土地，根据国家法���规定，划拨土地不得出租，因此，原被告的租赁合同应属无效。为此，提交国有土地使用证复印件1份予以证明。原告认为该证据是复印件，无法证明其真实性，即使该证据是真实的，也不能否认涉案房屋租赁的法律效力。被告主张，原告在2007年7月24日向被告缴纳租赁费，原告此时还在使用涉案土地。并提交进账单、收款凭证1份予以证明。原告对该证据的真实性无异议，称该费用是原告在搬迁过程中发生的，因被告未能解决原告搬迁的问题，经原被告协商，原告才于其时缴纳了费用，这不能说明原告搬离的时间也是该时间。被告主张，原告的搬迁对原告没有损失，在被告通知原告搬迁的一年前，原告已经成立了青岛三力本诺化学工业有限公司，即使被告没有通知原告搬迁，原告也要搬到胶州。为此原告出具青岛三力本诺化学工业有限公司简介复印件1份予以证明其主张。原告对该证据的真实性不予认可，称上述公司系独立的法人实体，与原告涉案搬迁停产的纠纷没有关联性。庭审中，原告申请本院对原告所有的设备投资损失价值和从租赁场地搬迁机器设备等至青岛胶州市胶东镇纺织工业园内的搬迁费用以及为青岛三力化工技术有限公司申报的全部设备设施资产进行评估，本院委托青岛广信资产评估事务所有限公司对以上事项进行评估，根据其出具的报告书，原告三力化工技术公司申报的资产投资损失价值为5972224元，搬迁费用为83327元，合计为6055551元。原告为此花费鉴定费150000元。原告对于报告书以及鉴定费发票的真实性无异议。被告对于报告书以及鉴定费发票的真实性无异议，但对于报告书的证明效力存有异议，1、评估机构未提供合法证件证明有资质参与司法鉴定业务。2、报告存在诸多不明确或不合理事项。因此评��报告不能作为定案根据，请鉴定人员出庭接受质询。但被告未提供反驳上述主张的相关证据，也未出具书面质询申请以及陈述法定事由申请鉴定人员出庭接受质询。以上事实，有青广评鉴字（2012）第10号评估报告以及原、被告陈述的笔录在案为凭。原告申请对本案房屋修缮、装修等工程造价以及原告因搬迁自2005年12月至2011年3月期间（64个月）的经营收益损失进行司法鉴定、审计，后原告分别撤回以上两项项目的鉴定申请，鉴定工作无法进行。原、被告对此均无异议。以上事实，有山东大信工程造价咨询有限公司、山东大信会计师事务所有限公司出具（2012）李法委字第125、126号退案说明以及原、被告的庭审笔录在案为凭。本院据以确认上述事实的证据，已经开庭质证和本院审查，可予采信。本案争议的焦点为：1、原、被告签订的三份租赁合同是否属于无效合同。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告主张原告租赁的土地为划拨地，双方签订的租赁合同属于无效合同，为此提交国有土地使用证复印件一份予以证明其主张。本案为房屋租赁合同纠纷，三份租赁合同涉及的内容主要涉及厂房的租赁，其所属的土地类型不能成为否定房屋租赁合同效力的抗辩事由，且现土地证已注销，被告仅提交土地证复印件，没有其他证据相互佐证，原告对此亦不予认可，因此对于被告的反驳原告的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。2、土地被纳入储备导致合同无法履行能否成为被告终止租赁合同的免责事由。原、被告所签订的厂房场地租赁合同，依法成���并有效，双方当事人应按照约定全面履行各自的合同义务。青岛市国有企业改革领导小组办公室批复同意被告将土地纳入储备，分流安置职工，仅是盘活困难国有企业的有效资源、妥善解决职工问题的国企改革举措，尚不能够构成被告免除其相关商事交往合同责任的抗辩事由。因此对于被告的主张，本院不予支持。
本院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的三份租赁合同中均有关于被告终止合同时应赔偿原告的损失赔偿项目以及计算方式，因此关于违约金应当按照租赁合同约定的内容处理。根据1999年3月1日、2002年3月19日双方签订的两份租赁合同，均约定被告终止合同应赔偿原告所有基建及停产搬迁所造成的损失。根据鉴定机构出具的评估报告书，原告的资产投资损失为5972224元，搬迁费用为83327元，合计6055551元，被告虽对该评估结论有异议，但并未提交书面证据予以反驳，且原告对此不予认可，因此该评估结果应当作为本案判决依据，本院予以采纳。因被告违约行为导致鉴定费用的实际发生，因此本案鉴定费150000元，由被告青岛环海有机化工厂负担。原告主张被告赔偿自2005年12月起至2011年3月期间共计64个月的经营收益损失以及房屋修缮、装修损失，因原告撤回了该项鉴定申请，原告也未能提供其他证据予以证明实际损失数额，且被告对此也不予认可，因此，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条之规定，
判决如下：
一、被告青岛环海有机化工厂于本判决生效后10日内赔偿原告青岛三力化工技术有限公司资产投资损失5972224元，搬迁费用83327元，合计6055551元。
二、鉴定费150000元（原告已预交），由被告负担。被告青岛环海有机化工厂自本判决生效之日起10日内支付原告青岛三力化工技术有限公司鉴定费150000元。
三、驳回原告青岛三力化工技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按指定的期限履行给付金钱的义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72000元（原告已预交），由原告负担21305元，由被告负担50695元。被告青岛环海有机化工厂于本判决生效之日起10日内直接付给原告青岛三力化工技术有限公司诉讼费50695元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按���方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 任鸣飞
人民陪审员 花光春
人民陪审员 刘发繁
二〇一二年十二月六日
书 记 员 王 荣 更多数据：