广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2011）中一法三民一初字第836号
原告：陈某，男，1996年3月26日出生，汉族，住珠海市香洲区，
法定代理人：蔡某，女，1973年4月12日出生，汉族，住珠海市香洲区，
委托代理人：戴明、徐秀洁，系广东大公威律师事务所律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市XX镇XXXX巷。
法定代表人：张其。
委托代理人：卢大文、邱成亮，系广东ＸＸ海天律师事务所律师。
第三人：袁中科，男，19XX年XX月6日出生，汉族，住四川省仪陇县，
第三人:交通银行股份有限公司中山分行，住所地中山市XX区XXX路XX号，组织机构代码：98XXX627-1。
负责人：赵建红，职务：行长。
原告陈某诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同袁中科、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，依法追加袁中科、交行中山分行作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴明、徐秀洁及吉雅公司委托代理人邱成亮到庭参加了诉讼，第三人袁中科、交行中山分行经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年3月14日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告吉雅公司购买其开发的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××房。合同签订当日，原告交付全部购房款和相关税费，被告开具了发票，并将房屋交付原告，原告装修后入住。2008年，因张其涉嫌犯罪，原告发现所购房屋登记在他人名下，故根据中山市三乡镇政府要求，当即去吉雅事件专责组作了登记。现经中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，被告将涉案房屋与备案登记人袁中科作了虚假销售、并通过袁中科与交行中山分行作了虚假按揭，实际上涉案商铺并未销售给袁中科。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1、备案登记人袁中科与被告吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、备案登记人袁中科与交行中山分行签订的《个人住房抵押借款合同》无效；3、被告吉雅公司继续履行与原告于2007年3月14日签订的《广东省商品房买卖合同》，并协助原告办理房地产权证书；4、被告承担本案诉讼费用。原告对其主张的事实及诉讼请求提供的证据有：1、广东省商品房买卖合同；2、不动产销售发票���3、收条、收据；4、中山市商品房销售合同登记备案证明表；5、中山市预售商品房抵押登记证明表；6、房地产查封证明表；7、物业交接书、物业公司缴费通知书。
被告吉雅公司辩称：原告应先提起行政诉讼，确认第三人的房屋买卖合同无效。在没有合法的文件确认袁中科与交行中山分行的合同无效的前提下，本案诉求无法实现，也牵涉第三方利益，原告应另案进行起诉。原告提交的证据看，与其他借款担保形式一样，单价明显过低，不符合正常买卖，合同及收据、发票日期均是相互矛盾，并不是真实买卖，而是担保形式的合同。第三人袁中科及交行中山分行未向本院陈述意见，亦未向本院提供证据。
经审理查明：庭审时原告陈述，位中山市三乡镇××综合市场××楼××房房原由蔡进强于2006年10月向吉雅公司购买后并交付给了蔡进强使用，之后蔡进强将该房屋转让给原告。2007年3月14日，原告与被告吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告吉雅公司购买位中山市三乡镇××综合市场××楼××房房，建筑面积共126.57平方米，商铺单价为每平方米1827.02元，总价款合计215169元；付款方式为一次性付款，总价215169元在签署《广东省商品房买卖合同》时已付清，交楼期限为2006年12月30日前。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2007年1月30日，被告向原告出具不动产销售发票，确认收到原告支付购中山市三乡镇××综合市场××楼××房房价款215169元；吉雅公司���2007年3月14日在2006年10月9日向蔡进强出具收到办证费用8338元的收据上将“蔡进强”更名为陈某宇”，并加盖吉雅公司的校对章。原告认为，原告已依约向被告付清了购房款，被告已经交付房屋，但一直未为原告办理房地产权属登记证书，遂于2011年9月27日诉至本院，主张前述实体权利。另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案房屋买方姓名为第三人袁中科，建筑面积为126.57平方米，购房总价为189855元，签约日期为2004年12月18日，备案登记日期为2004年12月27日。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等���犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。
被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人袁中科与被告吉雅公司之间对涉案房屋的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，未涉及到本案原告；虚假按揭物业明细表涉及涉讼的房屋，借款人为袁中科/邓仁秀，贷款银行为交行中山分行，贷款金额为151000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼商铺进行了查封。本案审理过程中，本院于2012年11月14日派员到涉案房屋核查使用人员并张贴通知。经核查，该房屋现陈某宇家人居住使用，张贴的通知内容为告知该房业主或住户本院处理该房如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。
原告与被告吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》��是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。吉雅公司应当在原告交付了购房款及商铺交付使用后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却在2004年12月27日将涉案商铺登记备案在第三人袁中科名下，又以第三人的名义与交行中山分行签订抵押借款合同，并将涉案商铺抵押登记在交行中山分行名下，被告的行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人袁中科与被告吉雅公司之间对涉案商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。第三人袁中科与被告吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品���买卖合同无效。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位中山市三乡镇××综合市场××楼××房房的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。原告的其他诉求与本案非同一法律关系，本院不予处理。第三人袁中科、交行中山分行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃质证和辩论的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，
判决如下：
一、确认第三人袁中科与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2004年12月18日签订的《广东省商品房买卖��同》无效；
二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原陈某宇办理位于中山市XX镇XX区XX市场X号楼X幢XXX房的权属转移登记手续；
三、驳回原陈某宇的其他诉讼请求。案件受理费4528元（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 谢 灏
审 判 员 罗晓冰
人民陪审员 关 毅
二〇一二年十二月六日
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