河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2012）开民初字第1619号原告贺飞。委托代理人闫娇敏，河南国基律师事务所律师。被告牛超杰。委托代理人牛荣林。
原告贺飞与被告牛超杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫娇媛，被告本人及其委托代理人牛荣林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年5月12日，原、被告双方在郑州市郑东新区CBD内环14号楼101号签订了《商业用房租赁合同》一份，约定被告承租原告位于郑东新区商务内环14号1层101、105、106号商业用房200平方米用于餐饮经营。双方约定房屋租赁期限自2010年6月1日起至2013年4月30日止，租金为每月人民币8000元，因物价上涨因素每年可按一定百分比上涨租金；房屋租金每三个月支付一次，每次应提前半个月支付下一季度房租，如逾期缴纳，每逾期一日，应按该项费用总额的5%向原告支付滞纳金。合同履行一年后，双方口头约定自2011年6月1日起租金增加20%即每月增至9600元。2011年6月至9月，被告即按照每月9600元的租金向原告支付。但该四个月的房租被告均逾期支付，具体为：自2011年6月至8月份的房租逾期14天，2011年9月份的房租逾期12天。根据合同双方对逾期支付租金违约责任的约定，原告诉至法院，请求判令被告向原告支付逾期违约金（滞纳金）25920元。
被告辩称，双方确实存在房屋租赁合同关系，合同约定的房租为每月8000元，后原告将房租提高到9600元每月，被告决定将店铺转让。因原告要求被告按12万元收取转让费，否则不予办理转让手续，原告违约在先。因一时办不了转让手续，原告要求被告交纳9月份的房租，可刚到9月4���就办理了转让手续。被告不得不以12万元的价格转让，但原告又把12万元的转让费强行扣押了6万元，还有未使用的9月份房租以及签合同时6000元押金也不予退还。原告接受被告支付的租金时并未提出异议，故原告称被告逾期付款并不存在。原告起诉的违约金过高，请法院公正裁判。
经审理查明：2010年5月12日，原、被告签订《商业用房租赁合同》一份，合同约定被告牛超杰承租原告贺飞位于郑东新区商务内环14号1层101、105、106号商业用房（面积为200平方米）用于餐饮经营。租赁期限自2010年6月1日起至2013年4月30日止，租金为每月人民币8000元，并约定了因物价上涨因素每年可按一定百分比上涨租金；合同同时约定，房屋租金每三个月支付一次，每次应提前半个月支付下一季度房租，如逾期缴纳，每逾期一日，应按该项费用总额的5%向原告支付滞纳金。在合同签订时，被告应向原告交房屋押金6000元。合同下方有双方签字及按捺。合同签订后，原、被告各自履行了合同义务。合同履行一年后，因物价上涨，双方口头约约定自2011年6月1日起租金增加20%即每月增至9600元。2011年6月至9月，被告即按照每月9600元的租金向原告支付。2011年9月4日，原告贺飞、被告牛超杰与李旭斌分别作为甲、乙、丙三方签订了三方协议书，协议约定：“乙方经甲方同意把房子转让给丙方，丙方支付转让费12万元整。现丙方把6万元整交给乙方，乙方同意把剩余款项6万元整交给甲方。”协议下方有三方本人签字并注明：“以上协议经三方同意，签字后生效。如有违约负法律责任”。经查，被告牛超杰房租支付至2011年9月份，第三人李旭斌自2011年10月份起向原告贺飞支付房租。庭审原告提交的中国银行个人业务凭证（填单）、中国银行回单显示被告于2011年5月29��向原告贺飞的银行账号内存入人民币28800元，逾期交纳房租14天；2011年8月27日存入9600元，逾期交纳12天。另查明，牛超杰曾作为原告向我院起诉贺飞要求贺飞退还转让费6万元、未使用的一个月租金9600元和押金6000元，并退还擅自提高的额外租金4800元。我院于2012年2月13日作出（2012）开民初字第499号民事判决书。本院受理该案后，经多次调解未果。以上事实有原告提交的《商业用房租赁合同》一份、《三方协议书》一份，被告提交的《商业用房租赁合同》一份、中国银行个人业务凭证（填单）、中国银行回单一份及本案开庭笔录在案佐证。原告申请的证人王某出庭作证称自己曾系被告饭店的厨师，听被告说原、被告曾因原告涨房租一事发生过争执；原告质证称该证言不可信。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面、适当的履行各自的义务。按照合同约定，房屋租金每三个月支付一次，每次应提前半个月支付下一季度房租，如逾期缴纳，每逾期一日，应按该项费用总额的5%向原告支付滞纳金，对此本院予以认定。双方在租赁合同实际履行过程中将租金有8000元每月提高到9600元每月，并以实际履行，视为合同双方对原合同约定的实际变更。从庭审查���的事实看，2011年6月-8月被告交纳房租比约定晚了14天，2011年9月交纳房租比实际完了12天，按照约定逾期交纳房租的违约金应为（28800×14＋9600×12）×5%=25920元。鉴于原、被告协商一致已经签订三方协议将店铺转让，双方分享了转让费12万元，庭审时被告也明确主张违约金过高，综合本案案情，对原告主张的违约金本院酌定为2万元。因证人王某所述并非其亲身感知，而是听被告说的，故本院对该证人所述不予采信，被告称原告违约在先证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第二款之规定，
判决如下：被告牛超杰支付原告贺飞违约金（滞纳金）二万元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百四十八元，由原告贺飞负担九十元、被告牛超杰负担三百五十八元。
如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李建涛
审 判 员 梁 珍
代理
审判员 孔 瑛
二〇一二年十二月六日
书 记 员 穆婧婉 更多数据：搜索“”来源：