天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2012）一中民四终字第1566号上诉人（原审原告）刘某某。委托代理人杨某某。上诉人（原审被告）徐某某。委托代理人张某乙（朋友关系）。
上诉人刘某某、上诉人徐某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2012）南民重字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审人民法院
经审理查明，2009年7月30日，刘某某与徐某某及案外人某房地产经纪公司签订《房屋买卖（置换）合同》，约定由刘某某购买徐某某所有的坐落于某地房屋。该房屋建筑面积190.15平方米，成交价格为278.8万元。除上述约定外，双方还在合同中对“房屋附属设施状况”及“房屋的交付”进行了约定。其中“房屋附属设施状况”约定为“暖气、防盗门、封闭阳台、一户一表、热水器、机顶盒、微波炉、烤箱、厨具、窗帘”。“房屋的交付”约定为“甲方（即徐某某，下同）承诺在全款到位时将该房屋及钥匙交付给乙方（即刘某某，下同），甲方应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收缴接完成，对本合同中所约定的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状态。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。以上手续由甲乙双方自行交接”。2009年8月27日，刘某某向徐某某支付全部购房款，同日，刘某某、徐某某重新约定徐某某交付房屋日期为2009年10月20日。2009年10月20日，刘某某之夫师某某、徐某某友人张某丙代理刘某某、徐某某在现场办理了房屋交接手续。双方在合同中约定的“房屋附属设施”即“暖气、防盗门、封闭阳台、一户一表、热水器、机顶盒、微波炉、烤箱、厨具、窗帘”均完好，但徐某某已经将原装修的部分设施拆卸取走。经刘某某现场清点，缺失的物品为：卧室顶灯4盏、客厅顶灯1盏、餐厅顶灯1盏、电源插座及开关21个；主卫生间内坐便器、洗脸盆、梳妆台镜、浴缸、淋浴喷头；次卫生间内坐便器、洗脸盆、梳妆台镜、淋浴房、淋浴喷头。刘某某就上述缺失的物品进行了登记并由某房地产经纪公司中介人员张某甲签字证明。刘某某同时认为徐某某未全部向其移交门卡及各类钥匙并拖欠房屋移交前的采暖费、物业费等。刘某某接收房屋后，对缺失物品重新进行了添置，刘某某称其为重新购置上述物品支付52，180元。就以上事实，刘某某认为徐某某已构成违约，故其除要求徐某某依照合同约定赔偿违约金13.94万元（总房款278.8万元的百分之五）外，还要求徐某某赔偿因购置缺失物品支付的52，180元、代为垫付的采暖费7，871元、物业费190.20元。同时要求徐某某按照每日400元标准给付2009年8月28日至2009年10月20日期间房屋使用费21，600元。刘某某为支持自己的诉讼主张，提交以下证据：
一、《房屋买卖（置换）合同》；
二、徐某某收取全部房款的收条；
三、缺失物品清单；
四、刘某某购买缺失物品及支付装修费的收据（共9张，总额56，130元）；
五、物业费、采暖费欠费通知单；
六、交纳涉案房屋2009年10月1日至10月20日物业费及机电设施运行费收据（总额190.20元）；
七、交纳涉案房屋2008-2009年度采暖费收据（总额771.30元）；
八、要求徐某某支付房租（使用费）通知及特快专递回执；
九、刘某某代理人制作的询问笔录；
十、反映徐某某拆卸装修设施的照片（共32张）；
十一、权利人登记为刘某某的涉案房屋房地产权证（复印件）。关于刘某某主张的徐某某违反合同约定拆走部分装修装饰物品的事实，徐某某表示其确实在向刘某某移交涉案房屋前拆走了部分物品，但所拆走的物品并不属于合同约定的应移交刘某某的设施。其认为，应移交刘某某的物品为双方约定的“房屋附属设施”部分，即“暖气、防盗门、封闭阳台、一户一表、热水器、机顶盒、微波炉、烤箱、厨具、窗帘”，该部分物品已全部移交无误，其拆走合同约定外的物品并不违反约定，故不构成违约。关于刘某某提交的相关证据，徐某某对证据三的质证意见为：刘某某记录的缺失物品与实际并不相符，其拆走的灯具数量为两盏而非六盏，电源开关和插座为八个并非二十一个。拆卸的其他物品属实；对证据四的质证意见为：首先，该组证据形式为收据，不能作为证据使用。其次，刘某某所购物品的价格远高于市场价格并且部分物品不属双方争议范围。第三，二手房设施应考虑折旧。徐某某对刘某某的其他证据未表示异议。一审人民法院另查明以下事实：
一、本案在原一审过程中，刘某某申请追加某房地产经纪公司为第三人参加涉讼。重审时，刘某某撤回了该申请，徐某某未表示异议；
二、本案原一审判决生效后，一审人民法院曾扣划徐某某银行存款8，000元，该款已由刘某某领取。刘某某、徐某某对上述事实均不持异议；
三、刘某某、徐某某均不能指出徐某某拆卸的物品的商标、品牌；
四、本案原一审时因徐某某下落不明，一审人民法院向其公告送达了诉讼材料及判决书。刘某某垫付公告费800元。由于双方对徐某某的行为是否构成违约以及赔偿数额不能取得一致意见，调解未果。一审人民法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案刘某某、徐某某以及案外人某房地产经纪公司签订的《房屋买卖（置换）合同》，反映了双方当事人的真实意思，且内容于法并无相悖之处，故双方应予遵守。刘某某、徐某某所争议的事实，系对《房屋买卖（置换）合同》中约定的装饰装修在移交时是否保持良好状态的理解与认识不同所致。《房屋买卖（置换）合同》系格式文本，由房屋中介机构即某房地产经纪公司提供，其中关于房屋“装饰装修保持良好的状态”的约定为格式条款，“装饰装修”仅约定为在移交时“保持良好的状态”，但对装饰装修的具体内容未给予明确说明。法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。按照通常理解，徐某某拆走的物品实际应属于“装饰装修”的部分内容。徐某某拆卸取走部分物品，破坏了“装饰装修”的“良好状态”，其行为已经违反了合同约定，存在一定过错。但徐某某的此种违约，并不妨碍合同标的物的转移，故不应适用惩罚致使合同不能履行的根本性违约措施来惩罚徐某某的一般性违约行为。由此，刘某某要求徐某某赔偿违约金的诉讼请求，一审人民法院不予支持。但徐某某应对其拆走部分装饰装修物品给刘某某造成的经济损失承担赔偿责任。由于刘某某在房屋交接现场制作的缺失物品清单由中介机构工作人员签字证明，故一审人民法院对其真实性予以确认。因刘某某、徐某某均不能指出徐某某所拆卸物品的商标品牌，一审人民法院参照徐某某拆走物品的名称、数量以及考虑折旧因素等，酌情确认徐某某赔偿数额为30，000元。刘某某代为垫付的采暖费、物业费发生日期在徐某某移交房屋前，故徐某某应将该费用给付刘某某。根据刘某某的相关证据，一审人民法院确认其垫付的采暖费、物业费总额为961.50元。刘某某主张代垫的采暖费为7，871元，因无证据佐证，一审人民法院不予采信。关于刘某某主张的房屋使用费，因刘某某自愿延长徐某某的腾房时间，延长的期间，双方并未约定使用费，加之徐某某并未违反重新约定的腾房日期，故刘某某的该项请求，一审人民法院不予支持。关于刘某某撤回追加第三人申请问题，《房屋买卖（置换）合同》虽由刘某某、徐某某及某房地产经纪公司共同签订，但某房地产经纪公司在刘某某、徐某某房屋买卖中仅起中介作用，针对刘某某的诉讼请求该公司并不承担法定或约定的义务，故一审人民法院对刘某某的撤回申请予以允准。关于刘某某在本案原一审中垫付的公告费，系在徐某某下落不明公告送达时发生，故该项费用由徐某某承担。由于刘某某已领取了本案原一审判决的执行款8，000元，故在徐某某的赔偿款总额中应予扣减。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审人民法院判决：
一、被告徐某某赔偿原告刘某某经济损失30，000元。扣减已履行的8，000元，实际履行额为22，000元，判决生效后十五日内履行；
二、被告徐某某给付原告刘某某代垫的采暖费、物业费961.50元，判决生效后十五日内履行；
三、公告费800元由被告徐某某负担，判决生效后十五日内履行；
四、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，622元，由原告刘某某负担4，000元，被告徐某某负担622元。被告徐某某负担的部分于判决生效后十五日内直接给付原告刘某某。一审判决后，上诉人刘某某不服，向本院提出上诉，认为关于徐某某拆除房屋合同约定项下的装饰装修物品违反合同约定问题，一审判决适用法律错误，徐某某拆除装饰装修物品应构成违约，徐某某应承担支付违约金的责任，支付房屋实际成交价5%的违约金，双方签订合同明确了违约事项包括一般违约和根本违约，对此有徐某某承认事实的笔录为证。刘某某代为垫付物业费采暖费问题发生在房屋移交前，一审判决适用法律错误，徐某某拖欠物业费、采暖费致使刘某某垫付，徐某某应按约向刘某某支付房屋实际成交价5%的违约金。徐某某未完全履行交付房屋钥匙的义务，构成根本违约。徐某某在收到房款后胁迫刘某某延期交房，刘某某被迫签订补充条款，故请求撤销一审判决，改判徐某某赔偿其违约金共计13.94万元，案件受理费由被上诉人负担。徐某某辩称，不同意刘某某的上诉请求，徐某某不存在违约行为，所有应保留的物品皆已保留，采暖费情况服从一审判决，延期交房有双方的签字补充合同条款不属于违约。对于不完全履行交付钥匙的一节不构成违约，不影响房屋使用。
上诉人徐某某不服一审判决，认为上诉人拆除物品不在合同约定内，拆除物品未在合同内约定，应属徐某某物品。二手房买卖中合同若无约定，灯具、卫浴即可自行拆除，徐某某并不构成违约。一审判决适用法律错误，故请求撤销一审判决，改判徐某某不赔偿刘某某违约金，案件受理费由刘某某负担。刘某某辩称，徐某某拆走装饰装修物品构成违约，合同约定屋内装修装饰物品应保持良好。应撤销一审判决，改判徐某某赔偿刘某某违约金13.94万元。
经审理查明，一审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案系房屋买卖合同纠纷案件，刘某某、徐某某以及案外人某房地产经纪公司签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方均应依约完全履行。刘某某主张徐某某在收到其给付的房款后以不予过户进行胁迫，刘某某系被迫签订延期交房补充条款一节，因未能提交其系受胁迫的证据，一审人民法院未予支持是正确的。刘某某主张的房屋使用费一节，因双方所签合同约定了延长徐某某腾房时间的条款，双方并未对延长的期间约定使用费，后徐某某依约腾房，故刘某某主张房屋使用费的诉讼请求，一审人民法院不予支持并无不妥。合同生效刘某某给付房款后，徐某某除协助刘某某办理房屋所有权过户手续并实际交付诉争房屋外，双方约定“暖气、防盗门、封闭阳台、一户一表、热水器、机顶盒、微波炉、烤箱、厨具、窗帘”作为“房屋附属设施”应一并移交给刘某某，上述物品已全部移交无误。双方约定房屋“装饰装修保持良好的状态”，但对装饰装修的具体内容未予明确约定。徐某某拆走的物品在合同中没有明确约定。一审人民法院按照通常理解，认定徐某某拆走的物品属于“装饰装修”的部分，徐某某将其拆卸取走破坏了“装饰装修”的“良好状态”，认定徐某某违反合同约定，存在过错是正确的。现诉争房屋的所有权已变更登记到刘某某名下，并由刘某某实际居住。双方所签合同约定了违约金条款，亦应依照实际损失进行调整。徐某某拆除部分装饰装修物品虽存在过错，但未妨碍合同标的物的转移，未导致合同根本目的不能实现的结果，故一审人民法院依据刘某某提交的清单并考虑折旧因素，酌情确认徐某某应赔偿刘某某30，000元损失并无不妥。徐某某上诉主张其拆除的物品不在合同约定内，拆除的物品系其本人所有，其有权拆除一节，因双方签订的是二手房买卖合同，双方在中介公司带领下查验了诉争之房，并在合同中约定交房时出卖方徐某某对房屋“保持良好的状态”，故徐某某自行拆除的部分物品造成购房人刘某某的不便和损失，一审人民法院对徐某某称其无须赔偿刘某某任何损失的抗辩不予支持是正确的。综上，一审人民法院据情分析、确认后所作判决并无不妥。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3063元，由上诉人刘某某负担2469元，由上诉人徐某某负担594元。本判决为终审判决。
审 判 长 马晓瀛
代理
审判员 赵铁梁
代理
审判员 赵 盈二０一二年十一月二十八日
书 记 员 郭 雄附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。 关注微信公众号“”