河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）沧民终字第3032号
上诉人（原审被告）：王金顺，男，1963年7月2日出生，汉族，住沧州市运河区。
委托代理人：王雷，河北福鑫律师事务所律师。
委托代理人：解康，河北福鑫律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：沧州忠信物业服务有限公司。住所地：沧州市运河区中心家园公建***室。
法定代表人：蒋有政，该公司总经理。
委托代理人：胡芳，该公司员工。
委托代理人：耿丽敏，该公司员工。
上诉人王金顺因物业合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2012）运民初字第118号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。原审法院查明，2008年4月1日，原告忠信公司与沧州宏达房地产开发有限公司签订了《沧州市四合家园小区前期物业管理委托合同》，约定沧州宏达房地产开发有限公司委托原告忠信公司对东至朝阳北大街、南至配件西路，西至规划路、北至规划路的四合家园小区进行前期物业管理，时间是2008年11月10日起至首届业主大会召开，忠信公司对房屋外观、设备运行、公用部位，共用设施设备的维修和管理、清洁卫生服务、绿化养护服务、秩序维护服务、消防管理、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修进行目标管理。物业服务管理费标准为每月每平方米0.52元（按物价部门核定的标准收取）。
原告于2008年11月2日与被告王金顺签订了《沧州市四合家园小区前期物业服务协议》，主要约定：原告负责对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据协议收取物业服务费用，搞好小区内公共秩序维护工作，不承担对业主或物业使用人的人身安全及财产的保管保险义务，住宅按照建筑面积每月每平方米0.52元收取物业服务费，被告交纳物业费自开发公司办理“入住通知单”的时间算起。每次交纳时间，第一次按半年交纳，以后按季度交纳，缴费时间是每季度第一个月。如因被告原因空置房屋按建筑面积每月每平方米交物业服务费总额的60%。被告如违反协议不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告与该物业服务合同签订当日办理了入住手续。由于业主大会未召开，原告自2008年11月10日起对该小区进行物业服务至今。被告系四合家园小区的业主，以服务不到位、小区防盗设施等问题与原告产生争议为由，拖欠了自2009年5月至2011年12月的物业服务费。王金顺的房屋建筑面积为86.4平方米。原告多次向被告主张权利未果，遂诉至法院，请求被告给付物业管理费及违约金。原审法院认为，原、被告签订的物业服务合同系双方真实意思表示，符合有关法律规定，为有效合同，故原、被告双方均应按合同严格履行。原告对小区实施了物业管理服务，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。被告作为小区业主应及时交纳物业管理费，故原告要求被告交纳2009年5月至2011年12月期间的物业管理费，于法有据，予以支持。在没有任何减免的情况下，按照物业合同的约定标准计算，被告王金顺应交纳物业管理费（0.52元每月每平方米×86.4平方米×32个月）1437.70元。原告在起诉时放弃了2009年5月至7月和2010年8月至2010年10月底共计6个月的物业服务费，属于原告处分自己的民事权利，予以支持。故被告王金顺应交纳物业费（0.52元每月每平方米×86.4平方米×26个月）1168.13元。原告要求被告给付违约金的诉讼请求，因被告欠交物业费事出有因，属于行使合同抗辩权，故对该请求不予支持。
被告辩称物业服务协议不是业主的真实意思表示，未提交有关在签订合同时存在欺诈、胁迫等情况的证据，故该辩称不予支持。
被告辩称原告未履行协议规定的义务，只能达到3级服务标准，所提交证据不足，不予支持。遂判决：被告王金顺给付原告物业费1168.13元。以上内容限判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费50元，由被告承担。宣判后，被告王金顺不服，向本院提出上诉，其主要上诉理由是：1、双方之间约定的物业服务费并非是上诉人的真实的意思表示，不应以该协议作为认定服务费用依据；2、被上诉人未完成法定的举证责任，未履行《服务协议》的义务，违约在先，仍按约定强收物业管理费没有依据；4、被上诉人收取的物业费与其提供的物业服务水平相匹配，每平方米不应超过0.32元。被上诉人各方以原审正确进行答辩。
经审理查明，二审查明的事实与原审法院查明的事实相符。
本院认为，双方之间所签订的《物业协议》是双方真实的意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，双方应履行自己的合同义务，该协议应当作为收取物业费的依据。上诉人虽主张该协议并非其真实的意思表示，但未提供违背其真实意思的相关证据，上诉人的该上诉主张不能成立。作为物业合同的相对方，上诉人主张被上诉人违约，但应提供其违约的相关证据，在诉讼期间，上诉人均未提供有效证据支持自己的主张。同时，上诉人主张应按照每平方米0.32元的标准收取物业费缺乏依据。综上，上诉人的上诉主张不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人王金顺承担。本判决为终审判决。
审判长 朱 婧 红
审判员 李 宗 哲
审判员 杨 志 新
二〇一二年十一月二十六日
书记员 :王文秀合议庭笔录时间：2012.11.26地点：民三庭合议庭成员：李宗哲、杨志新、朱婧红主办人：杨志新
书记员：王文秀当事人情况：上诉人（原审被告）王金顺，男，1963年7月297日出生，汉族，住沧州市运河区四合家园小区1-5-201室。被上诉人（原审原告）沧州忠信物业服务有限公司。杨：主要上诉理由是：1、双方之间约定的物业服务费并非是上诉人的真实的意思表示，不应以该协议作为认定服务费用依据；2、被上诉人未完成法定的举证责任，未履行《服务协议》的义务，违约在先，仍按约定强收物业管理费没有依据；4、被上诉人收取的物业费与其提供的物业服务水平相匹配，每平方米不应超过0.32元。查明，2008年4月1日，原告忠信公司与沧州宏达房地产开发有限公司签订了《沧州市四合家园小区前期物业管理委托合同》，约定沧州宏达房地产开发有限公司委托原告忠信公司对东至朝阳北大街、南至配件西路，西至规划路、北至规划路的四合家园小区进行前期物业管理，时间是2008年11月10日起至首届业主大会召开，忠信公司对房屋外观、设备运行、公用部位，共用设施设备的维修和管理、清洁卫生服务、绿化养护服务、秩序维护服务、消防管理、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修进行目标管理。物业服务管理费标准为每月每平方米0.52元（按物价部门核定的标准收取）。
原告于2008年11月7日与被告王金顺签订了《沧州市四合家园小区前期物业服务协议》，主要约定：原告负责对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据协议收取物业服务费用，搞好小区内公共秩序维护工作，不承担对业主或物业使用人的人身安全及财产的保管保险义务，住宅按照建筑面积每月每平方米0.52元收取物业服务费，被告交纳物业费自开发公司办理“入住通知单”的时间算起。每次交纳时间，第一次按半年交纳，以后按季度交纳，缴费时间是每季度第一个月。如因被告原因空置房屋按建筑面积每月每平方米交物业服务费总额的60%。被告如违反协议不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告与该物业服务合同签订当日办理了入住手续。由于业主大会未召开，原告自2008年11月10日起对该小区进行物业服务至今。被告系四合家园小区的业主，以服务不到位、小区防盗设施等问题与原告产生争议为由，拖欠了自2009年5月至2011年12月的物业服务费。王金顺的房屋建筑面积为86.4平方米。原告多次向被告主张权利未果，遂诉至法院，请求被告给付物业管理费及违约金。杨：双方之间所签订的《物业协议》是双方真实的意思表示，且不违法法律、行政法规的强制性规定，双方应履行自己的合同义务，该协议应当作为收取物业费的依据。上诉人虽主张该协议并非其真实的意思表示，但未提供违背其真实意思的相关证据，上诉人的该上诉主张不能成立。朱：同意。李：同意。作为物业合同的相对方，上诉人主张被上诉人违约，但应提供其违约的相关证据，在诉讼期间，上诉人均未提供有效证据支持自己的主张。同时，上诉人主张应按照每平方米0.32元的标准收取物业费缺乏依据。杨：本案应依法维持原审判决。朱、李：同意。统一合议庭意见：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费50元，由上诉人王金顺承担。 更多数据：