浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙舟民终字第233号上诉人（原审原告）舟山市珠江物业管理有限公司。法定代表人鲍海明。委托代理人张仁钰。上诉人（原审被告）方善光。上诉人（原审被告）林赛虹。上述两上诉人的委托代理人郑凯艇。
上诉人舟山市珠江物业管理有限公司和上诉人方善光、林赛虹因物业服务合同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2012）舟定民初字第485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年11月1日立案受理后，依法组成合议庭并于同年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人舟山市珠江物业管理有限公司的委托代理人张仁钰，上诉人方善光、林赛虹的委托代理人郑凯艇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2002年5月29日，舟山市弘生房地产有限公司与舟山市珠江物业管理有限公司（以下简称珠江物业公司），签订了《弘生世纪城物业管理委托合同》，委托珠江物业公司对舟山市定海区弘生世纪城（南区）小区进行前期物业管理。珠江物业公司遂入驻该小区进行物业管理，直至2011年5月31日撤出。方善光、林赛虹系舟山市定海区弘生世纪城（南区）第17幢901室的业主，居住房屋系小高层住宅，建筑面积147.75平方米。该业主与珠江物业公司于2004年11月11日签订了《弘生世纪城前期物业管理服务协议》。协议约定，物业公司有义务对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并明确了具体管理服务内容；业主有义务根据自己拥有的建筑面积交纳物管费，其中多层住宅按每月每平方米0.70元计算，小高层住宅按每月每平方米0.95元计算，每次交纳物管费时间为每年度的11月份。协议还约定，“乙方（即业主）不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即物业公司）有权要求补交并从逾期之日起每天按应交费用的5‰加收滞纳金，经催缴乙方仍不交纳的，甲方可以向人民法院起诉。”2009年12月之前，珠江物业公司实际按每月每平方米0.65元标准向方善光、林赛虹收取物管费。此后，方善光、林赛虹以珠江物业公司服务质量不好为由，拒付物管费。2012年2月13日，珠江物业公司发函给方善光、林赛虹催讨物管费，仍未果。珠江物业公司遂向法院起诉，要求：判令方善光、林赛虹支付物管费、滞纳金合计11946元。原审庭审中，珠江物业公司承认其服务中存在瑕疵。原审认为，双方签订的前期物业管理服务协议，合法有效，对双方具有约束力。客观上，珠江物业公司对该小区实施了物业管理服务，方善光、林赛虹理应及时支付相应的物管费。因协议约定的交费时间是每年度的11月份，故2009年12月31日前的物管费应于2009年11月份交纳，2010年12月31日前的物管费应于2010年11月份交纳。珠江物业公司现于2012年2月13日才发函给方善光、林赛虹，于同年4月13日提出诉讼，故2009年12月31日前的物管费已超过诉讼时效，对该部分诉讼请求，法院不予支持。2010年1月1日起至2011年5月31日止的17个月物管费，应予支持。虽然珠江物业公司曾按每月每平方米0.65元标准收取物管费，但协议约定的物管费标准为每月每平方米0.95元，该约定具有约束力，现业主未及时支付物管费，珠江物业公司主张按协议约定的标准计算物管费，法院予以支持。关于方善光、林赛虹房屋建筑面积，虽然房屋面积本应属珠江物业公司举证范畴，但因其已撤出该小区，不再提供物业服务，客观上无法举证，而方善光、林赛虹有条件举证却拒不举证，并要求按10平方米面积计算，应视为恶意抗辩，故法院采纳珠江物业公司主张的房屋面积，即147.75平方米。因此，方善光、林赛虹应支付物管费2386.16元（147.75平方米×0.95元×17个月＝2386.16元）。鉴于珠江物业公司在庭审中承认服务中存在瑕疵，且有相应的证据予以印证，故方善光、林赛虹主张物业服务质量不好，其有先履行抗辩权的抗辩理由成立。虽然协议约定逾期交纳物管费，可从逾期之日起加收滞纳金，但方善光、林赛虹未履行缴款义务，事出有因，故珠江物业公司要求支付滞纳金的请求，法院不予以支持。至于方善光、林赛虹提出的《前期物业管理服务协议》上签名不是其本人所签一节，也因其未提出笔迹鉴定，视为举证不能，法院不予采纳。案经调解未果。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决：
一、方善光、林赛虹支付给舟山市珠江物业管理有限公司2010年1月1日至2011年5月31日止的物管费2386.16元，该款于判决生效之日起10日内付清；
二、驳回舟山市珠江物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费99元，由舟山市珠江物业管理有限公司负担80元，方善光、林赛虹负担19元。宣判后，珠江物业公司和方善光、林赛虹均不服，分别向本院提起上诉。珠江物业公司上诉称：1、原审认定物业服务质量不好，业主有先履行抗辩权，系认定事实错误；2、业主未履行交费义务，原审对物业公司要求支付滞纳金的诉请不予支持，违反法定和约定。为此，请求二审法院支持珠江物业公司要求业主支付逾期交纳物管费的滞纳金。方善光、林赛虹上诉称：1、《弘生世纪城物业管理委托合同》合法有效，具有约束力。而《弘生世纪城前期物业管理服务协议》不符法律规定，应为无效，不能据此作为收费标准；2、物业服务不到位，物管费应予减少；3、物业管理委托合同未约定交纳期限，业主有权在任何时间支付物管费。物业公司2012年4月13日才提起诉讼催讨物管费，故诉讼时效应从2010年4月13日起计算；4、物业公司未经书面催讨直接起诉要求支付物管费应予驳回；5、原审计算物管费的依据不足。为此，请求二审改判或发回重审。珠江物业公司答辩称：1、在《弘生世纪城物业管理委托合同》基础上，为明确细化权利义务，双方直接签订《弘生世纪城前期物业管理服务协议》并不违反法律规定；2、收费标准委托合同是“暂按”，不排除此后“调整”。3、业主称物业服务不到位，物管费应予减少的上诉理由缺乏事实和法律依据。4、每年缴费期前后，物业公司采取楼道张贴公告、发短信和催款通知书方式告知缴纳物管费，业主以诉讼时效抗辩不能成立。本院
经审理查明的事实与原审认定的事实一致，本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，双方签订的前期物业管理服务协议，并不违反法律规定，对双方具有约束力。珠江物业公司进入该小区提供了管理与服务，业主和物业使用人理应按约支付物管费，故珠江物业公司要求方善光、林赛虹按前期物业管理服务协议支付所欠的物管费的合理部分应予支持。由于协议约定每年支付物管费的时间为11月份，每年一付，故原审认定应缴纳2010年1月1日以后至退出物管期间的物管费并无不当。方善光、林赛虹认为时效应从2010年4月13日起算，之前物管费请求已过诉讼时效的上诉理由本院不予采纳。前期物业管理服务协议中的滞纳金实为逾期付款违约金，在物业服务不达标的情况下，如果没有给业主造成额外重大损失，物业公司承担的违约责任是相当有限的，多数情况下采取补救措施即可，如果仅因逾期付款本身让业主承担高额违约金，合同主体违约行为的责任承担将显著失衡，有违公平原则。业主拒交物管费往往是表达对物业公司服务不满的重要途径之一，本案中物业公司也承认服务中存在瑕疵，故原审对珠江物业公司要求支付滞纳金的请求不予支持并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，各自的上诉请求本院均不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费99元，由舟山市珠江物业管理有限公司负担80元，方善光、林赛虹负担19元。本判决为终审判决。
审 判 长 褚 炅
审 判 员 李珊燕
代理
审判员 王丽民
二〇一二年十一月二十日代
书 记员 高嘉侃 微信公众号“”