中华人民共和国浙江省瑞安市人民法院民 事 判 决 书（2012）温瑞民初字第1190号原告叶燕。委托代理人（特别授权代理）曹启练、何朝丹。被告张仕碎。被告陈积明。被告蔡普杰。以上三被告委托代理人（特别授权代理）林启练。
原告叶燕为与被告张仕碎、被告陈积明、被告蔡普杰房屋买卖合同纠纷一案，于2012年7月13日向本院起诉，本院同日受理本案后，依法适用普通程序，于2012年10月22日公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告张仕碎及三被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶燕诉称：瑞安市新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴房开公司）股东为三被告，该公司依法取得飞云镇桥邻村市场综合楼开发权，2004年取得瑞安市房管局颁发的商品房预售许可证对外公开销售。原告于2005年3月20日与该公司订立《商品房买卖合同》，合同于2005年8月22日在瑞安市房管局备案，原告购买了该综合楼第2幢2单元501室商品房，建筑面积约为122.44平方米，价款人民币330588元。原告购买后于2005年6月装修居住至今，但被告至今没有办理产权证，应向原告支付天价的违约金，原告自愿将违约金降低至人民币100000元。新兴房开公司已注销，法人资格已消亡。现起诉要求判令三被告将瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼2幢2单元501室商品房登记到原告名下，并将权属证书（产权证、土地使用权证）提交给原告，判令被告支付逾期办理权属证书违约金人民币100000元。
被告张仕碎、陈积明、蔡普杰辩称：
一、本案三被告主体不适格，理由是：1、本案三被告与原告之间没有发生房地产买卖合同关系，原、被告之间不存在合同上的权利义务关系，原告只能向业主陈海青提起诉讼。2、新兴公司虽然是三被告创办，但是，新兴公司没有与原告签订商品房买卖合同，原告提供的商品房买卖合同不能代表新兴公司的真实意思表示。新兴公司没有设立飞云项目部，飞云项目部印章也不是新兴公司雕刻，又没有授权他人雕刻，飞云项目部的印章没有经有关部门鉴证，飞云项目部的印章属陈海青（丈夫苏士笋）等业主私自雕刻，买卖合同上的苏士笋签字也不能代表新兴公司，苏士笋既不是新兴公司工作人员，也不是受新兴公司聘用的工作人员。3、新兴公司于2007年6月29日已经合法程序办理企业注销登记手续，原告在新兴公司企业依法注销登记前没有主张权利，现在起诉依法不应当得到法律的支持。
二、原告是与业主陈海青形成房地产买卖关系。1、2005年6月19日，原告与陈海青签订的房地产买卖合同，这份合同才是原告与陈海青的真实意思表示，而且原告与陈海青也根据该合同约定各自履行了相应的义务，原告按该合同约定支付了购房款，购房款由陈海青收取，并由陈海青出具收据。陈海青也将房屋交付原告，原告居住该房屋至今，一直无异议。而新兴公司从过来没有收到购房款，原告也没有任何证据能证明新兴公司收到原告购房款。2、飞云街道桥邻村市场综合楼的其他业主与买受人达成房地产买卖合同，也都是其他业主与买受人达成房地产买卖合同，合同的履行方式，都是业主交付房屋，买受人向业主支付购房款，与新兴公司不存在任何的关系。
三、瑞安市新兴房地产开发有限公司与业主陈海青、苏光北等18人对瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼开发是属于代建关系。1、桥邻村综合楼的权源属于陈海青等18位业主，有2003年3月25日股份转让协议书、2004年5月16日工程承包合同、（2009）温瑞民初字第585号民事判决书、2005年6月9日原告与陈海青达成的房地产买卖合同、2005年6月份陈海青出具给本案原告的购房款收据予以证实。2、2003年2月18日，新兴公司与陈海青、苏光北等18人签订的代建协议书已明确约定新兴公司与陈海青等18人之间系代建关系。3、本案证人证言也足以证实新兴公司与陈海青等18人业主之间系代建关系。
四、诉争之屋的税款应由原告支付，原告与业主陈海青达成房地产买卖合同，根据交易习惯和相关政策法规的规定，税款依法应当由本案原告交纳。在本院指定的举证期限内，原告提供了以下证据，并经对方当事人质证。证据1、身份证、居留证，证明原告主体身份。证据2、身份证、户籍证明，证明被告主体身。证据3、商品房预售许可证，证明被告有权销售房屋的事实。证据4、商品房买卖合同，证明原告与被告房屋买卖合同的事实。证据5、收条两份，证明原告缴纳购房款的事实。证据6、房屋产权证明书、土地登记材料，证明被告已办理产权、土地使用权登记的情况。证据7、工商注销登记材料，证明三被告原设立的瑞安市新兴房地产开发有限公司注销的具体情况。证据8、合同原件收据，证明房屋买卖合同已交给上述房开公司相关公司。证据9、证明，原告已于2005年6月入住商品房。质证后，被告对证据1、2、6、7没有异议，对证据3的真实性没有异议，同时认为证据3与本案无关，被告没有直接销售的权利，仅是代建关系，证据4不是房开公司订立，苏仕笋的签字不能代表公司，证据5真实，但与本案无关，证据8与本案无关。
本院认为证据8中记载的内容不详，不能确定其真实性，不予采纳，其余证据客观真实，来源合法，予以采纳。在本院指定的举证期限内，三被告提供了证据9、三被告的身份证明，证明三被告的身份事实。证据10、代建协议书，证明瑞安市新兴房地产开发有限公司与业主陈海青、苏光北等人对飞云街道桥邻村综合市场地块开发的事实。证据11、股份转让协议书，证明上述地块系陈海青等人受让的事实。证据12、业主名单、承包合同及判决书，证明飞云街道桥邻村综合楼市场2号、3号楼系陈海青、苏光北等人建造、所有。证据13、会议纪要，证明上述综合楼的纳税单位系瑞安市桥邻市场开发有限公司。证据14、土地使用权证、房屋所有权证，证明陈海青、苏光北等业主已以瑞安市新兴房地产开发有限公司名义办理房屋所有权证、土地使用权证。证据15房地产买卖合同、证明原告与陈海青形成房屋买卖合同的事实。证据16、通知6份，证明瑞安市新兴房地产开发有限公司已注销。证据17、准予注销通知书和报纸声明，证明瑞安市新兴房地产开发有限公司已依法注销。质证后，原告对证据9无异议，认为证据10从首页看协议双方是瑞安市桥邻菜市场有限公司和瑞安市新兴房地产开发有限公司，而一方签字又是自然人个人，签字主体与合同受益的主体不一致，其真实性无法确认，并且代建协议是合同主体双方就本项目建设方面约定，不管该内部如何约定，均不影响原告行使合法权益，对原告也不具有约束力，代建协议本应仅就施工部分负责，而本项目竣工验收后合同备案主体、销售主体均为新兴房开公司，实际上已超出了代建协议约定的内容，故代建协议已实际失去法律效力，代建协议不能作为被告免除办理权属证书责任的依据，产权证书未按协议登记在委托方名下，而是登记在新兴房开名下，认为证据11的真实性无法确认，因原告不知情，充其量只能反映项目地块的来源，在法律层面并不影响新兴房开公司作为项目开发销售、合同备案的法定主体，与本案不具有关联，认为证据12中除民事判决书外，其他证据真实性无法确定，与本案不具有关联性，认为证据13真实，但不一定能作为认定案件事实的依据，并且本案的纳税主体是谁，与原告无关。证据14真实但说明了新兴房开公司系该项目的开发建设、销售主体，认为证据15真实，签具合同时新兴公司已注销，合同卖方主体系陈海青个人，与法定销售主体不符，协议不具有法律效力，不能对抗原告与新兴房开公司签具的《商品房买卖合同》的法律效力，买方主体是叶承满，当时原告并无授权证明，与本案不具有关联性。证据16的真实性无法确认，因为新兴房开公司于2007年6月29日登报注销。2007年7月13日，注销税务登记，2007年8月15日工商注销登记，是实际注销后发出的通知，在内容方面，《合同》第8条约定交付期限为2005年9月30日，不可能在2007年7月27日才通知，且是为了抓紧竣工验收，并且是给项目部的，而不是通知购房户的，其中一份还是苏士笋签字，而苏士笋是新兴房开公司代理人，被告与项目部之间内部处理其权利义务对原告不具有约束力。
本院认为证据9、14、16、17客观真实，且与原告提供的证据2、6、7分别相符，来源合法，与本案相关，予以采纳，证据10的真实性不能予以确认，不予采纳，证据11是两案外人的协议，不能确认其真实性，并且与本案无关，不予采纳，证据12中本院（2009）温瑞民初字第585号民事判决书客观真实，但记载的是两案外人关于建设施工合同的纠纷，与本案无关，不予采纳，证据13客观真实，但仅记载开具发票、进行征税问题，与本案无关，不予采纳，证据15系案外人陈海青与原告之父叶承满之间的合同，其真实性不能确认，并且该合同提及的房屋登记在瑞安市新兴房地产开发有限公司的名下，与本案无关，不予采纳。被告申请本院通知证人陈某、汤某出庭作证，证明原告向陈海青购买房屋、桥邻村市场综合楼系业主陈海青等18个人由新兴房开公司代建而成。证人陈某证言的主要内容为：包括证人在内的18个人成立了公司，公司的负责人是谁不知道，认为桥邻市场综合楼属18个人所有，尚未领到房产证，已经出卖，新兴房开公司没有权利出卖，（陈）海青的房屋由叶燕买受。证人汤某证言的主要内容为：桥邻市场综合楼是包括证人在内的18个人所有，该18个人组织建造房屋，支付工程款，房屋产权先办在新兴房开公司名下，再过户到证人名下，现房产证未办理，陈海青将自己的房屋出卖给叶燕，负责人是苏士笋。质证后，原告认为证人与本案有利害关系，被告认为证言属实。
本院认为房屋所有权以登记为准，两证言称房屋未得到房产权的陈述，实际上房屋已登记产权，其证言不客观，对两证言不予采纳。综合以上证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：新兴房开公司核准经营期限为1998年3月25日至2008年3月24日，注册资本为人民币10000000元，其股东即本案三被告，法定代表人为被告张仕碎。2005年3月20日，原告作为买受人、叶承有作为委托代理人在《商品房买卖合同》上签字，苏士笋作为新兴房开公司的委托代理人在上述合同上盖本人私章、新兴房开公司飞云项目部公章，合同记载新兴房开公司商品房预售许可证为（2004）第012号，桥邻市场综合楼第2幢2单元501室出卖给原告，价款共计人民币330588元，原告于合同签字生效之日支付90%货款，差款在房屋交付前交清，新兴房开公司应当在2005年9月30日前将经综合验收的房屋交付给买受人，出卖人在在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意由买受人退房、出卖人按已付房价款的3%赔偿损失，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%支付违约金。该合同已于2005年8月22日向瑞安市房产管理局登记备案。2006年5月30日、6月9日、6月10日、6月25日，原告向苏士笋之妻陈海青支付人民币60000元、人民币260000元、人民币490000元、人民币200000元，共计人民币1010000元，用于购买桥邻市场综合楼第2幢2单元502室、501室及一间车棚（该三处房屋共计价款1060000元，由三人分别买受，三买受人系母女关系，关于502室房屋买卖合同案已起诉，价款记载为人民币324081元，关于车棚的案件已起诉，价款记载为人民币350000元），未明确区分每间房屋的价款，陈海清未将款项交至被告新兴房开公司。2007年6月29日，新兴房开公司公告宣告注销登记。2007年7月27日，新兴房开公司向新兴房开公司飞云项目部出具通知，该通知确认上述项目部挂靠新兴房开公司的项目拖了很久，要求项目部于2007年8月10日前办理包括领取房产证、土地使用权证在内的诸多事项。2007年8月15日，工商行政管理部门准予该公司注销登记。桥邻市场综合楼第2幢2单元501室现登记在新兴房开公司名下，产权证号为18986号，土地性质系国有出让土地。
本院认为：原告与新兴房开公司订立的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不存在合同无效的情形，合同有效；原告按约向新兴房开公司支付合同价款，新兴房开公司应向原告交付房屋、办理产权过户手续。现原告已占有房屋，新兴房开公司还应办理房屋产权过户手续。由于三被告在对原告的债权未作出清偿的情况下申请注销了新兴房开公司，损害了原告的利益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条、第十九条的规定，应由三被告将登记在新兴房开公司名下的房屋过户到原告名下，并支付违约金，违约金根据合同的约定确定为人民币330588×3%=9918元。原告要求支付违约金人民币100000元，没有事实依据，本院不予支持。
被告辩称三被告与原告之间没有发生房地产买卖合同关系、双方当事人之间不存在合同上的权利义务关系，由于三被告因股东身份而产生义务，与合同关系产生的义务不同，被告的该项理由，本院不予支持；新兴房开公司向项目部出具的通知书明确承认项目部与公司之间系挂靠关系、以新兴房开公司名义得到的预售许可证、开发的房屋登记在公司名下，三被告认为商品房买卖合同与其无关的理由，没有事实依据，本院不予支持；三被告辩称原告应在新兴公司企业依法注销登记前主张权利，现在起诉不当，被告的该项主张没有法律依据；三被告称原告是与业主陈海青形成房地产买卖关系、购房款由陈海青收取、陈海青出具收据、新兴房开公司没有收到购房款，该事系新兴房开公司与其代理人苏士笋之间的内部关系，与本案无关；三被告辩称瑞安市新兴房地产开发有限公司与陈海青、苏光北等18人对瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼开发是属于代建关系、桥邻村综合楼的权源属于陈海青等18位业主，由于房屋登记在新兴房开公司名下，该理由没有事实依据；三被告辩称诉争之屋的税款应由原告支付，与本案无关。综上，三被告的辩称没有事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条、第十九条的规定，
判决如下：
一、被告张仕碎、陈积明、蔡普杰将坐落于瑞安市飞云街道桥邻村市场综合楼2幢2单元501室商品房（产权证号为189**）变更登记到原告叶燕名下。
二、被告张仕碎、陈积明、蔡普杰向原告叶燕支付违约金人民币9918元。上述义务，均于本判决生效后三日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告叶燕的其他诉讼请求。本案受理费人民币8050元，由被告张仕碎、陈积明、蔡普杰负担（三被告应于本判决生效后三日内到本院缴纳受理费）。
如不服本判决，原告叶燕可于本判决书送达之日起三十日内，三被告可于本判决生效后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费人民币8050元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：319－299901040006651。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 缪正坚
人民陪审员 蔡永林
人民陪审员 戈金华
二〇一二年十一月十三日
书 记 员 王晓圆 更多数据：