四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）成民终字第5152号上诉人（原审原告）李瑛璇。委托代理人张叶超。委托代理人张磊。被上诉人（原审被告）蒋远兴。委托代理人韩红。被上诉人（原审被告）四川壹加贰联合不动产经纪有限公司，住所地：成都市锦江区北新街58号7楼18号、19号、20号。法定代表人岳建超，总经理。委托代理人王志峰。
上诉人李瑛璇与被上诉人蒋远兴、壹加贰联合不动产经纪有限公司（以下简称壹加贰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2012）成华民初字第2360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年4月14日，经壹加贰公司中介，李瑛璇与蒋远兴的委托代理人韩红签订《房屋买卖合同》，约定：蒋远兴将其所有的位于成都市成华区荆竹西路348号14栋1单元401号房屋（权1982962）以315000元的价格出售给李瑛璇，价款于向房地产交易中心递件之日交付，双方应于2012年4月25日之前前往房地产交易中心办理过户手续；李瑛璇应支付中介费7875元；若一方违约，违约方应支付合同约定房屋成交价的10%的违约金，非违约方有权解除合同。双方还在合同上备注：因该房只有房屋产权证，以后办理国土证相关费用由蒋远兴承担（现有市场政策条件下）。同时合同还约定，如因房屋买卖双方违约，中介方收取的中介费不予退还。合同签订当日，李瑛璇支付定金10000元、中介费4000元；同日，李瑛璇将诉争房屋产权证原件、委托公证书留存于中介方。后，双方未办理房屋过户手续。李瑛璇以蒋远兴、壹加贰公司在缔约时未告知土地使用用途及房屋产源，蒋远兴构成合同欺诈、壹加贰公司未尽审慎义务为由诉至法院，其诉讼请求为：
一、撤销李瑛璇与蒋远兴之间签订的《房屋买卖合同》；
二、蒋远兴向李瑛璇双倍返还定金（即人民币20000元），并自判决生效日至返还定金之日按银行同期利率计算支付利息；
三、壹加贰公司向李瑛璇返还居间费用4000元，并自判决生效日至返还费用之日按银行同期利率计算支付利息。另查明，诉争房屋产源为拆迁交换（集体土地），土地取得方式为划拨，规划用途为住宅。原审法院认定上述事实，有经庭审质证的以下证据予以证实：1、蒋远兴、李瑛璇身份证；2、房屋买卖合同、委托书、收条、收款收据、房屋信息摘要、房屋产权证；3、暂收凭证；4、征地拆迁住房安置协议书；5、蒋远兴、李瑛璇的陈述以及庭审笔录。原审法院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。本案李瑛璇以蒋远兴行为构成欺诈为由请求撤销合同，但并未提交相关证据予以证实，李瑛璇应当承担举证不利的相应后果，故原审法院对李瑛璇要求撤销合同的诉讼请求不予支持。李瑛璇要求被告返还双倍定金的诉讼请求，因李瑛璇未举证证明被告存在违约行为，原审法院不予支持。就李瑛璇要求被告壹加贰公司返还中介费用的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，壹加贰公司作为居间人促成李瑛璇与蒋远兴房屋买卖合同成立，李瑛璇应当按约支付中介费用，故原审法院对李瑛璇要求返还中介费用的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李瑛璇的诉讼请求。案件受理费250元，由李瑛璇承担。宣判后，李瑛璇不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：
一、原审法院关于李瑛璇未提供证据证明蒋远兴欺诈的认定属适用法律错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定，房屋出卖人故意隐瞒房屋为拆迁补偿安置房屋事实的应当承担民事责任，而《城市房地产转让管理规定》亦规定出卖人有义务告知受让人房屋的全部属性，包括土地宗地号及土地使用权取得的方式等，故蒋远兴作为房屋出卖人负有告知李瑛璇房屋为拆迁安置房屋的义务，而蒋远兴并未知，其行为已构成欺诈；
二、原审法院关于李瑛璇无权要求壹加贰公司返还居间费用的认定属于对法律的片面理解。本案中，壹加贰公司未告知李瑛璇房屋为拆迁安置房屋的事实，未尽到义务，根据《房地产经纪管理办法》相关规定，房地产中介机构未能完成服务的，不得收取佣金，故壹加贰公司应当向李瑛璇返还居间费用。请求撤销原判，改判为：
一、判令蒋远兴双倍返还定金（即人民币20000元），并按银行同期贷款利率承担从判决生效之日起至款付清之日止；
二、判令壹加贰公司向李瑛璇返还居间费用4000元。
一、二审诉讼费用由蒋远兴、壹加贰公司负担。蒋远兴及壹加贰公司的主要答辩意见是：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明，合同签订当日，将诉争房屋产权证原件、委托公证书留存于中介方的当事人是蒋远兴而不是李瑛璇，除此之外二审查明的事实和一审认定的事实一致。当事人在二审时均未提供新证据。
本院认为，本案当事人的主要争议焦点在于：
一、蒋远兴在《房屋买卖合同》签订过程中是否实施了欺诈行为，如果存在欺诈行为，该欺诈行为与李瑛璇作出的购买房屋意思表示之间是否存在因果关系；
二、壹加贰公司是否应当向李瑛璇退还居间费用。关于第一个争议焦点，李瑛璇主张蒋远兴负有告知标的物房屋系拆迁安置房屋以及土地宗地号、土地使用权取得方式等义务而未履行告知义务，并以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项及《城市房地产转让管理规定》作为其上述主张的法律依据，
本院认为，一、本案系二手房屋买卖合同纠纷，不完全适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项的规定；
二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项虽然规定出卖人不得故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋，但该规定的目的是解决一房二卖导致第二买受人无法取得房屋、合同目的无法实现的责任承担问题，规定中的“拆迁安置房屋”是指出卖人所售房屋已经拆迁安置补偿给买受人之外的第三人，而不是指出卖人以拆迁安置补偿的方式取得所售房屋所有权，故亦不能以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项来推定蒋远兴负有告知义务；
三、虽然《城市房地产转让管理规定》规定房地产转让合同应当载明土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限，但该条规定仅是建设部做出的规范性规定，其目的是规范交易行为的形式，而且案涉《房屋买卖合同》已经备注“因该房只有房屋产权证，以后办理国土证相关费用由蒋远兴承担”，该条备注表明蒋远兴并未向李瑛璇隐瞒标的物房屋土地使用权的现况；
四、《房屋买卖合同》对标的物房屋情况产权性质的描述为“住宅”，并没有注明该房屋是否为拆迁安置房屋或二手商品房，说明标的物房屋的产源性质对双方缔结契约的意思表示并无重大影响，即使蒋远兴未告知李瑛璇标的物房屋系拆迁安置取得的事实，该行为也与李瑛璇作出的购房意思表示之间不具有因果关系。综上四点，
本院认为李瑛璇关于其系受蒋远兴欺诈而订立合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于壹加贰公司是否应当向李瑛璇退还居间费用的问题，
本院认为，李瑛璇向壹加贰公司支付居间费用系基于双方的居间合同关系而作出的履行，壹加贰公司是否应向李瑛璇返还居间费用属居间合同纠纷，与本案房屋买卖合同纠纷不属同一法律关系，不宜在本案中作出处理。原审法院关于驳回李瑛璇该项诉请的结果正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费400元，由李瑛璇负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理
审判员 唐晓欢
代理
审判员 王 果
二〇一二年十一月八日
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