广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第841号上诉人（原审原告）广东骏伟房地产开发有限公司。法定代表人江建华，职务总经理。委托代理人刘殿葵，广东穗卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈咏珍，女，汉族，1927年9月18日出生。被上诉人（原审被告）杨志强，男，汉族，1953年9月13日出生。被上诉人（原审被告）杨志光，男，汉族，1955年11月9日出生。上列被上诉人共同委托代理人段汉明，男，汉族，1963年1月1日出生。
上诉人广东骏伟房地产开发有限公司（以下简称骏伟公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第3131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，1994年8月4日，广东省旅游房地产开发公司（为甲方）与杨翘（为乙方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（该合同经房管部门鉴证），约定：××、乙方同意甲方拆除大沙头路东××巷5号，该房屋经房管部门核定建筑面积61.6平方米（其中违章建筑11.74平方米）；
二、甲方于1997年12月30日前将自有的征地范围内大沙头路东船上街建筑面积为100平方米的房屋交付给乙方回迁，并用作拆除乙方原房屋后的产权调换（补偿）；
三、经核定乙方原址房屋与甲方调换（补偿）给乙方房屋，两者对比，相差50.14平方米，甲方根据有关规定以550元和3000元××平方米的标准计算，付给甲方125920元，并于1997年6月30日前付清；十××、该户原有合法产权49.86平方米，按规定是安置100平方米建筑面积，两者对比超出50.14平方米，10平方米内按550元／平方米、余下40.14平方米按3000元／平方米向甲方购买产权。合同签订后，杨翘户迁出了上述原址房屋，将上述原址房屋交给了广东省旅游房地产开发公司拆除。杨翘户在1996年向骏伟公司支付了增大面积购房款25920元。2001年2月15日，经广东省工商行政管理局核准广东省旅游房地产开发公司名称变更为广东骏伟房地产开发有限公司。2004年12月，骏伟公司提供东船上街1号盈基大厦1302、1305、1306房给陈咏珍、杨志强、杨志光回迁居住。1994年11月9日杨翘死亡。2007年6月4日，广州市越秀区公证处发出了（2007）穗越证内字第5937号《公证书》，公证被继承人杨翘的上述遗产由其配偶陈咏珍、其儿子杨志强、杨志光继承。现上述回迁房由陈咏珍、杨志强、杨志光居住使用。据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，包括讼争房在内的广州市越秀区东船上街3-37、东××巷1-27、东二巷1-37号、13号大院等房屋，是由被告与中央政府驻香港联络办公室广东联络部共有，其中中央政府驻香港联络办公室广东联络部占有首层商业100平方米、2层办公100平方米、16、17层住宅2000平方米。骏伟公司就其主张盈基大厦1302、1305、1306房有建筑面积122.6965平方米的主张，提供了日期为2010年1月20日的《房地产分户图》复印件到庭，该复印件是显示大沙头东船上街1号1302房单元总面积45.8127平方米、大沙头东船上街1号1305房单元总面积45.0840平方米、大沙头东船上街1号1306房单元总面积31.7998平方米。陈咏珍、杨志强、杨志光提供了广州市房地产测绘所于2011年8月18日发出的《房屋面积测量成果报告书》（显示1302房总建筑面积40.5558平方米，1305房总建筑面积39.9107平方米，1306房总建筑面积28.1509平方米）到庭，用以证明其不认可骏伟公司提出的总面积数的主张。房管部门至今未核发盈基大厦1302、1305、1306房的房地产证。××审庭审中，骏伟公司表示：骏伟公司是从2001年接手讼争地块的建设，但接手时是烂尾地块，故不清楚2001年前讼争地块的用地人是否无法联系，从2001年接手讼争地块起至今，骏伟公司有证据向陈咏珍、杨志强、杨志光追讨未付及增大面积购房款的时间是从2010年起；认可骏伟公司至今仍欠陈咏珍、杨志强、杨志光户临迁补助费用未清付，在2010年发出通知后，双方曾进行协商，因骏伟公司不同意骏伟公司未付的临迁补助费用与陈咏珍、杨志强、杨志光方相应的购房款相扣减，且双方就超出合同约定补偿面积的买卖单价也协商不成，故双方协商不成，没有交收购房款。骏伟公司就其上述2010年起催交购房款的主张，提供了日期为2010年11月8日的《关于盈基大厦业主办理〈房产证〉有关事项的通知》及日期为2011年2月21日的《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》到庭，《关于盈基大厦业主办理〈房产证〉有关事项的通知》的内容是通知该大厦业主尽快携带有关资料到房管部门办理产权登记手续。《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》的其中内容为：为了使用权业主更快地办理房产证，请各回迁户业主尽快准备好有关预付和未付超面积房款的单据等资料，我公司将于近期上门进行双方核对。陈咏珍、杨志强、杨志光不认可骏伟公司曾发出《关于盈基大厦业主办理〈房产证〉有关事项的通知》，但认可收到2011年2月21日的《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》。骏伟公司向原审法院提起诉讼称：1994年8月4日，骏伟公司与陈咏珍、杨志强、杨志光的被继承人杨翘签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定骏伟公司拆迁杨翘49.86平方米房屋，调换产权100平方米，超面积50.14平方米部分按均价2511.37元／平方米作价人民币125920元买卖，价款支付期限为1997年6月30日之前。时至今日，陈咏珍、杨志强、杨志光仅支付25920元，余款拒付。2004年11月，骏伟公司安排陈咏珍、杨志强、杨志光回迁的东船上街1号盈基大厦1302、1305、1306房，经测绘有总建筑面积122.6965平方米，虽然骏伟公司上门催促清款办证多次，但陈咏珍、杨志强、杨志光仍然拒付。故现依据合同法第94条第（三）、（四）项规定，要求解除上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中第二条、第三条的超面积折价补偿的未履行面积39.8189平方米［50.14平方米-已付费履行10.3211平方米（25920元÷2511.37元／平方米计得）=39.8189平方米］的买卖关系，并要求陈咏珍、杨志强、杨志光支付从2004年12月起至2011年9月止的超面积回迁房62.5154平方米（122.6965平方米-49.86平方米房屋-10.3211平方米=62.5154平方米）的房屋使用费共153787.88元（按每月每平方米30元的标准计）给骏伟公司。陈咏珍、杨志强、杨志光共同辩称：骏伟公司与杨翘（陈咏珍先夫、杨志强、杨志光先父）于1994年8月4日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》后，通知陈咏珍、杨志强、杨志光先支付30%购房款，余下购房款日后再给付，故陈咏珍、杨志强、杨志光在1996年向骏伟公司支付了25920元。因回迁房地块从1997年年初开始便“烂尾”，骏伟公司自始不知去向，也没向陈咏珍、杨志强、杨志光支付临迁相关费用，陈咏珍、杨志强、杨志光也无法再找到骏伟公司支付余下的购房款；2004年11月，骏伟公司是通过物管公司通知陈咏珍、杨志强、杨志光回迁及办理回迁手续，陈咏珍、杨志强、杨志光也未能联系到骏伟公司；至2011年2月骏伟公司才发出通知要求支付超面积购房款，在双方协商过程中，因就超出合同约定回迁面积及超面积部分买卖单价协商不成，以及骏伟公司不同意其以未付的临迁补助费用扣减增大面积购房款，致双方××直没有交收增大面积购房款。因陈咏珍、杨志强、杨志光同意支付合同约定的50.14平方米增大面积购房款的剩余购房款，只是骏伟公司拒收，且若日后房地产证核定的产权建筑面积大于合同约定的回迁面积，对于该超合同约定回迁面积部分，无论日后法院确定的是什么价格，陈咏珍、杨志强、杨志光也愿意购买。陈咏珍、杨志强、杨志光与骏伟公司没有签订租赁合同，骏伟公司要求收取房屋使用费没有依据，故不同意骏伟公司的全部诉讼请求。原审法院认为，杨翘与骏伟公司于1994年8月4日自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性的规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。虽然合同约定杨翘应在1997年6月30日前向骏伟公司支付增大面积购房款125920元，但因讼争房地块工程“烂尾”，陈咏珍、杨志强、杨志光无法找到骏伟公司支付购房款，且骏伟公司尚欠陈咏珍、杨志强、杨志光户临迁补助费用未给付，故陈咏珍、杨志强、杨志光在此情况下没向骏伟公司支付合同约定的余下增大面积购房款100000元是有其合理理由的。在陈咏珍、杨志强、杨志光与骏伟公司取得联系后，双方是基于对超出合同约定面积数不能确定，超出面积的买卖单价协商不成、骏伟公司不同意其以欠付的临迁补助费与陈咏珍、杨志强、杨志光需付的购房款相扣减结算的情况下，才没有交收合同约定的余下增大面积购房款，陈咏珍、杨志强、杨志光至今未支付合同约定的余下增大面积购房款不属陈咏珍、杨志强、杨志光拒交性质，也不属经催告后在合理期限内仍未履行的情况，故对骏伟公司以陈咏珍、杨志强、杨志光拒交余下增大面积购房款为由，要求解除《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中第二条、第三条的超面积折价补偿的未履行面积39.8189平方米的买卖关系的请求，原审法院不予支持。讼争1302、1305、1306房均是骏伟公司用于安置陈咏珍、杨志强、杨志光的回迁房，虽然骏伟公司提供的分户图复印件显示，上述安置房的面积大于双方在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》所约定的补偿面积，但骏伟公司明知回迁房的面积大于协议约定的面积，仍作为回迁房安置陈咏珍、杨志强、杨志光，陈咏珍、杨志强、杨志光接受并使用至今，应视为双方实际已变更了回迁房的面积，1302、1305、1306房是作为骏伟公司拆除陈咏珍、杨志强、杨志光原房屋的产权调换房，产权应属陈咏珍、杨志强、杨志光所有，不存在超出协议约定面积属骏伟公司所有的情形，故骏伟公司要求陈咏珍、杨志强、杨志光支付房屋使用费的请求不符合法律规定。由于房管部门仍未核发1302、1305、1306房的权属证书，上述房屋的具体面积不能确定，待面积确定后，双方可通过合法途径解决陈咏珍、杨志强、杨志光支付超协议面积补偿款的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原审法院作出判决：广东骏伟房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费1688元由广东骏伟房地产开发有限公司承担。判后，骏伟公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判解除39.8189平方米回迁房买卖约定，判令陈咏珍、杨志强、杨志光支付超面积回迁房使用费人民币153787.88元给骏伟公司。2、本案两审全部诉讼费用由陈咏珍、杨志强、杨志光承担。事实和理由如下：××、原判认定事实错误。（××）回迁房的面积是双方××致认可的，测绘结果2011年2月才得知。原判认定，骏伟公司提供1302、1305、1306房《房地产分户图》复印件，该认定不够准确。1302、1305、1306房《房地产分户图》是陈咏珍、杨志强、杨志光复印提交给骏伟公司申办《回迁证明》的，是在2011年2月，经骏伟公司两次催告之后，陈咏珍、杨志强、杨志光交来的。3份房地产分户图上均有陈咏珍、杨志强、杨志光的签名。双方对房管测绘所的122.6965平方米面积没有异议。2011年2月，我们协商办证时，陈咏珍、杨志强、杨志光将分户图复印交给骏伟公司。该数据是诉讼双方主张权利的重要依据，原判没有重视。（二）临迁费欠款不构成超面积房屋产权的相当对价。原判认定，“因原告（骏伟公司）不同意原告未付的临迁补助费与被告陈咏珍、杨志强、杨志光相应的购房款相扣减，故双方协商不成，没有交收购房款”。进××步认定，“原告不同意其以欠付的临迁补助费与被告需付的购房款相扣减结算的情况下，才没有交收合同约定的余下增大面积购房款”，“不属被告拒交性质，也不属经催告后在合理期限内仍未履行的情况”。该认定错误。其××，性质不同。超面积购房款是不动产物权调换的对价，每平方米550元和3000元又属政策性优惠对价，具有极强的物权属性和政策属性（公权力干预属性），而临迁费欠款属于纯债权性质，性质不同，二者不能抵扣。其二，数额争议悬殊，检察机关已立案抗诉。在陈咏珍、杨志强、杨志光（2011）穗越法民三初字第1543号案的证据，（2006）穗越法民三初字第2922号案判决书中已经记载，其临迁费既判债权总数20多万元，大部分是违约金性质的高额延期补助费，比约定的每天2元违约金标准高出33倍。骏伟公司在1543号案诉讼中见到上述缺席判决结果之后，立即申诉，检察机关已经立案抗诉。原判的表述扩大了争议范围，将双方争议超面积使用费与合同解除权扩大到了案外人陈景云的临迁费既判债权，所以（2006）穗越法民三初字第2922号案判决书就成了本案二审新证据。其三，2004年回迁安置至今7年有余，陈咏珍、杨志强、杨志光超面积使用安置房，没有支付任何对价。陈咏珍、杨志强、杨志光的被拆迁房只有49.86平方米，加上已经付款25920元（占约定价款的20.58％）折算房屋面积10.3211平方米，合计60.1911平方米，而陈咏珍、杨志强、杨志光实际使用的回迁安置房盈基大厦1302、1305、1306房，总建筑面积是122.6965平方米，超面积62.5154平方米。（三）骏伟公司2010年起就催收约定房款，陈咏珍、杨志强、杨志光拒付。原判认定骏伟公司催促办证，没有认定催告清款，属于断章取义的认定事实错误：第××，2010年11月8日的《关于盈基大厦业主办理﹤房产证﹥有关事项的通知》第2点明确记载，“回迁证明××项，按规定应当由本公司（即开发商）为各位业主出具，内容包括：回迁地址、房屋面积、权属人情况、超出补偿协议面积部分的处理意见等事项”，包含了清款内容。第二，2011年2月21日的《关于办理房产证与清收超面积回购款的通知》，标题之中就点明要“清收超面积回购款”。原判没有认定骏伟公司催告清款的事实，忽略了陈咏珍、杨志强、杨志光经催告仍不履约的事实。（四）原判混淆拆迁补偿与回迁安置不同性质的法律关系。本案涉及两个性质不同的法律关系，××是涉及居住请求权的回迁安置关系，另外××个就是不动产交换法律关系，拆迁补偿关系。原判根据回迁安置100平方米的约定，认定陈咏珍、杨志强、杨志光取得1302、1305、1306房三套回迁房屋所有权，混淆了二者的法律关系。况且，骏伟公司也不是原判所认定的“明知回迁房的面积大于协议约定的面积，仍作为回迁房安置”。骏伟公司在2011年2月才看见陈咏珍、杨志强、杨志光交来的房屋分户图，得知回迁房超面积，知情后便立即行使权利进行追索。（五）回迁安置行为不是骏伟公司变更补偿协议原判认定，“双方实际已变更了回迁房的面积”。该认定错误：第××，双方没有就超合同面积房屋达成产权交换合意。本案超合同面积22.6965平方米，该数据在2004年11月回迁之时并不明确，直到2010年2月《房地产分户图》公布之后，双方才清楚。经过多次协商，无法达成买卖合意。第二，讼争1302、1305、1306房登记的物权仍然属于骏伟公司。房地产查册表明确记载，讼争房屋物权仍然属于骏伟公司，不是原判所认定的所有权已经归属陈咏珍、杨志强、杨志光。
二、原判适用法律错误，漠视骏伟公司的物权。原判适用《合同法》第八条，驳回骏伟公司的诉讼请求，其适用法律错误。骏伟公司提起解除合同、清收超面积房屋使用费，目的是要求保护现有的物权，使国有资产免遭流失，拒绝“免费午餐”。讼争的回迁安置房盈基大厦508、1402房，其物权至今由政府确认登记在骏伟公司名下，陈咏珍、杨志强、杨志光长期超面积使用，经催告仍拒绝履行约定的付款义务，按照《合同法》第九十四条第（三）项规定，未履行的合同约定条款，应当解除。同时，按照我国《物权法》第九条、第三十九条规定，超面积使用的回迁安置房屋，陈咏珍、杨志强、杨志光应当支付使用费。广州市中级人民法院在2010年已有类似的回迁安置房支付使用费的判例在全国公布。
三、原判否认骏伟公司请求权，确认他人房屋所有权，实体认定错误。原判基于对产权调换、回迁安置法律关系认识的错误，忽略了陈咏珍、杨志强、杨志光经催告仍拒绝履行约定义务的基本事实，在实体处理上，否认了骏伟公司的合同解除权和房屋使用费请求权，原判确认讼争的回迁安置房归陈咏珍、杨志强、杨志光所有，该实体认定错误。混淆了产权调换的过户办证请求权与不动产所有权（支配权）的关系。
四、本案存在中止诉讼情形。由于盈基大厦在粤北燃料公司挂靠开发期间烂尾多年，2001年南海股东接手继续投资时，项目已经亏损过亿，公司的资本金早己全额投入施工建设，资金缺口依旧难以填补，拖累公司进入债务漩涡。而负债的主要原因就是回迁成本太高，盈基大厦拆迁5千平方米破旧的楼梯楼，要回迁1万平方米电梯楼，超面积回迁房大部分仅售550元／平方米，少数的才是7000元／平方米。10年的拆迁周期，支付的临迁费又高达3000万元。债台高筑，债权人纷纷追讨，有些债务案件已经进入强制执行程序。2012年12月9日，南海法院因执行到期债权，已经查封本案的超面积回迁房盈基大厦1302、1305、1306房（查封裁定书已经作为新证据，由骏伟公司在××审判决之前提交原审法院），超面积的房屋将用于拍卖偿债。在南海法院拍卖和陈咏珍、杨志强、杨志光行使优先购买权成功之前，本案的超面积房屋买卖约定，已经无法履行。履行标的的不确定，解除合同的诉讼只得中止。所以，依照我国《民事诉讼法》第××百三十六条第（五）项的规定，本案应裁定中止诉讼。综上，原判不顾国有资产的严重流失，在认定事实和适用法律上存在严重错误，原判应当被撤销，国有资产应该获得最低限度的保护，骏伟公司的诉求依法应予支持。骏伟公司在二审庭询中补充发表意见称，本案《房屋拆迁安置补偿协议》最后有强制性约定，回迁面积不少于原拆迁前面积，超出补偿协议的面积不当然归陈咏珍、杨志强、杨志光所有。陈咏珍、杨志强、杨志光答辩称，原审判决查明事实正确，适用法律正确，请求驳回骏伟公司的上诉请求。由于讼争房屋有两个面积数字，必须等待房产证出来才能确定房屋面积，骏伟公司把房屋交给我方，视为同意按该面积回迁。二审期间，骏伟公司提交（2006）越法民三初字第2922号民事判决，拟证明临迁费与本案原审判决所认定的抵扣问题不同，所以不存在抵扣问题。陈咏珍、杨志强、杨志光确认上述证据的真实性，认为讼争房屋面积应以测量成果报告书为准，最终面积应以房产证为准。超出合同约定的面积同意按照3000元／平方米购买。本院
经审理查明，据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，包括讼争房屋在内的广州市越秀区东船上街3-37、东××巷1-27、东二巷1-37号、13号大院等房屋，是由骏伟公司与中央政府驻香港联络办公室广东联络部共有，其中中央政府驻香港联络办公室广东联络部占有首层商业100平方米、2层办公100平方米、16、17层住宅2000平方米。原审法院于2006年12月7日作出（2006）越法民三初字第2922号民事判决，判令骏伟公司向林艳芳、陈咏珍、杨志光支付1998年1月1日至2004年11月30日止的延期补助费（每月按1000元的300%计），但须减去骏伟公司已支付1998年1月1日至2000年8月31日和2004年1月1日至2004年11月30日期间已支付的临迁补助费（每月1000元）。骏伟公司于2011年4月30日向盈基大厦回迁户发出通知称，于2011年7月15日之后仍未有付清超面积回购房款的，其回迁超合同面积部分的回购房单位面积价格按照现时广州市区内的市场价格执行，回迁户也可以自愿选择共有产权。陈咏珍、杨志强、杨志光起诉骏伟公司协助办理房地产权证××案，原审法院于2011年11月8日作出（2011）穗越法民三初字第1543号民事判决，判令骏伟公司应于该判决发生法律效力之日起十日内，协助陈咏珍、杨志强、杨志光办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号1302房、1305房以及1306房的产权登记手续。广东省佛山市南海区人民法院于2011年12月9日作出（2011）南法执字第1847恢字1-1号执行裁定，查封讼争房屋。原审法院其他查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，生效判决已判令骏伟公司应向陈咏珍、杨志光支付延期补助费，该债务与陈咏珍、杨志强、杨志光尚欠房款同属双方各自应承担的金钱债务，骏伟公司主张二者不能抵销，据理不足，本院不予支持。骏伟公司与杨翘签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》后，拆除其房屋，将讼争房屋交付继承人陈咏珍、杨志强、杨志光作为补偿，该房屋作为整体的物，且原审法院认定陈咏珍、杨志强、杨志光并非拒付合同约定回迁面积的房款并无不当，故骏伟公司要求解除上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中第二条、第三条的超面积折价补偿的未履行面积的买卖关系，据理不足，本院不予支持。关于超出合同约定的面积如何处理，双方当事人并无约定。骏伟公司在明知讼争房屋超出合同约定面积的情况下将讼争房屋交付陈咏珍、杨志强、杨志光，并于2011年4月30日向盈基大厦回迁户发出通知称于2011年7月15日之后仍未有付清超面积回购房款的，其回迁超合同面积部分的回购房单位面积价格按照现时广州市区内的市场价格执行，回迁户也可以自愿选择共有产权。本案中陈咏珍、杨志强、杨志光并未选择共有产权，对于支付超出合同约定面积的房款亦无异议，仅就房款标准未与骏伟公司达成××致意见，故骏伟公司可另案主张该部分面积房款，但其主张陈咏珍、杨志强、杨志光支付超出合同约定面积的房屋使用费，据理不足，本院不予支持。骏伟公司在原审法院另案××审判令其将讼争房屋产权转移给陈咏珍、杨志强、杨志光的情况下，不履行与案外人达成的和解协议，导致讼争房屋被查封，该查封行为发生在另案××审判决之后，且与骏伟公司、陈咏珍、杨志强、杨志光之间的房屋拆迁安置补偿纠纷并非同××法律关系，骏伟公司以此为由要求中止本案审理，据理不足，本院不予支持。综上所述，骏伟公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百五十三条第××款第（××）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3376元，由上诉人广东骏伟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理
审判员 黄彩丽
代理
审判员 茹艳飞
二〇一二年十一月××日
书 记 员 郝 烨 百度搜索“”