广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第843号上诉人（原审原告）广东骏伟房地产开发有限公司。法定代表人江建华，职务总经理。委托代理人刘殿葵，广东穗卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）麦振辉，男，1945年10月20日出生，汉族。
上诉人广东骏伟房地产开发有限公司（以下简称骏伟公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第3410号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，1994年7月7日，广东省旅游房地产开发公司（为甲方）与何银（为乙方）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（该合同经房管部门鉴证），约定：××、乙方同意甲方拆除大沙头路东××巷2号，该房屋经房管部门核定建筑面积97.62平方米；
二、甲方于1997年12月30日前将自有的征地范围内大沙头路东船上街建筑面积为100平方米的房屋交付给乙方回迁，并用作拆除乙方原房屋后的产权调换（补偿）；
三、经核定乙方原址房屋与甲方调换（补偿）给乙方房屋，两者对比，相差2.38平方米，甲方根据有关规定以550元××平方米的标准计算，付给甲方1309元，并于1994年9月30日前付清。合同签订后，何银户迁出了上述原址房屋，将上述原址房屋交给了广东省旅游房地产开发公司拆除。何银于1994年11月13日死亡，其遗产由麦振辉××人继承。2001年2月15日，经广东省工商行政管理局核准广东省旅游房地产开发公司名称变更为广东骏伟房地产开发有限公司。2004年11月，骏伟公司提供东船上街1号盈基大厦812、1018房给麦振辉户回迁居住，现上述回迁房由麦振辉户居住使用。据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，包括讼争房在内的广州市越秀区东船上街3-37、东××巷1-27、东二巷1-37号、13号大院等房屋，是由被告与中央政府驻香港联络办公室广东联络部共有，其中中央政府驻香港联络办公室广东联络部占有首层商业100平方米、2层办公100平方米、16、17层住宅2000平方米。骏伟公司就其主张盈基大厦812、1018房有建筑面积115.6361平方米的主张，提供了日期为2010年1月20日的《房地产分户图》复印件到庭，该复印件是显示大沙头东船上街1号812房单元总面积60.6696平方米、大沙头东船上街1号1018房单元总面积54.9665平方米。房管部门至今未核发盈基大厦812、1018房的房地产证。××审庭审中，骏伟公司表示：骏伟公司是从2001年接手讼争地块的建设，但接手时是烂尾地块，故不清楚2001年前讼争地块的用地人是否无法联系，从2001年接手讼争地块起至今，骏伟公司有证据向麦振辉追讨未付及增大面积购房款的时间是从2010年起。骏伟公司向原审法院提起诉讼称：1994年7月7日，骏伟公司与麦振辉的亲属何银签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定骏伟公司拆迁麦振辉97.62平方米房屋，调换产权100平方米，超面积2.38平方米部分按均价550元／平方米作价买卖。2004年11月，骏伟公司安排麦振辉回迁的东船上街1号盈基大厦812、1018房，经测绘有总建筑面积115.6361平方米，超出产权调换面积15.6361平方米，超面积部分的物权仍属于骏伟公司所有，骏伟公司依法享有收益权和处分权，麦振辉无权免费使用。麦振辉自2004年12月入住涉讼房屋，连续使用至今83个月，应向骏伟公司支付使用费。为此，起诉要求麦振辉支付从2004年12月起至2011年10月止的超面积回迁房15.6361平方米的房屋使用费共38933.89元（按每月每平方米30元的标准计）给骏伟公司。麦振辉辩称：不同意骏伟公司的诉讼请求。理由如下：1、骏伟公司、麦振辉双方没有签订过租赁合同。2、麦振辉自始至终愿意购买超面积15.6361平方米。请求人民法院驳回骏伟公司的诉讼请求。原审法院认为：骏伟公司、麦振辉自愿签订的《房屋拆迁安置协议》、《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性的规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。虽然合同约定麦振辉应在1994年9月30日前向骏伟公司支付增大面积购房款，但因讼争房地块工程“烂尾”，麦振辉无法找到骏伟公司支付购房款，故麦振辉在此情况下没向骏伟公司支付合同约定的增大面积购房款是有其合理理由的。讼争的812、1018房是骏伟公司用于安置麦振辉的回迁房，虽然骏伟公司提供的分户图复印件显示，上述安置房的面积大于双方在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》所约定的补偿面积，但骏伟公司明知回迁房的面积大于协议约定的面积，仍作为回迁房安置麦振辉，麦振辉接受并使用至今，应视为双方实际已变更了回迁房的面积，812、1018房是作为骏伟公司拆除麦振辉原房屋的产权调换房，产权应属麦振辉所有，不存在超出协议约定面积属骏伟公司所有的情形，故骏伟公司要求麦振辉支付房屋使用费的请求不符合法律规定。由于房管部门仍未核发812、1018房的权属证书，上述房屋的具体面积不能确定，待面积确定后，双方可通过合法途径解决麦振辉支付超协议面积补偿款的问题。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原审法院作出判决：驳回广东骏伟房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费774元，减半收取，由广东骏伟房地产开发有限公司承担387元。判后，骏伟公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判，改判麦振辉支付超面积回迁房使用费38933.89元给骏伟公司。2、本案两审的全部诉讼费用由麦振辉承担。事实和理由如下：××、原判认定事实错误。（××）回迁房的面积是双方××致认可的，测绘结果2011年2月才得知。原判认定，骏伟公司提供812、1018房《房地产分户图》复印件，该认定不够准确。××方面，812、1018房《房地产分户图》是麦振辉复印提交给骏伟公司申办《回迁证明》的，是在2011年2月，经骏伟公司两次催告之后，麦振辉交来的。另××方面，分户图的数据115.6361平方米是骏伟公司与麦振辉××致认同的数据，麦振辉在“（2011）穗越法民三初字第2380号”案的诉状第2页第l条诉讼请求就是要求办证115.6361平方米建筑面积的房屋。诉状明确记载“今年（2011年）1月20日我们从市房管局测绘所领回测绘图纸，才发现812房的建筑面积是60.6696平方米，1018房的建筑面积是54.9665平方米，两个套间建筑面积合计是115.6361平方米”。2011年2月，双方协商办证时，麦振辉将分户图复印交给骏伟公司。该数据是诉讼双方主张权利的重要依据，原判没有重视。原判表述扩大了争议范围，将双方××直没有争议的115.6361平方米（60.6696＋54.9665）测绘面积表述为骏伟公司单方的“复印件”，所以（2011）穗越法民三初字第2380号案麦振辉的诉状就成了本案二审新证据。（二）不存在无法找到开发商交付房款的情况.原判认为，“被告（麦振辉）无法找到原告（骏伟公司）支付购房款，故被告在此情况下没向原告支付合同约定的扩大面积购房款是有其合理理由的”，该认为错误。双方争议的是超合同约定调换面积的15.6361平方米房屋使用费问题，骏伟公司自2011年2月开始催促麦振辉协商买卖，多次协商未果，没有达成买卖协议，麦振辉没有支付任何使用对价，该部分房屋的物权依旧归属骏伟公司，骏伟公司有权收费。（三）原判混淆拆迁补偿与回迁安置不同性质的法律关系。本案涉及两个性质不同的法律关系，××是涉及居住请求权的回迁安置关系，另外××个就是不动产交换法律关系，拆迁补偿关系。原判根据回迁安置100平方米的约定，认定麦振辉的取得812、1018两套回迁房屋所有权，混淆了二者的法律关系。即骏伟公司交付房屋，是回迁安置，落实回迁户的居住权，登记过户协助办理产权证，才是所有权的转移。况且，骏伟公司也不是原判第4页第2段所认定的，“明知回迁房的面积大于协议约定的面积，仍作为回迁房安置被告（麦振辉）”。骏伟公司在2011年2月才看见麦振辉交来的房屋分户图，得知回迁房超出合同约定的产权交换面积，知情后便立即催促另行折价买卖，协商不成便及时行使权利进行诉讼追索。（五）回迁安置行为不是骏伟公司变更补偿协议。原判认定，“双方实际已变更了回迁房的面积”，该认定错误：第××，双方没有就超合同面积房屋达成产权交换合意。本案超合同面积15.6361平方米，该数据在2004年11月回迁之时并不明确，直到2010年2月《房地产分户图》公布之后，双方才清楚。经过多次协商，无法达成买卖合意。第二，讼争812、1018房登记的物权仍然属于骏伟公司。房地产查册表明确记载，讼争房屋物权仍然属于骏伟公司，不是原判所认定的所有权已经归属麦振辉。
二、原判适用法律错误，漠视骏伟公司的物权。原判适用《合同法》第八条，驳回骏伟公司的诉讼请求，其适用法律错误。骏伟公司提起清收超面积房屋使用费，目的是要求保护现有的物权，使国有资产免遭流失，拒绝“免费午餐”。讼争的回迁安置房盈基大厦812、1018房，其物权至今由政府确认登记在骏伟公司名下，麦振辉长期超面积使用，经催告仍拒绝支付使用对价，按照我国《物权法》第九条、第三十九条规定，超面积使用的回迁安置房屋，麦振辉应当支付使用费。广州市中级人民法院在2010年已有类似的回迁安置房支付使用费的判例在全国公布。
三、原判否认骏伟公司请求权，确认他人房屋所有权，实体认定错误。原判基于对产权调换、回迁安置法律关系认识的错误，忽略了麦振辉经催告仍拒绝支付超面积使用房屋对价的基本事实，在实体处理上，否认了骏伟公司的房屋使用费请求权，原判确认讼争的回迁安置房盈基大厦812、1018房归麦振辉所有，该实体认定错误，混淆了产权调换的过户办证请求权与不动产所有权（支配权）的关系。
四、本案存在中止诉讼情形。由于盈基大厦在粤北燃料公司挂靠开发期间烂尾多年，2001年南海股东接手继续投资时，项目已经亏损过亿，公司的资本金早已全额投入施工建设，资金缺口依旧难以填补，拖累公司进入债务漩涡。而负债的主要原因就是回迁成本太高，盈基大厦拆迁5千平方米破旧的楼梯楼，要回迁l万平方米电梯楼，超面积回迁房大部分仅售550元／平方米，少数的才是7000元／平方米。10年的拆迁周期，支付的临迁费又高达3000万元。债台高筑，债权人纷纷追讨，有些债务案件已经进入强制执行程序。2012年12月9日，南海法院因执行到期债权，已经查封本案超面积回迁房盈基大厦812房、1018房（查封裁定书已经作为新证据，由骏伟公司在原审判决之前提交原审法院），在南海法院拍卖和麦振辉行使优先购买权成功之前，本案的超面积房屋买卖约定，已经无法履行。履行标的不确定，解除合同的诉讼只得中止。所以，依照我国《民事诉讼法》第××百三十六条第（五）项的规定，本案应裁定中止诉讼。综上，原判不顾国有资产的严重流失，在认定事实和适用法律上存在严重错误，原判应当被撤销，国有资产应该获得最低限度的保护，骏伟公司的诉求依法应予支持。骏伟公司在二审庭询中补充发表意见称，双方签订的安置协议中约定，回迁面积不多于协议面积，不少于拆迁前的原来面积。麦振辉答辩称坚持××审答辩意见，要求维持原判，并将（2006）越法民三初字第2961号案执行款与超面积购房款抵销，对于超出合同面积要求按照每平方米3000元购买。二审期间，骏伟公司提交（2011）越法民三初字第2380号案诉状，拟证明麦振辉认可分户图反映的建筑面积。麦振辉确认上述证据的真实性，但认为讼争房屋的面积以测量结果报告书为准。本院
经审理查明，1994年5月9日，广东省旅游房地产开发公司与何银、麦振辉签订《广州市房屋拆迁安置协议》，约定在拆迁期间，如出现计划外生育，取消原安置计划，另行安排，给予制裁性处罚。回迁面积不多于协议面积，不少于拆迁前的原来面积。回迁地点、方位、楼层由所在街道办事处与征地单位视情况决定。广州市越秀区东船上街3-37、东××巷1-27、东二巷1-37号、13号大院等房屋，是由骏伟公司与中央政府驻香港联络办公室广东联络部共有，其中中央政府驻香港联络办公室广东联络部占有首层商业100平方米、2层办公100平方米、16、17层住宅2000平方米。骏伟公司于2011年4月30日向盈基大厦回迁户发出通知称，于2011年7月15日之后仍未有付清超面积回购房款的，其回迁超合同面积部分的回购房单位面积价格按照现时广州市区内的市场价格执行，回迁户也可以自愿选择共有产权。麦振辉起诉骏伟公司协助办理讼争房屋房地产权证××案，原审法院于2011年11月8日作出（2011）穗越法民三初字第2380号民事判决，判令骏伟公司应于该判决发生法律效力之日起十日内，协助麦振辉办理讼争房屋产权登记手续。讼争房屋于2011年12月9日被广东省佛山市南海区人民法院查封。原审法院其他查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，骏伟公司与何银签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》后拆除其房屋，将讼争房屋交付麦振辉作为补偿。关于超出合同约定的面积如何处理，双方当事人并无约定。骏伟公司在明知讼争房屋超出合同约定面积的情况下将讼争房屋交付麦振辉，并于2011年4月30日向盈基大厦回迁户发出通知称于2011年7月15日之后仍未有付清超面积回购房款的，其回迁超合同面积部分的回购房单位面积价格按照现时广州市区内的市场价格执行，回迁户也可以自愿选择共有产权。本案中麦振辉并未选择共有产权，对于支付超出合同约定面积的房款亦无异议，仅就房款标准未与骏伟公司达成××致意见，故骏伟公司可另案主张该部分面积房款，但其主张麦振辉支付超出合同约定面积的房屋使用费，据理不足，本院不予支持。骏伟公司在原审法院另案××审判令其将讼争房屋转移给麦振辉的情况下，不履行与案外人达成的和解协议导致包括讼争房屋被查封，该查封行为发生在另案××审判决之后，且与骏伟公司、麦振辉之间的房屋拆迁安置补偿纠纷并非同××法律关系，骏伟公司以此为由要求中止本案审理，据理不足，本院不予支持。综上所述，骏伟公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第××百五十三条第××款第（××）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费774元，由上诉人广东骏伟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理
审判员 黄彩丽
代理
审判员 茹艳飞
二〇一二年十一月××日
书 记 员 郝 烨 来源：百度“”