陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）榆中法民一终字第00230号上诉人（原审被告）榆林世纪凯富投资有限公司。法定代表人卢建江，系该公司董事长。委托代理人马虎云，陕西富能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘美美，女，汉族，生于1976年5月16日，榆林市人，住榆林市榆阳区，个体户。
上诉人榆林世纪凯富投资有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2012）榆民一初字第00296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年9月21日依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人马虎云，被上诉人刘美美到庭参加诉讼，上诉人法定代表人卢建江未到庭。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明，2010年7月14日，原告刘美美（乙方）与被告榆林世纪凯富投资有限公司（甲方）签订了榆林水利商业步行街商铺租赁合同一份，该合同约定：第一条，甲方将榆林水利商业步行街第二层C区025号铺（建筑面积34.12平方米、含公摊面积10.32平方米）租给乙方，租金人民币245600元。第二条，乙方租赁商铺期限为17年，即从2011年1月1日起至2028年12月31日止。合同期内，乙方享有榆林水利商业步行街第二层C区025号商铺的经营使用收益权。第三条，乙方一次性付款。第四条，甲方应于2010年11月30日前将榆林水利商业步行街第二层C区025号铺交于乙方进场装修。如甲方未能按照以上时间交付给乙方，按以下条款执行：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的交付日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付租金的万分之五作为违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起15日内退还已付租金，并按乙方已付租金的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付投资款万分之五作为违约金。第七条，1、乙方对所租赁的商铺进行装修时，不得擅自破坏甲方原有铺位装修及建筑主体结构，否则乙方应承担因此所造成的损失。2、榆林水利商业步行街交房标准见附件。合同还约定了其他事项。榆林水利商业步行街商铺交房标准为：
一、公共部分交房标准：1、外墙为外墙砖。2、屋面为仿古屋顶。3、楼梯间为铺设踏步地砖、墙面及顶棚刮白。4、内墙为刮白三面乳胶漆。5、大堂为高级地砖。6、商业公共卫生间墙面瓷砖，地面防滑地砖，顶棚石膏板吊顶。7、品牌自动扶梯两步，观光电梯一部，货梯一部。8、消防系统以消防部门验收为主。9、空调系统品牌中央空调。
二、二层商铺交房标准：1、门为玻璃门。2、隔墙为轻质隔墙。3、层吊为统一石膏板吊顶、筒灯。4、电通。5、一层商场以内小精品店与二层商铺相同。
三、保安系统24小时保安、自动楼宇监控。期间，2010年5月13日榆林日报广告专版中载明：被告于2011年1月1日起正式营业。合同签订后，原告于2010年7月16日向被告交纳了全额租金245600元。被告在冬季购买了天然气。2011年4月15日，原告向被告交纳了装修押金1000元。原告自称接收房屋的时间为2011年4月下旬，商铺开业时间为2011年5月1日。因原告要求被告承担迟延交房的违约责任未果，原告便向本院提起诉讼并提出前述诉讼请求。另查明：被告与徐丽云于2011年3月2日达成补充协议，内容为：因榆林冬季气候原因，影响建筑工程进度，加之春节放长假，客观上不得不延后房屋交付日期。为此，达成协议：
一、原榆林水利商业步行街商铺租赁合同约定“商铺期限为17年，从2011年1月1日至2028年12月31日”。现租期不变，将租赁交付日期变更为2011年4月1日，租赁日期顺延至2029年3月31日。其余事项不变。
二、乙方需从2011年4月1日起交纳物业管理费用。
三、本协议与原合同具有同等法律效力。张志峰与被告租赁合同纠纷一案，本院于2011年7月14日作出（2011）榆民二初字第475号民事调解书，调解为：本调解协议生效后3日内，被告榆林世纪凯富投资有限公司与张志峰自愿签订榆林水利商业步行街商铺租赁合同补充协议，原合同其他内容不变，租赁期限由2011年1月1日至2028年12月31日顺延至2029年3月31日：原审法院判决认为，原告刘美美与被告榆林世纪凯富投资有限公司于2010年7月14日签订的榆林水利商业步行街商铺租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性及强制性规定，应为有效合同。本案中，原、被告双方争议的焦点是被告何时给原告交付了房屋。从已查明的案件事实看，被告确实未能按期交房，但原告不能举证证明被告交房的具体时间，故以原告交纳装修押金的时间，即2011年4月15日认定为被告向原告交付所租赁房屋的时间较为合理。原告签订合同后履行了向被告交纳全部租金（17年）的义务。被告在签订合同后，应当按照约定的期限向原告交付房屋，而被告不能履行相关义务，已致原告依合同约定承租17年的目的不能实现，故原告有关被告退还迟延交付房屋期间租赁费的诉讼请求合理合法，理应支持。对于迟延履行的时间，合同约定为2011年1月1日起算，而认定被告实际交付之日为2011年4月15日，故迟延履行的时间应确定为104天（即从2011年1月2日起至2011年4月15日）。合同约定被告应于2010年11月30日前将原告所承租商铺交于原告进场装修，故迟延交付房屋的天数为135天（即从2010年12月1日至2011年4月15日），原告请求的违约金也应以此计算。但原告违约金请求的数额低于可给付的数额，故应按照原告的请求依法确定为15024元，综上，被告应退还原告租赁费为人民币4116.4元【（245600元÷17年÷365天）×104天】。同时被告应支付原告违约金人民币15024元。原告的其他诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：
一、本判决生效后五日内，由被告榆林世纪凯富投资有限公司一次性退还原告刘美美租赁费人民币4116.4元，支付原告刘美美违约金人民币15024元，共计人民币19140.4元。
二、驳回原告刘美美的其他诉讼请求。案件受理费280元（原告已交140元，下欠140元在执行中扣除），由被告榆林世纪凯富投资有限公司负担。宣判后，榆林世纪凯富投资有限公司上诉认为，1、上诉人按期交付房屋，未迟延交房屋，而原审法院以房屋装修押金条据时间确定房屋交付时间错误。2、原审法院判决上诉人退还租金无任何依据。本案中，被上诉人并未要求解除合同，而是要求继续履行合同，按合同约定，上诉人如果迟延交房，则只承担支付违约金责任，何况本案中没有证据证明上诉人迟延交房，故本案应当严格根据合同约定内容进行判决，一审法院强行判决上诉人退还租金，属错误。综上请求1、依法撤销榆阳区人民法院（2012）榆民二初字第00296号民事判决；2、依法改判或发回一审法院重审。3、由被上诉人刘美美承担本案全部诉讼费用。被上诉人刘美美答辩认为，原判事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。二审与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人榆林世纪凯富投资有限公司与被上诉人刘美美签订榆林水利商业步行街商铺租赁合同，属双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，原审认定该租赁合同有效正确。关于上诉人是否未按合同约定时间而迟延交付房屋，经查，上诉人与徐丽云（案外人）签订的补充协议中“因榆林冬季气候原因，影响建筑工程进度，加之春节放长假，客观上不得不延后房屋交付日期”的内容及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第9条第1款第1项：“众所周知的事实，当事人无需举证证明”之规定，上诉人迟延交付商铺的事实予以认定。被上诉人刘美美租赁了上诉人二层C区025号商铺后，其按约支付全部租金245600元，而上诉人在履行交房义务时，无证据证明交房时间，故原审以房屋装修押金条据时间即2011年4月15日确定房屋交付时间比较适当，并计算违约金为15024元正确。关于退还租赁费损失和违约金是否同时给付问题。根据商铺租赁合同中：“2、如甲方（上诉人）未能按照以上时间交付给乙方（被上诉人），按以下条款执行：（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起15日内退还已付租金，并按乙方已付租金的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的交付日的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付投资款万分之五作为违约金。”之内容，因双方均同意继续履行合同，故上诉人只承担支付违约金的违约责任。原审法院判决认定事实清楚，但对违约金与退还租赁费的违约损失同时判决给付错误，应予纠正。据此，上诉人所持部分上诉理由，证据确凿，应予支持。其它上诉理由，因证据不足，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款第（一）、（三）项之规定，
判决如下：维持榆阳区人民法院（2012）榆民二初字第00296号民事判决第二项，即驳回原告刘美美的其他诉讼请求。变更榆阳区人民法院（2012）榆民二初字第00296号民事判决第一项为：“本判决生效后五日内，由上诉人榆林世纪凯富投资有限公司一次性支付被上诉人刘美美违约金15024元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费285元，由上诉人榆林世纪凯富投资有限公司承担142.5元，被上诉人刘美美承担142.5元。本判决为终审判决。
审 判 长 韩燕妮
审 判 员 杜波云
代理
审判员 冯佑贤
二〇一二年十一月一日
书 记 员 康 娜 来自