广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第1523号上诉人（原审被告）广东骏伟房地产开发有限公司。法定代表人江建华，职务总经理。委托代理人刘殿葵，广东穗卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈细佬，男，1926年9月20日出生，汉族，身份证住址广州市东船上街*号***房。委托代理人骆桂珍，女，1956年1月29日出生，汉族，身份证住址广州市大沙头东二巷*号。
上诉人广东骏伟房地产开发有限公司（以下简称骏伟公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2011）穗越法民三初字第2375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理。本案现已审理终结原审法院
经审理查明，1994年5月12日，陈细佬（乙方）与骏伟公司（甲方，原称广东省旅游房地产开发公司）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方经批准拆除东船上街东一二巷地段的土地，乙方同意甲方拆除其所有的坐落在大沙头路东船上街东二巷5号房屋，甲方于1997年12月30日前将征地范围内大沙头路东船上街新建自有的、建筑面积为69.3平方米的房屋用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方的原址房屋建筑面积为50.22平方米，而甲方调换（补偿）给乙方60.22平方米，两者相比，相差了10平方米，乙方根据有关规定以550元一平方米的标准计算，付给甲方5500元，并于1997年12月31日前付清等。该协议经广州市房地产管理局登记备案。2004年11月26日，陈细佬回迁至大沙头路东船上街1号508房、1402房。据广州市房地产档案馆于2011年11月7日出具的《房地产登记簿查册表》记载，包括讼争房屋在内的广州市越秀区东船上街3－37，东一巷1－27，东二巷1－37号，13号大院等房屋，由骏伟公司及中央政府驻香港联络办公室广东联络部共有，其中中央政府驻香港联络办公室广东联络部占有首层商业100平方米、2层办公100平方米、16、17层住宅2000平方米。一审庭审中，陈细佬表示同意支付10平方米超大面积的剩余房款，只是骏伟公司一直没有出现与陈细佬结算才未付，并表示同意按照3000元的价格购买剩余的超大面积9.08平方米。骏伟公司则表示剩余的超大面积9.08平方米应按评估的市场价格购买。双方一致确认：无约定陈细佬交齐超大面积购房款才办理房产证陈细佬向原审法院提起诉讼称，陈细佬与骏伟公司于1994年5月12日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》，约定骏伟公司拆除陈细佬原址房屋，并于1997年12月31日前安排建筑面积为69.3平方米的房屋给陈细佬回迁作为产权调换补偿。合同签订后，骏伟公司迟至2004年11月27日才安置陈细佬回迁至越秀区大沙头东船上街1号508房、1402房，且至今未为陈细佬办理房产证，经协商无果，请求法院判令：骏伟公司协助陈细佬办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号508房、1402房的房地产权证。骏伟公司辩称，补偿协议明确约定原址房屋的建筑面积为50.22平方米，回迁房屋的建筑面积为69.3平方米，产权调换的建筑面积为60.22平方米，其中建筑面积10平方米由陈细佬购买，剩余的建筑面积9.08平方米的产权应属于骏伟公司。况且，上述超大面积10平方米陈细佬应支付5500元购房款，但陈细佬只支付了1600元，还有3900元未付，该款应于办证之前向骏伟公司支付。原审法院认为，陈细佬与骏伟公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容及形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。讼争508房、1402房是骏伟公司履行上述协议而安排陈细佬回迁的房屋，亦是作为骏伟公司拆除陈细佬拥有合法权属的原址房屋的产权调换房，因此骏伟公司作为拆迁人有义务协助陈细佬办理该产权调换房的产权登记手续。骏伟公司称实际回迁面积大于双方协议回迁的面积，要求陈细佬先支付超大面积房款才协助办理房产证的意见，
本院认为，首先，双方并无先结清超大面积房款再办理房产证的约定，骏伟公司此项抗辩没有依据。其次，讼争回迁房面积未经房管部门最终认定，结清超大面积房款有现实障碍。再次，双方对超大面积房款的余额不能达成一致的意见，因此，本案对此不作调处。双方应在房管部门核发房产证，讼争房屋的实际面积最终确定后，另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，原审法院作出判决：被告广东骏伟房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，协助陈细佬办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号508房、1402房的产权登记手续。本案受理费4040元，由被告广东骏伟房地产开发有限公司负担。判后，骏伟公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回陈细佬的全部诉讼请求。事实和理由如下：
一、原判认定事实错误，陈细佬拒绝清理超面积价款，无法办证。1、没有认定未达成超面积购买合意。讼争房屋实际测绘面积为94.15平方米，而补偿协议所约定的产权交换面积仅为60.22平方米。房管部门办理房地产权证，要求必须清理超面积房屋价款，以便计税。本案涉及超合同面积33.93平方米，约定购买的10平方米，陈细佬仅付款1300元，折合购买面积为2.9091平方米，原判没有加以认定，仅仅听信陈细佬愿意以3000元平方米（市场价为1.3万元／平方米以上）购买9.08平方米国有房屋的空口承诺，视为具备办证条件，允许陈细佬无对价的瓜分国有资产。这对已经付款办证的众多回迁户，也不公平。2、没有认定催告解约事实。骏伟公司催告多次，陈细佬没有支付合同内约定的欠款3900元，骏伟公司明确反诉解除未履行的买卖约定，原判没有认定。陈细佬一审诉状载述，当事人双方已经多次协商。事实上，骏伟公司自2010年11月以来，一直在催告陈细佬履行约定（约定付款期为1997年12月31日以前），均遭拒绝。3、认定无须先付款后办证错误。原判认定，“双方一致确认：无约定原告交齐超大面积购房款才办理房产证”，该认定违背客观事实。本案的1994年5月12日《拆迁补偿协议书》第三条约定，超面积购房款“于1997年12月31日前支付”。而办证时间是，第八条约定的“房屋移交乙方时”，“会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续”。一方面，本案交房时间是2004年11月，办证时间是在2010年11月才安排，付款时间明显早于办证时间；另一方面，房管部门明确要求超面积买卖须付款在先，付款后开发商出具《回迁证明》（清款证明），房管部门才能收件审查，审查通过后方可办证。原判的认定，是在混淆概念，以合同没有白纸黑字写明“先付款后办证”，来否认付款在先、办证在后的约定顺序和办证要求。
二、适用法律错误，忽略骏伟公司的先履行抗辩权。原判适用《民法通则》第四条，判决骏伟公司10天内办证，适用法律错误。第一，违反自愿原则。《民法通则》第4条是原则规定，要求民事行为自愿、公平、等价有偿、诚实信用。本案双方当事人还没有就超合同面积的33.91平方米房屋，达成买卖合意，原判就要责令骏伟公司办证，强买强卖国有资产。第二，违反公平原则。未付款购买的7.0909平方米房屋（10－2.9091=7.0909平方米），以及超合同面积33.93平方米的房屋，属于骏伟公司拥有的国有资产，市场价格在1.3万元／平方米以上，原判仅凭陈细佬“同意按照3000元的价格购买剩余的超大面积9.08平方米”，就判决骏伟公司办证过户，责令骏伟公司贱卖9.08平方米国有房产之后，再白送31.9409平方米的房屋，违反公平原则。第三，违反等价有偿原则。市面价的1.3万元与陈细佬口号式的3000元不等价。第四，违反诚信原则。协议约定1997年付款，如今陈细佬自2004年回迁入住超大面积房屋已经7年了，没有支付任何超面积用房对价，骏伟公司再三催告无果，原判没有给出任何说法，反而苛求骏伟公司10天内过户办证，违反诚信原则。第五，排斥了《合同法》的适用。《民法通则》第四条是原则规定，其他法律法规对该原则有更为具体的规定。在公平、等价、诚信方面，《合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。第六十六条还规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案即便是双方确实没有约定“先付款后办证”，也应该付款与办证递件同时进行。房管部门先清款，再出具《回迁证明》，再递件办证的做法，正好符合民法通则的“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”。原判的先办证后追款的判决，开创了赖账办证的先例，势必破坏房地产办证的良好秩序，摧残众多已付款办证的善良人士的良心，鼓励和支持欠债赖账的钉子户，再次考验着市民的道德底线。
三、程序违法，办证应等待解除合同案的诉讼结果。骏伟公司在一审答辩期内已经正式提起反诉，原审不予审理，不通知缴费，而是当庭帮助陈细佬修改诉状，将起诉立案时的4条诉讼请求，修改了3条，成为简单的办证和诉讼费，剥夺骏伟公司的反诉权。骏伟公司只得另案起诉解除合同，追收超面积使用费，并申请中止诉讼。可原审还是置之不理，在判决中只字不提，程序违法。解除合同的诉讼，关系到本案办证面积的大小，涉及本案诉讼标的权利客体的权益大小，本案的判决与执行取决于该案的界定，依照《民事诉讼法》第一百三十六条第（五）项规定，该案尚未审结之前，本案应当中止诉讼。原判回避矛盾、对讼争焦点视而不见，判决抢先出炉的做法，是非常错误的。
四、实体判决违背事理。骏伟公司去年11月就开始催告清款办证，只是陈细佬不愿付款，想吃免费大餐。不付款购买超面积房屋，就无法出具回迁证明，房管部门也就无法计税和收件办证。原判将双务行为判决为骏伟公司10天履行的单务行为，违背基本事理。
五、诉讼费分担不公，偏袒陈细佬。本案诉讼费4040元是陈细佬一审的四项诉讼请求的总和收费，修改了诉状、判决支持了一项诉讼请求的一小部分，竟然要骏伟公司承担全部诉讼费，原判刻意偏袒陈细佬。综上，原判认定事实和适用法律错误，应当被撤销；陈细佬的诉求应当被驳回。骏伟公司在二审庭询中补充发表意见称，讼争房屋已被查封，查封房屋不可以过户，所以申请中止诉讼。安置协议有约定，回迁面积不多于协议面积，不少于拆迁前的原来面积，但实际居住面积多于协议面积，原审判全部办证不合理。陈细佬答辩请求维持原判，驳回骏伟公司的全部上诉请求，事实和理由如下：
一、原判认定事实清楚，属历史遗留房屋办证难问题，有优先办理房产证的权利。1994年5月12日，我方与骏伟公司（前为广东省旅游房地产开发公司）签订了“广州市房屋拆迁补偿协议书”，双方定明1997年12月30日前回迁，回迁两个套间，共69.3平方米。原产权面积是50.22平方米，协议内需购买10平方米，购房款5500元。1996年1月，省旅游公司发通知先交30%一千六百元购房款，我方十分老实，在限定时间内缴清。之后拆迁办就人间蒸发，楼盘烂尾，协议内剩下的购房款我方无办法缴交。2001年骏伟公司接手楼盘，2011年2月份前，骏伟公司也未有任何人员正式与我方见面，我方拨打电话不是关机就是无人接听，直至2011年3月份，我方主动打电话与骏伟公司联系，主动约请骏伟公司派人上门，我方相互之间才正式认识。时至今天，拆迁办无一个固定的办公场地，无一个能随时接得通的电话。2011年3月至5月期间先后多次分别在我家和盈基大厦就双方的债权债务问题、协议外的面积单价问题、先缴协议内的款问题等进行协商（每次协商时间约15分钟左右），因骏伟公司的原因，致使多次协商不成。骏伟公司有意拖延办房产证的时间，使历史遗留房屋办证难问题再一次拖延。补偿协议书第一条原产权建筑面积50.22平方米，第二条约定回迁建筑面积69.3平方米，第三条根据有关规定以550元／平方米，购买10平方米，相差9.08平方米，安置协议第三条约定回迁安置居住面积45平方米，以上的协议是双方意思表示，虽然面积有相差，但不能单方面变更。就面积相差9.08平方米问题上，我愿意以签订协议时的相关规定，拆迁户平等购买价3000元／平方米×9.08平方米=27240元。我方从来都没有强占他人的资产，由于我方回迁的两个套间都是一厨一厕不可分割的住宅套间，超出协议的部分面积，我方坚持要求按照房产证的实际面积，超出多少，我购买多少。回迁房的面积，未经房管部门最终认定，结清超大面积房款有现实障碍，我方与骏伟公司双方对超大面积房款的余额不能达成一致的意见，我方殷切期望房管部门尽快核发房产证，最终确定508房和1402房的实际面积。骏伟公司的如何催款之说，以前的公告，只是要我方准备材料，真正是2011年4月30日，5月10日我已经复函。双方并没有先结清房款再办理房产证的约定，上诉没有依据。我方殷切期望市政府关于加快解决历史遗留房地产办证难的春风吹来，温润广州市每一个角落。双方的债权债务应当互认，并且相互抵销。1994年5月12日，我与骏伟公司签订了《房屋拆迁安置协议》，明确了1997年12月30日前回迁。骏伟公司食言，2004年11月27日才安排回迁，拖延了近七年时间。在这七年，骏伟公司未尽拆迁人的义务，不支付临迁安置房的房租和发放延期临迁费、交通费，造成我方无家可归，多次集体上访，省、市领导仍不能彻底解决问题，迫使我方向人民法院提出诉讼。由于骏伟公司坚持不承认已经生效的（2006）越法民三初字第2981号判决书，视法院判决为儿戏，拒绝承认欠我方的拆迁费、交通费、延期拆迁补助费等费用59524元的事实，我方强烈要求双方的债权债务应当互认，并且相互抵销。我方从来没想过在回迁房买卖上赖账，我方在符合民法“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”的原则上，公平交易。综上，失信于我方的只有骏伟公司，一切的问题都是骏伟公司不守信用造成的结果，骏伟公司要负不守信用的责任。二审期间，骏伟公司提交以下证据：证据一、2010年广州市人民政府办公厅文件，拟证明回迁房办证应先清理价款，出具回迁证明，然后才能办证；证据二、其他案件的诉讼材料，拟证明骏伟公司自2010年11月开始再三催告清款、办证；证据三、解除合同案的诉状和受理案件通知、诉状，拟证明骏伟公司的反诉未被受理后另案起诉解除合同；证据四、广东省佛山市南海区人民法院查封裁定，拟证明讼争房屋已经被法院查封，不得办证过户；证据五、协商办证协议书、测绘图，证明盈基大厦其他回迁户已经按照公摊面积20.33%清款办证，协商好超面积的房款查封解除可以办证。陈细佬发表质证意见称，对于证据一的真实性予以确认，但跟本案无关；证据二我方没有见过；证据三已过举证时效，不予质证；对于证据四，我方已向广东省佛山市南海区人民法院提出执行异议，4月13日已经开庭，目前还未结果，经办法官说要等本案二审判决；证据五与本案无关。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审另查明，1994年5月12日，广东省旅游房地产开发公司（甲方）与陈细佬（乙方）签订的《房屋拆迁安置协议》约定：在拆迁期间，如出现计划外生育，取消原安置计划，另行安排，给予制裁性处罚。回迁面积不多于协议面积，不少于拆迁前的原来面积。回迁地点、方位、楼层由所在街道办事处与征地单位视情况决定。上述协议经广州市东山区公证处于1994年5月25日予以公证。陈细佬于原审诉状中的诉讼请求为：1、判决骏伟公司协助陈细佬办理广州市越秀区大沙头路东船上街1号508房、1402房的房地产权证；2、判决骏伟公司分摊公用面积7平方米；3、判决双方当事人互负债务抵销，陈细佬欠骏伟公司42073.6元，骏伟公司欠陈细佬执行款59524元；4、受理费由骏伟公司提交。陈细佬于一审庭审中撤回第2、3项诉讼请求。广东省佛山市南海区人民法院于2011年12月9日作出（2011）南法执字第1847恢字1-1号执行裁定，查封讼争房屋。
本院认为，骏伟公司与陈细佬签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应切实履行。骏伟公司拆除陈细佬房屋之后，履行《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》义务，将讼争房屋以产权调换方式补偿给陈细佬，骏伟公司应协助陈细佬办理讼争房屋的产权登记手续。至于陈细佬尚欠骏伟公司的合同约定房款的问题，陈细佬是因盈基大厦烂尾而未付，并非无理拒付，对于该部分房款骏伟公司可另行主张，其在本案中以此为由拒绝协助办理讼争房屋产权登记手续，据理不足，本院不予支持。关于超出协议约定面积房款的问题，由于讼争房屋面积未经房管部门最终认定，双方当事人对于超大面积房款的余额亦不能达成一致，故双方当事人应在房管部门核发房产证，讼争房屋的实际面积最终确定后，另行处理超出协议约定面积房款问题。骏伟公司在原审法院判令其将讼争房屋产权转移给陈细佬的情况下，不履行与案外人达成的和解协议，导致讼争房屋被查封，该查封行为发生在原审判决之后，且与本案双方当事人之间的房屋拆迁安置补偿纠纷并非同一法律关系，骏伟公司以此为由要求中止本案审理，据理不足，本院不予支持。关于一审案件受理费的问题，由于陈细佬于一审庭审中撤回其在诉状中所提第2、3项诉讼请求。故一审案件受理费应相应调整为3725元。原审法院对于一审案件受理费数额认定有误，本院予以纠正。综上所述，骏伟公司的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3725元、二审案件受理费7450元，均由上诉人广东骏伟房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理
审判员 黄彩丽
代理
审判员 茹艳飞
二〇一二年十一月××日
书 记 员 郝 烨梁园园 关注公众号“”