义乌市人民法院民 事 判 决 书（2012）金义民初字第1921号原告吴某甲，委托代理人骆兴洪。被告吴某乙。委托代理人陈旭华。被告吴某丙。
原告吴某甲诉被告吴某乙、吴某丙分家析产纠纷一案，本院于2012年07月09日立案受理。依法由
审判员陈锦忠适用简易程序于2012年9月25日公开开庭进行了审理。原告吴某甲及其委托代理人骆兴洪；被告吴某乙及其委托代理代理人陈旭华到庭参加诉讼。被告吴某丙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告吴某戊诉称：原、被告系同胞兄弟。父亲吴某某于2010年2月死亡，母亲傅某于2001年5月死亡。1978年农历11月，原、被告在父母及村干部主持下进行了分家。原告分得高屋一间及屋基二间；被告吴某丙分得高屋一间及低屋二间；被告吴某乙分得高屋一间及余基一块。原告分家所得的房屋一直由原告居住管业。1986年11月9日，被告吴某丙将分得的高屋一间及低屋绝卖给原告。原告受让房屋后该房屋由原告居住管业。1992年义乌市人民政府进行土地使用权登记时，父亲吴某某代原告进行了登记。为还原房屋产权真实情况避免不必要的纠纷，1996年3月18日，各方签署了分房协议书，明确坐落于义乌市江东街道平畴村的四间老屋（东靠墙外村路，西靠墙外水塘，北靠吴某乙房柱中心为界，南靠墙外弄某某屋基）归原告所有。现原告所在村旧村改造进入申报阶段，原告对上述房屋进行产权申报时被告提出异议，多次协商未果。原告认为，分房协议书是原被告真实意思表示，合法有效。从房屋来源及分房协议书来看，该四间房屋的所有权应归原告所有。现提起诉讼，要求：
一、确认1996年3月18日分房协议书有效。
二、请求确认坐落于义乌市江东街道平畴村四间房屋归原告所有。
被告吴某乙辩称，第一��本案分房协议是一个以合法形式掩盖非法目的的协议，应当认定无效。第二，分房协议书以及前面对房屋的一系列处置行为违反了土地管理法以及最高院关于农村土地买卖相关规定，因此也是无效的。并且分房协议书只有原、被告及父亲的签字，母亲未签字，损害了其共有人即原、被告母亲的合法权益。被告吴某丙未有答辩。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：
一、分家约一份，证明1978年农历11月分家情况的事实；
二、房屋买卖契约一份，证明1986年吴某丙将分家所得三间房屋绝卖给原告的事实；
三、照片3张，证明房屋的情况，原告一直使用该房屋的事实；
四、土地使用权登记查询一份，证明涉案房屋在1992年土地使用权登记时登记在吴某某名下的事实；
五、分房协议一份，证明1996年3月18日原、被告协议房屋产权的事实；
六、死亡证明两份���用以证明吴某某、傅某登记死亡时间的事实。被告吴某乙、吴某丙未向本院提交证据。被告吴某乙对原告提供的证据一、三、六无异议。对证据二的真实性不清楚，但认为从买卖的内容上看，违反了土地管理法等规定。对证据四、五的真实性没有意见，合法性有异议。被告吴某丙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利。
本院认为，对于原告所提供的证据，被告吴某乙无异议及真实性无意见的证据本院予以认定，能证实本案讼争的相关事实。对证据二，因系原告与被告吴某丙签订的，而吴某丙放弃质证权利，本院对真实性予以确认。
经审理查明，吴某某与傅某系夫妻关系，生育了长子吴某乙、次子吴某戊、三子吴某。1978年农历11月，原、被告在父母及村干部主持下进行了分家。对位于义乌市江东街道平畴村房屋进行了分配，原��分得高屋一间及屋基二间；被告吴某丙分得高屋一间及低屋二间；被告吴某乙分得高屋一间及余基一块。1986年11月9日，被告吴某丙将分家所得的高屋一间及低屋二间绝卖给原告。1992年义乌市人民政府进行土地使用权登记时，吴某某将原告1978年农历11月分家所得的一间高屋及原告于1986年11月9日向被告吴某丙所买的高屋一间及低屋二间登记在自己名下。1996年3月18日，吴某某及原、被告等四人签署了分房协议书，明确1992年登记在吴某某名下的即坐落于义乌市江东街道平畴村的四间老屋（东靠墙外村路，西靠墙外水塘，北靠吴某乙房柱中心为界，南靠墙外弄某某屋基）归原告所有。原告自1978年农历11月分家所得房屋及1986年11月9日受让房屋后，均由原告居住管业至今。另查明，吴某某于2010年2月死亡，傅某于2001年5月死亡，现义乌市江东街道平畴村正进行旧村改造。2012年10月19日，原告向本院申请撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。
本院认为：对于家庭共同财产，共有人可以协商处理。本案当事人及其他共有人于1978年农历11月立下的《分家约》中对房屋分割的约定，系共有人的共同意思表示，原、被告也按《分家约》各自居住管业，应认定为合法有效。1986年11月9日原告向被告吴某丙购买其分家所得的房屋，并支付了相应的对价。1992年义乌市人民政府进行土地使用权登记时，将原告1978年农历11月所得的一间房屋及1986年11月9日购买所得的三间房屋均登记在吴某某名下，吴某某及原、被告于1996年3月18日又签署了分房协议，明确1992年登记在吴某某名下的即坐落于义乌市江东街道平畴村的四间老屋（东靠墙外村路，西靠墙外水塘，北靠吴某乙房柱中心为界，南靠墙外弄某某屋基）归原告所有，系对原告分家所得房屋和购买房屋的来龙去脉的还原及再次确认，未损害其他共有人的利益，目的是防止原、被告兄弟间产生矛盾。也系吴某某对其财产的处理意见，因傅某系其妻子，吴某某代傅某处理财产符合农村习俗和法律规定，现被告也未能提供证据来证明傅某曾有反对意见。原告系房屋所在地的集体经济组织成员，其接受集体土地性质的房屋赠与未违反法律、行政法规的强制性规定，故1996年3月18日的分房协议合法有效，本院予以确认。被告吴某丙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，
判决如下：原告吴某甲与被告吴某乙、吴某丙等人于1996年3月18日签署的分房协议书合法有效。案件受理费1150元，由原告吴某甲、被告吴某乙各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之���起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币2300元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审判员 陈锦忠
二〇一二年十月二十二日
书记员 龚 雪 微信公众号“”