浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）浙温民终字第1161号
上诉人（原审原告）：郑祥利。
上诉人（原审原告）：陈映雪。上列两上诉人共同
委托代理人：董文将。
被
上诉人（原审被告）：浙江中驰房地产开发有限公司。
法定代表人：张徐益。
委托代理人：干伟峰。
上诉人郑祥利、陈映雪因商品房预售合同纠纷一案，不服苍南县人民法院（2012）温苍民初字第1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2012年10月18日公开开庭审理了本案。上诉人郑祥利、陈映雪的委托代理人董文将，被上诉人浙江中驰房地产开发有限公司的委托代理人干伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定：原告郑祥利、陈映雪与被告浙江中驰房地产开发有限公司（以下简称中驰房开公司）于2009年9月15日签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于苍南县灵溪镇维多利亚花园1幢3单元1501室商品房一套，建筑面积227.617平方米，总房款为1425383元。另外，该合同第十五条关于房屋产权登记的约定为：被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人到期已办理完毕房屋所有权初始登记的，按完成义务处理；到期未办理初始登记的，由出卖人负责办理产权过户手续，并承担办理该房屋产权相关手续费。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告也在规定期限内，于2009年11月18日向原告交付了房屋。2011年8月22日，被告将办理房屋所有权初始登记手续需由其提供的资料报产权登记机关备案，同年8月31日，产权登记机关予以核准登记。原审法院审理认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定享有权利、承担义务。任何一方在没有法定或约定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的违约责任。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已如约在规定期限内向被告支付了购房款，完成了自己的合同义务；被告虽亦在规定期限内向原告交付了符合法律规定和合同约定条件的商品房，但依合同的约定，被告负有完成办理初始登记材料备案和协助买受人办理权属证书义务。被告于2009年11月18日交付房屋，依约应在2010年2月18日前完成初始登记备案手续，但实际于2011年8月31日才完成备案，其行为已构成违约。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于：
一、涉案《商品房买卖合同》第十五条第3项关于产权登记的约定是否符合法律规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于特殊约定的情形，被告是否应另行支付逾期办证违约金；
二、原告要求被告支付违约金的请求权是否已超过诉讼时效。关于焦点一，该院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担逾期办证的违约责任的前提是由于出卖人的原因。在办理权属证书方面，被告中驰房开公司需积极履行的义务是，办理完毕房屋所有权初始登记。至于房屋所有权初始登记之后的审查办理房屋产权转移登记期间的行为，则取决于办证机关，并非被告所能控制，此也符合合同第十五条的约定，即被告在商品房交付使用后90日内，办理完毕房屋所有权初始登记的，视为其已履行合同义务。被告在2009年11月18日交房后，依约应在2010年2月18日前完成初始登记备案手续，而被告实际于2011年8月31日才完成备案，对此时间点之前的逾期办证行为被告应承担何种违约责任？关键在于合同第十五条第3项的约定是否符合法律规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的当事人有特殊约定情形。对此，该院认为，涉案商品房买卖合同第十五条第3项应认定为双方当事人已作了特殊约定。理由如下：首先，从形式上看，涉案商品房买卖合同第十五条共有3项，而第3项内容“出卖人到期已办理完毕房屋所有权初始登记的，按完成义务处理；到期未办理初始登记的，由出卖人负责办理产权过户手续，并承担办理该房屋产权相关手续费”用加粗黑体及下划线的形式，说明被告已经采取合理的方式提请买受人予以充分注意，此条款是双方自行协商选择的结果，也是原、被告对于逾期办证的特殊约定。其次，合同第十五条第3项内容的约定既不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的无效情形，也不存在免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形。根据该条款约定，被告到期未办理初始登记的，仍应负责办理产权过户手续，并承担办理该房屋产权相关手续费，此系被告逾期办理初始登记所应承担的违约责任。第三，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持”，对格式条款的无效和可撤销情形做出了明确的规定，即作为买受人的原告如果认为合同第十五条第3项内容的约定未遵循公平原则，存在可撤销情形的，依法应在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则撤销权归于消灭。而本案原告至今没有提起撤销权诉讼。综合上述理由，原、被告既已就逾期办证的违约责任作了特殊约定，被告无需另行承担支付违约金的违约责任。关于焦点二，该院认为，逾期办证违约金从被告违约之日（即2010年2月18日）起至履行涉诉商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务之日（即2011年8月31日）止处于持续状态，其诉讼时效应从被告履行涉诉商品房权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务（即2011年8月31日）的次日起计算两年。原告于2012年6月28日起诉至本院要求被告支付逾期办证的违约金，尚未超过诉讼时效，被告的此抗辩理由依法不成立，不予采纳。综上，虽然原告提起诉讼尚未超过诉讼时效，但原、被告对违约责任的处理已经有特殊约定，双方当事人之间的特殊约定只要不违反法律强制性规定，应当尊重当事人的意思自治。据此，原告的诉讼请求于法无据，不予支持，应予驳回。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，
判决如下：驳回原告郑祥利、陈映雪的诉讼请求。本案受理费5921元，减半收取2960.5元，由原告郑祥利、陈映雪负担。一审宣判后，郑祥利、陈映雪不服，提起上诉称：
一、上诉人与被上诉人之间并未就逾期办证的违约责任作出特殊约定，也未就逾期办证的违约金作出约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，出卖人应当承担违约责任。
二、一审判决认定双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项是对逾期办证的违约责任作了特殊约定，显然曲解法律，错误适用法律，且违背法律公平与公正的原则。1、该条款是用加粗、黑楷体字及下划线的形式印制而成，根本不是双方自行协商选择的结果；2、第十五条下面有三项，但1、2项内容均不能让买受人选择，第3项内容里也没有关于违约金的字样，该条纯粹是关于产权登记的约定；3、合同对买受人逾期付款的违约责任进行了详细规定，但对出卖人逾期办证的违约责任却没有规定，明显违背了权利义务一致性的原则。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判。
被上诉人中驰房开公司辩称：
一、《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人责任造成逾期办证的违约责任作出了明确约定。该条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：出卖人到期已办理完毕房屋所有权初始登记的，按照完成义务处理；到期未办理初始登记的，由出卖人负责办理产权过户手续，并承担办理该房屋产权相关手续费。该条约定明确了违约责任有两项，一是负责办理产权过户手续，体现为行为，但完成该项行为必然支出成本；二是承担办理房屋产权相关手续费，该手续费包括预告登记费、抵押登记费、房产证费用、土地证费用、房产代办登记费等，直接体现为现金价值。因此，第十五条第3项虽然没有出现违约金字样，但实质上对违约金作出了明确约定。
二、《商品房买卖合同》第十五条第3项是双方协商一致的结果，不存在显失公平的情况。1、合同是双方自愿签订，并不存在出卖人胁迫或采用其他方式迫使买受人签订，买受人有权就相关条款与出卖人协商，协商不成的，完全有权选择不与出卖人签订合同。买受人选择与出卖人签订合同，是自愿行使民事权利的结果，应对自己选择的行为负责。2、买受人逾期付款的违约责任与出卖人逾期交房的违约责任是对等的，逾期办证与逾期付款不存在对等关系。3、第十五条第3项采用黑体下划线的方式合理提示买受人所应注意的事项，保证买受人在充分理解条款的情况下作出选择，维护了买受人自主选择权，是公平的体现。基于上述答辩，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。二审审理期间，上诉人郑祥利、陈映雪提供了以下证据：证据1，协议书，以证明被上诉人于2012年6月5日向施正腾等五户业主支付逾期办证违约金30万元；证据2，民事调解书，以证明苍南县人民法院为被上诉人出具不真实的文书，作出的判决也失去了公平和公正的原则。证据3，诉讼证据清单及交接书，以证明被上诉人再次将产权登记时间改为交付之日起360日；证据4，合同范本，以证明被上诉人明知原先合同没有约定违约金是无法逃避逾期办证的法定违约责任。被上诉人中驰房开公司未提供新的证据。对上诉人郑祥利、陈映雪提供的上述证据，被上诉人中驰房开公司质证认为：证据1协议书，真实性无法确认，即使真实，也与本案没有关联性，且此系双方为解决问题达成的调解内容，法律明确规定不能作为证据使用；对证据2民事调解书的真实性和合法性无异议；证据3诉讼证据清单及交接书，不能证明上诉人主张的待证内容，只能证明对原先90天约定的变更，该证据也与本案没有关联性；证据4合同范本，虽然可以证明现在对违约金进行了约定，但这是出于格式合同的要求，是合同版本不同的问题，本案合同也有约定违约责任内容，只是没有违约金字样而已。
本院认为：证据1－3虽然真实，但为其他买受人与被上诉人之间纠纷的相关材料，与本案缺乏必要关联性，本案上诉人与被上诉人之间的纠纷仍应根据事实与法律作出判断；证据3，为新的商品房买卖合同文本，该文本中有逾期办证违约金字样，但并不能以此证明本案双方之间的合同对逾期办证的违约责任未作约定。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案二审双方当事人争议的主要问题在于双方签订的商品房买卖合同有无对逾期办证的违约责任作出约定，即合同第十五条是否属对逾期办证违约责任的约定。上诉人郑祥利、陈映雪主张双方对逾期办证未作约定，合同第十五条纯粹是关于产权登记的约定，不是对逾期办证违约责任的约定。而被上诉人中驰房开公司则认为合同第十五条已对逾期办证的违约责任作出了明确约定。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人到期已办理完毕房屋所有权初始登记的，按照完成义务处理；到期未办理初始登记的，由出卖人负责办理产权过户手续，并承担办理该房屋产权相关手续费。从该条约定内容来看，包括两个方面，一是出卖人到期即房屋交付使用后90日内完成初始登记的，按完成义务处理；二是出卖人到期未完成初始登记的，则由出卖人负责办理产权过户手续，并承担办理该房屋产权相关手续费。此第二方面的内容明显是对出卖人逾期办证应承担的违约责任的约定，该违约责任的承担方式一是负责办理产权过户手续，二是承担产权过户的相关手续费。上诉人郑祥利、陈映雪以该条约定没有出现违约金字样，而否认该条系违约责任的约定，明显混淆了违约金与违约责任的概念，违约金只是违约责任的承担方式之一，并不等同违约责任，且相关手续费也是违约金的体现。因此，本案足以认定双方已于合同第十五条第3项对出卖人中驰房开公司逾期办证的违约责任作出明确约定，上诉人郑祥利、陈映雪主张双方未作约定，明显与事实不符。上诉人郑祥利、陈映雪以第3项是用黑体字和下划线的方式印制，而主张该条不是双方自行协商选择的结果，但被上诉人中驰房开公司却称采用这种方式是合理提示买受人注意该事项。
被上诉人中驰房开公司该辩称合理，且上诉人郑祥利、陈映雪在商品房买卖合同上签字，亦表明其接受合同内容并选择签订合同。故该条约定应为双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被上诉人中驰房开公司确实存在逾期办证的违约行为，其应按照该条约定承担违约责任。双方当事人二审一致陈述现已办理房屋权属证书，但对相关费用未结算，双方在结算时，应按照该条约定履行，由被上诉人中驰房开公司承担办理房屋产权相关手续费。综上，双方当事人已对出卖人逾期办证的违约责任作出明确约定，双方应按照该约定履行，上诉人郑祥利、陈映雪以双方未作约定为由，要求被上诉人中驰房开公司另行支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人郑祥利、陈映雪的上诉理由与请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5921元，由上诉人郑祥利、陈映雪负担。本判决为终审判决。
审 判 长 胡爱玲
审 判 员 郑明岳
审 判 员 刘宏杰
二〇一二年十月二十二日代
书记员 钟志亮 微信公众号“”