安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2012）文高民初字第122号原告安阳好家物业管理有限责任公司，住所地安阳市文峰区石家沟袁家村东头。委托代理人张刘鹏、翁德清，安阳市北关区司法局148法律服务所法律工作者。被告安俊杰，女，1985年11月8日出生。委托代理人安保兴，男，1959年2月24日出生。
原告安阳好家物业管理有限责任公司诉被告安俊杰物业服务合同纠纷一案，本院于2012年6月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年8月21日公开开庭进行了审理。原告安阳好家物业管理有限责任公司委托代理人翁德清、被告安俊杰委托代理人安保兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安阳好家物业管理有限责任公司诉称，原告于2011年3月17日进驻御峰名苑小区，为该小区提供物业服务及管理工作。被告系原告管理的位于安阳市文明大道东段456号御峰名苑住宅小区的业主。2011年4月小区业主应该交纳下一年度（2011年4月30日至2012年4月30日）物业管理费用，被告未按照《御峰名苑前期物业服务协议》的约定交纳该年度的物业服务管理费，经原告多种方式催缴，被告无正当理由拒绝交纳。被告的行为已导致原告经营困难，严重影响了原告和其他业主的利益。为维护其合法权益，现原告安阳好家物业管理有限责任公司请求法院依法判令被告安俊杰支付原告物业管理费1，954元及违约金7，132.10元（按每天1%计算，从2011年4月30日起计算至2012年4月30日止）。
被告安俊杰辩称，应当交纳的物业管理费我肯定交纳，我不交纳的原因主要有以下三点：1、无论谁是物业，业主都应交纳物业服务费用，只要享受物业服务，就应交纳相关费用，但原告提供的物业服务存在质量问题，收费项目不公开、不透明；2、原告是与京成房地产开发有限公司签订的物业服务合同，但并未与业主签订物业服务合同，原告入住该小区也未进行招投标程序，其入住不合法；3、开发商逾期交房应支付我违约金，按照商品房买卖合同的约定，其应在3个月内给我办理房产证，但到现在仍未办理，办理房产证应在前，交纳物业费应在后。综上，我请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告系御峰名苑小区4号楼3单元8层801号房屋业主，该房屋建筑面积为141.56平方米。2010年2月4日被告与安阳市东方物业管理有限责任公司签订御峰名苑前期物业服务协议，约定小高层按建筑面积每月每平方米1.15元交纳物业管理费，逾期未交纳的，从逾期之日起按每天1%交纳违约金。后安阳市东方物业管理有限责任公司撤出该小区，经安阳市文峰区中华路街道昌泰社区居民委员会委托，河南京成房地产开发有限公司指定，原告于2011年3月17日入住该小区，从事物业管理服务，服务标准和收费价格仍按原定前期标准执行，价格不变。被告应交纳2011年度物业管理费1，954元，但未交纳。上述事实，有原告安阳好家物业管理有限责任公司提交的物业管理企业资质证书、税务登记证、业主基本情况登记表、御峰名苑前期物业服务协议、御峰名苑业主临时管理规约、御峰名苑物业服务区域装饰装修管理服务协议、安阳市文峰区中华路街道昌泰社区居民委员会委托书、御峰名苑物业管理委托合同以及原、被告当庭陈述予以证实，以上所有证据经当庭质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为物业管理公司，被告作为小区业主，原告为被告提供物业管理服务，被告亦实际享受该服务，其应当按照前期物业服务协议的约定交纳相关物业管理费用，故原告要求被告支付物业管理费1，954元的主张，本院予以支持。现原告主张的违约金7，132.10元，由于被告未按时交纳物业管理费，被告的行为已构成违约，但因约定的违约金过分高于给其造成的损失，故本院酌定为100元。
被告辩称，原告提供的物业服务存在质量问题，但未提供证据予以证明，本院不予采信。
被告辩称，原告入住该小区未经过业主同意和招投标程序，系不合法，因原告系从事前期物业服务，根据法律规定，开发建设单位在业主大会选聘物业服务企业之前，有权选聘前期物业服务企业，且不经过招投标程序并不违反法律的禁止性规定，故对该辩称，本院不予采信。
被告辩称，交纳物业管理费应以开发商给其办理房产证为前提，
本院认为，开发建设单位与原告系不同的、相互独立的法人主体，被告要求开发建设单位给其办理房产证，与本案系不同法律关系，其可另案起诉，故对该辩称，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十四条之规定，
判决如下：
一、被告安俊杰于本判决生效之日起十日内支付原告安阳好家物业管理有限责任公司物业管理费1，954元、违约金100元共计2，054元；
二、驳回原告安阳好家物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告安俊杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。
审 判 长 李文军
审 判 员 祝 昉代理
审 判员 董 星
二〇一二年十月二十二日代理
书记员代 云 琪 来源：百度“”