广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）穗中法民五终字第3324号上诉人（原审被告）广东南方集装箱运输联合公司（原南方集装箱运输公司）。法定代表人许耀明，董事长。委托代理人赵亚荣，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）邱初金，男被上诉人（原审原告）丘初形，男被上诉人（原审原告）丘形文，男被上诉人（原审原告）丘初辉，男被上诉人（原审原告）丘初森，男被上诉人（原审原告）邱初英，女上述被上诉人的共同委托代理人谭国标，广东岭南律师事务所律师。
上诉人广东南方集装箱运输联合公司（以下简称南方公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第531号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院
经审理查明：南方公司（甲方）于1984年12月4日与丘炳坤（乙方）签订《征用私房交换产权协议书》，该协议书记载甲方经市规划局1983年12月27日城地批字第552号文核准，征用拆迁乙方的区庄村76号房屋（核定建筑面积174平方米）；约定按双方多除少补、等价交换原则，安置新住房地点为征用范围大楼房屋建筑面积217平方米，乙方应补的差价款，保证在1986年3月1日前补交给甲方，交换产权的房屋建成后，持此协议书，乙方取得甲方财务部门清还欠款收据及交换产权附图，由甲乙到市房管局申请，办理产权登记领证手续等。同日，南方公司与丘炳坤签订《征用拆迁户安置协议表》，其中约定南方公司安置丘炳坤219.5平方米的房屋分5个套间，办理产权的一切费用由征用单位负责。1985年12月30日，南方公司（甲方）与丘炳坤（乙方）签订《房屋永久性使用证书》，约定甲方于1984年12月4日征用乙方私房，实面积为174平方米，乙方回迁房屋面积为217.5平方米，甲方并为乙方办理一切产权交换，乙方回迁房中57平方米因不在前契证产权内，暂办不到产权证，为不损乙方利益，甲方承认该57平方米永久属乙方私房所有，乙方按私房要求交纳房地产税…，如将来房管局有关房屋政策允许下，则由甲方将房屋契证转移给乙方等。1986年，南方公司安置丘炳坤及邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英回迁现广州市越秀区区庄村25号102房、202房、504房、604房、804房居住至今。1999年6月14日，南方公司收取了丘炳坤的《征用私房交换产权协议书》、身份证复印件等资料。2005年9月9日，邱炳坤去世。2011年8月29日，南方公司委托律师向邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英发出《律师函》，告知其回迁的上述房屋总建筑面积为222.68平方米，比回迁约定的建筑面积217.5平方米超出5.18平方米。要求邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英按2300元／平方米的价格购买，共计11914元。同年9月9日，邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英向南方公司支付了超面积款11914元。现上述202房（建筑面积42.85平方米）、102房（建筑面积49.81平方米）804房（建筑面积48.42平方米）、604房（建筑面积48.42平方米）、504房（建筑面积33.18平方米）由南方公司领取了房屋产权证。因南方公司没有为邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英办理上述回迁房屋的产权登记手续，2012年2月1日，邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英向原审法院提起本案诉讼，请求：判令南方公司立即为邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英办理广州市越秀区区庄村25号102房、202房、504房、604房及804房的产权过户登记手续。本案在一审审理期间，邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森于同年5月11日办理了共同继承丘炳坤原广州市越秀区区庄村76号房屋的公证手续。邱初英办理了放弃继承丘炳坤遗产的公证手续。原审法院认为，南方公司与丘炳坤签订的《征用私房交换产权协议书》及《征用拆迁户安置协议表》是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，对双方具有约束力。邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英作为丘炳坤的继承人，依法承受上述中丘炳坤的权利义务。涉讼的房屋是作为拆迁人的南方公司用其建造的房屋与邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英的被拆迁房屋进行调换产权而补偿给邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英的，是拆迁补偿的方式之一，南方公司协助邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英办理拆迁补偿房屋即涉讼房屋的产权登记是其法定的附随义务。办证产生的税费应按行政部门的规定各自承担。鉴于按双方上述协议“办理产权一切费用由征用单位负责”的约定，南方公司应承担办证时产生费用。由于南方公司没有证据证明1999年6月至2011年8月间向邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英提出支付超面积款的主张，故对南方公司认为迟延办证的原因是邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英造成的抗辩，不予接纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，于2012年8月3日作出判决：南方公司自本判决发生法律效力之日起15日内，为邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森办理广州市越秀区区庄村25号102房、202房、504房、604房及804房的产权过户登记手续，所需费用由南方公司负担。本案受理费12500元，由南方公司负担。判后，南方公司不服原审判决，向本院提起上诉称：
一、一审将办理产权登记与产权过户混为一谈。南方公司已按双方协议表的约定，承担了办理产权的一切费用。南方公司认为：办理产权登记是指在拆迁房屋还没有产权证，而到房管局领取产权证的情形。双方协议表的签署，是基于房屋拆迁安置及后续回迁房的产权办理情形。协议表约定的“办理产权登记一切费用由征用单位负责”，是基于对回迁房的产权证从无到有的办理费用的约定，并未约定产权证取得后过户费用由南方公司承担。南方公司在办理五套房的产权时，已承担了办理该五套房屋产权的一切费用。一审法院将办理产权登记与产权过户事宜混为一谈，进而根据该协议表约定判决产权过户费用由南方公司承担，完全是张冠李戴，事实混淆不清。
二、南方公司将邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英的五套回迁房的产权办在自己名下并无任何好处，只因邱炳坤迟迟不补交回迁超面积房款之故，实属无奈之举。一审认为南方公司无证据证明1999年6月至2011年8月向邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英提出支付超面积款的主张，是不尊重历史事实的错误认定。首先，邱炳坤及邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英是明确知晓南方公司在1999年之后正在为回迁户办理产权事宜，所以邱炳坤才在1999年6月向南方公司提交了办理产权的相关资料。其次、南方公司在1999年12月底，所公告张贴的同意为回迁户办理产权需补交超面积房款的通知，邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英不可能不知道。原因如下：1、南方公司拆迁所涉的所有回迁户（共18户，共33套回迁房）都安置在同一幢回迁楼上，故而当时所涉与回迁房有关的所有通知，南方公司都是张贴在该回迁楼一楼楼口比较醒目的地方。当时，邱炳坤夫妻及邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英与其他回迁户一样都住在该幢回迁楼上，该幢回迁楼只有一个楼梯口出入，邱炳坤及邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英每天上下班都必须自该楼口出入，不可能看不到该通知公告。2、当时其它12户已办产权的回迁户，就是看到南方公司张贴在回迁楼一楼楼梯口的通知，在主动补交了回迁超面积房款及税费后，南方公司才将该12户的回迁房产权证亦理在其各自名下。剩余的6户回迁户（包括邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英在内），都是清楚知晓该通知的，只是不愿交超面积款、不愿办证而己。南方公司实属无奈才按规定将该6户回迁户的产权证办至自己名下。再次、自邱炳坤提交产权办理材料到南方公司无奈发律师函催促，之间有12年，邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英从未就产权未办至其名下而提出过任何询问或催促，也从未提出过任何异议。显而易见的道理：邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英既然提交了产权办理材料，如果不知道南方公司通知补交超面积款为办理产权首要条件，邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英早就催促南方公司为其办理催要产权证了！！涉及到五套房产有众多当事人的邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英，如果说不知情，在提交了产权办理材料后，却对自己的产权证多年（长达12年之久）未办至其名下，不急不问也不催促，显然无法解释、有违常理！！邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英之所以在2011年9月补交了超面积款，是因为南方公司在无奈中于2011年8月委托律师事务所发律师严辞告知邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英如再不办理交费过户手续将后果严重--因为南方公司因长期停业及严重亏损等原因，目前正办理主体撤销事宜，邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英再不办理将后果自负。故而一审认为邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英不知需要补超面积款毫无事实依据。另外、南方公司是国企，与邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英之间并无宿怨，不可能存在只通知其他回迁户而不通知邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英的情形。而且南方公司将邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英的产权办至自己名下，并无任何好处与利益，反而多了一份保管的责任与麻烦。综上，一审应尊重南方公司已告知办证须补交了超面积回迁款、且有13户当时已交并已将产权办至其各自名下的事实。邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英自提交产权办理材料到后来产权办至南方公司名下，至今已长达12年，但邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英并未就此提出过任何异议的事实，足以证实邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英是知晓过户须向南方公司交超面积款的。
三、即使一审判决过户费由南方公司承担，但也不应回避双方之后签署的使用证书中双方对于“拆迁前无产权的57平方米回迁房所涉房地产税由邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英承担”的约定。故而，对于该57平方米回迁户所涉费用应全部由邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英承担。使用证书明确约定：“为不损乙方利益，甲方对于57平方米面积，承认该房仍属乙方私房所有，乙方按私房要求交纳房地产税。”即约定：该57平方米回迁房为邱炳坤私房，如果该私房涉及需交房地产税，则房地产税应由邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英承担。而一审却对该约定回避并视若不见。协议表是在1984年11月28日签署，而使用证书是在1985年12月30日签署的，即：协议表签署在前，使用证书签署在后，后面使用证书的约定效力由于前面。后面使用证书的签署，是特别针对拆前无产权证的57平方米。回迁面积在办理产权时所涉房地产税时由谁承担的特别约定。即：协议表曾约定产权办理费用由南方公司承担，但事隔一年后，双方各又签署了使用证书，变更了协议表中的该条约定，明确约定其中的57平方米的房地产税应由邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英自己承担。故而，应判决该57平方米过户时所涉的房地产税由邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英承担。否则，南方公司有权根据双方使用证书的约定对该57平方米回迁面积给予永久性居住使用权，不配合办理过户手续。据此请求：1、撤销原审判决中要求南方公司承担五套回迁房全部过户费用的错误判决，改判《房屋永久性使用证书》中约定的拆前无产权证的57平方米的过户费用由邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英承担；2、本案一、二审诉讼费由邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英承担。邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英答辩称同意原审判决。经庭询，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英提交分别为邱炳坤缴纳区庄村1982年下半年以及1984年上半年房产税完税证两张，拟证明拆迁前是需要其缴纳房地产税的，并且其已经缴纳。南方公司认为该证据不属于新证据，且与本案没有关联性。
本院认为，本案二审的主要问题是，涉案回迁房中的57平方米的过户费用应当由哪一方承担。南方公司主张根据《房屋永久性使用证书》，回迁房中的57平米的过户费用依约应当由邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英承担。
本院认为，《房屋永久性使用证书》约定“乙方（邱炳坤）回迁房中57平方米因不在前契证产权内，暂办不到产权证，甲方（南方公司）承认该57平方米永久属乙方私房所有，乙方按私房要求交纳房地产税”。根据上述约定，邱炳坤针对回迁房中的57平方米所应缴纳的是“房地产税”，而并非房产交易过户中的费用；且上述约定针对的是该57平方米暂办不到产权证的情况，而并非对双方在办理该57平方米产权过户所产生的税费负担作出约定。据此，南方公司以上述约定为由主张该57平方米的过户费用应当由邱初金、丘初形、丘形文、丘初辉、丘初森、邱初英负担，依据不足，本院不予采纳。根据南方公司与《征用拆迁户安置协议表》的约定，南方公司安置邱炳坤219.5平方米的房屋，办理产权的一切费用由征用单位负责，该协议时双方真实的意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应受其约束。根据上述约定，南方公司应当承担回迁房屋过户时产生的费用，原审认定无误，本院予以维持。综上，的上诉请求缺乏理据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4640元，由上诉人负担。本判决为终审判决。 微信公众号“”