江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）扬民终字第0041号上诉人（原审被告）顾正建。委托代理人高晓光，江苏江扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭卫军。被上诉人（原审原告）王长勇。两被上诉人共同委托代理人鞠亚群，江苏乐助律师事务所律师。原审被告李刚。原审被告崔德琴。
上诉人顾正建因与被上诉人郭卫军、王长勇、原审被告李刚、崔德琴债权人撤销权纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2010）扬广民初字第0922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年1月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：1、扬州市沙北四村7幢301室的房产原为李刚及其配偶崔德琴所共有，房屋面积为63.7平方米。2、2010年4月，李刚、崔德琴与顾正建签订《房地产买卖契约》，约定由其以162000元的价格将上述房产出卖给顾正建。扬州市地方税务局第一税务分局于2010年4月14日开具了28万元的销售不动产统一发票，并根据发票金额收取了房屋交易的相关税费；3、2010年2月2日，李刚向顾正建出具收条，载明收到顾正建支付的购房定金5万元以及购房款92000元。4、2010年2月2日，顾正建委托扬州家之源房产销售有限公司的张某代替李刚向中国农业银行扬州新区支行偿还房屋贷款32938.73元。5、2009年6月7日至2010年1月25日，李刚先后九次向王长勇出具借条，这九份借条所载之借款金额共计为120300元。6、2010年3月24日，李刚向郭卫军出具借条，载明借到郭卫军人民币60500元；7、对于上述两组借条，顾正建虽然对其真实性提出异议，并且当庭表示申请鉴定，但此后，由于其未能在本院规定的期限提交房地产买卖契约原件作为比对样本，导致鉴定不成；8、对于顾正建提交的《2010年扬州市区主要普通住宅二手房交易参考价格》，原审曾就此向扬州市房产管理部门以及扬州市价格认证中心进行了走访和调查。结果是，该参考价格仅是为地税部门征收房屋交易契税提供最低标准，并非顾正建所主张之政府指导价格，且该价格低于市场价格。同时，扬州市价格认证中心称，二手房交易根本不存在政府指导价，而税收征收机关在征收房屋交易税款时所认定的价格，基本是在上述参考价格的基础上适当下浮后得出的；9、顾正建系本市常住居民，且经证人张某证实，其曾在中广置业公司工作。原审认为，根据我国法律规定，在债务人以明显不合理低价转让财产，对债权人造成损害，且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。至于怎样算是“明显不合理的低价”，相关司法解释也作出了明确界定，也即转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价格百分之七十时，可视为明显不合理的低价。基于此，原审对本案所涉问题逐一分析认定如下：
一、对于李刚与郭卫军、王长勇之间的债权债务关系，郭卫军、王长勇提交了由李刚出具的借条原件予以证明。在李刚无正当理由没有到庭的情况下，理应对上述借条的真实性予以确认。而顾正建虽然对上述借条提出异议并表示申请司法鉴定，但经本院释明后，其未在规定的期限内提交房地产买卖契约原件以作为比对样本，导致鉴定不成。因此，原审依法认定郭卫军、王长勇对李刚享有合法的债权。
二、对于讼争房屋的市场价格，郭卫军、王长勇依据扬州市地方税务局第一税务分局开具的销售不动产统一发票主张为28万元，而顾正建依据扬州市价格认证中心出具的《2010年扬州市区主要普通住宅二手房交易参考价格》主张为242000元。不过，因扬州市价格认证中心明确表示上述参考价格只是为税务机关征收房屋交易契税提供最低标准，并非政府指导价，且低于市场交易价格。所以，在顾正建拒绝通过价格评估确认讼争房产市场价值的情况下，应当依法根据交易发票确认李刚、崔德琴所转让之房产在交易时的市场价格为28万元。
三、对于顾正建支付给李刚的购房款数额，虽然双方合同约定的转让价款为162000元，但顾正建却认为在合同价款的基础上加上其委托张某代被告李刚偿还的房屋贷款32938.73元之后，才是其实际支付的转让价款（194938.73元）。对此，原审认为，根据顾正建当庭提交的证据，只能认定顾正建曾于2010年2月2日向被告李刚支付购房定金5万元、购房款92000元以及其曾在同日委托案外人张某代替李刚向中国农业银行扬州市新区支行偿还房屋贷款32938.73元。但上述32938.73元房屋贷款是否包含在收条载明的142000元之中，目前难以界定。也就是说，在现有证据下，顾正建支付给李刚的购房款数额最多应为174938.73元。而无论以该174938.73元还是以顾正建主张的194938.73元除以上述第二点所认定之市场价格之后，所得比例均低于70%。综上，李刚作为债务人，其以明显不合理的低价转让房产后，现下落不明，这显然对郭卫军、王长勇的债权造成了损害。而顾正建作为曾在置业公司工作的常住市民，其对于支付给李刚的转让价款明显低于该房屋的市场价格应属明知。基于此，郭卫军、王长勇作为债权人，依法有权请求人民法院撤销顾正建与李刚、崔德琴所签订的房地产买卖契约。李刚、崔德琴经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。原审依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决：撤销李刚、崔德琴与顾正建签订的关于扬州市沙北四村7幢301室房产的买卖契约。案件受理费4460元，公告费600元，合计5060元，由李刚、崔德琴负担，并应于判决生效后十日内直接给付郭卫军、王长勇。顾正建已交纳之公告费600元，由其自行负担。判决后，顾正建不服，向本院提起上诉称：1、一审判决认定讼争房屋的市场交易价是28万元不当，我方已经提供证据证实讼争房屋所在区域房屋的市场指导价为3800元／平米，讼争房屋的市场指导价应为24.2万元，故双方的交易价并非是“明显不合理”的低价；2、一审判决认定我们之间的实际交易价是174938.73元有误，我们的实际交易价是合同同价16.2万，加上我代李刚偿还的银行贷款32938.73元，合计应为194938.73元；3、郭卫军、王长勇是否对李刚享有真实合法的债权目前无法确认。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审依法改判。
被上诉人郭卫军、王长勇答辩称：1、一审法院关于李刚作为债务人，其以明显不合理的低价将房屋出售给顾正建认定正确；2、对一审法院认定实际交易价金额，我方有保留意见，房屋的交易价就是合同价16.2万元；3、对于债权的合法性，我方今天提供扬州市广陵区人民法院作出的两份生效判决书，能够证实我方对李刚的债权真实合法有效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。其在二审中提供的证据：扬州市广陵区人民法院作出的（2012）扬广民初字第175号民事判决书、（2012）扬广民初字第177号民事判决书，证明郭卫军、王长勇对李刚享有的债权真实有效。原审被告李刚、崔德琴未到庭，也未进行答辩。
经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，扬州市广陵区人民法院作出（2012）扬广民初字第175号民事判决、（2012）扬广民初字第177号民事判决，确认了郭卫军、王长勇对李刚分别享有到期债权的金额为60500元、120300元，该两份判决均已生效。本案二审的争议焦点是：1、郭卫军、王长勇对李刚是否享有真实有效的债权；2、讼争房屋的买卖双方是否以不合理的低价进行交易。关于争议焦点一，
本院认为，扬州市广陵区人民法院作出的两耸生效民事判决，确认了郭卫军、王长勇对李刚享有真实有效的债权，上诉人顾正建对此予以认可。关于争议焦点二，
本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条对于HYPERLINK”javascript：SLC（21651，0）”合同法第HYPERLINK”javascript：SLC（21651，74）”七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；本案中，首先，顾正建从事房屋中介业务，其对讼争房屋的交易价应比一般的购房户更为清楚，其在房屋交易时，向房屋主管部门申报的房屋交易价为28万元，也以28万元的交易价为基数缴纳了税款；其次，即便按顾正建依据扬州市价格认证中心出具的《2010年扬州市区主要普通住宅二手房交易参考价格》主张的242000元作为参考，双方合同约定的房屋转让价16.2万元也达不到交易时交易地的物价部门指导价或者市场交易价的70%。综上，可以认定讼争房屋的买卖双方是以不合理的低价进行交易。至于上诉人顾正建认为房屋的实际交易价是合同价16.2万元，加上代李刚偿还银行贷款32938.73元，合计应为194938.73元。对此，
本院认为，双方合同明确约定房屋的成交价为16.2万元，顾正建虽代李刚偿还银行贷款32938.73元，但这是顾正建与李刚之间的代垫款法律关系，不能因此就确认双方的成交价就变更为194938.73元，故其主张以194938.73元作为确定是否为“明显不合理低价”的依据不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，处理结果并无不当，依法应予维持。上诉人顾正建的上诉理由均缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费4460元，由上诉人顾正建负担。（已交）本判决为终审判决。
审判长 陈明霞
审判员 蒋金生
审判员 黄宝生
二〇一二年十月二十日
书记员 夏 磊 来源：百度搜索“”