南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2012）青民一初字第2213号原告廖X鸿，女，壮族，住广西河池市。委托代理人卢钟信，广西河城律师事务所律师。委托代理人何X清，男，汉族，住广西河池市。被告杨X珠，男，壮族，住南宁市。被告韦X美，女，壮族，住南宁市青秀区。两被告共同委托代理人郑君诏，广西民族律师事务所律师。
原告廖X鸿与被告杨X珠、韦X美房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行审理。原告廖X鸿及其委托代理人卢钟信、何X清，被告杨X珠、韦X美的委托代理人郑君诏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告廖X鸿诉称，2012年6月，经广西南宁XX房地产置业有限公司介绍，原告欲购买两被告位于南宁市青秀区新竹路33号11栋2-506号房屋。经协商，两被告和经纪方承诺保证将该房屋出卖给原告，产权清楚，并为原告办理房屋买卖过户手续，为原告办理随房户口迁入，6月21日，原告、被告、经纪方遂签订了《房屋买卖合约》。合同签订后，原告即支付了定金10万。随后几日，原告催促被告及经纪方办理该房屋买卖过户手续，但被告及经纪方答复，因原告户籍不在南宁市，也不在南宁市居住，且在南宁市无工作，不能为原告办理过户手续。原告认为既然买房合约有关限购规定，该房无法过户，应解除三方签订的合约并返还已付定金10万元，但遭被告拒绝。为维护原告合法权益，请求法院判令：解除双方签订的《房屋合约》，被告返还原告定金10万元；诉讼费由被告负担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1，原被告签订的房屋买卖合约及其附件，用于证明原、被告就本案房屋买卖约定的付款方式、定金支付等条款；证据2，收据，用于证明原告按合同约定向被告支付了购房定金10万元；证据3，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发2011）1号、国办发（2010）4号、国发（2010）10号、南宁市人民政府办公厅《关于贯彻执行住房限购措施有关问题的通知》、南宁市人民政府办公厅《关于继续执行住房限购措施的通知》，应于证明原、被告签订的合约违反相关政策性规定，无法办理产权过户手续，原告合同目的不能实现，应予解除；证据4，户口簿、广西河池市房产局出具的《工作证明》，用于证明原告工作单位、户籍均不在南宁市市区，根据政府限购政策，不能在市区新购住房。
被告杨X珠、韦X美辩称，被告合法拥有房屋权属，符合上市交易条件，本案买卖合同未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。在签订合同时，原告应知道自己属于限购的对象，我方已按合同约定履行了提供办理过户所需资料的义务，没有违约行为，本案房屋未能办理过户，与被告无关。
二、原告如坚持解除合同，被告同意解除，但由此导致的违约责任由其承担，其交纳的定金不予退还。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告对其辩解在举证期限内提供的证据有：证据1，房产证，用于证明本案房屋归被告合法所有，双方之间房屋买卖合法有效；证据2，经纪方出具的《收据》、南宁市房产档案部出具的《房屋权属登记信息查询结果》、区房改办出具的《区直单位已购住房公摊面积实交款核定表》《套内面积总和说明》，用于证明被告按合同约定向经纪方提供了本案房屋办理过户手续所需材料，履行了合同义务，无违约行为。经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4，其真实性均无异议，但认为不能证明其观点及支持其诉讼请求。原告对被告提供证据1的真实性无异议，但认为不能证明其观点；对证据2中的《区直单位已购住房公摊面积实交款核定表》《套内面积总和说明》真实性和关联性有异议，对经纪方出具的《收据》、南宁市房产档案部出具的《房屋权属登记信息查询结果》的真实性无异议对其关联性有异议。
本院认为原被告双方提供的证据，来源合法，与原件相符，客观真实，可以作为认定本案事实的依据。据此
本院查明以下法律事实：本案房屋位于南宁市青秀区新竹路33号11栋2单元506号房，由被告杨X珠、韦X美共同共有。2012年6月21日，原告廖X鸿（买方）与两被告即杨X珠、韦X美（卖方）以及经纪方广西南宁XX房地产置业有限公司（以下简称XX房地产公司）签订《房屋买卖合约》及《房屋买卖合约附件》一份，主要约定由原告以82万元购买该房屋，于合同签订时向两被告支付定金10万元，在产权过户当日再支付首期房款（不含定金）32万元，余款40万元由原告申请银行按揭后支付。合同还约定了其他事项。合约签订当日，原告即向两被告如数支付了该定金，两被告亦依约将本案房屋的房产证原件、土地使用权证原件及《个人住房档案》交至经纪方处以办理相关权属过户手续。后因无法办理过户手续，原告遂诉至本院，请求法院判如所请；被告则答辩如前。另查，2012年2月24日，南宁市人民政府办公厅下发《关于继续执行住房限购措施的通知》，决定自2012年3月1日起在我市市区范围内继续实行限定居民家庭购房套数政策，其中对无法提供在我市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在我市市区范围内暂停出售住房（含新建商品住房、二手住房）。
本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖合约》及《房屋买卖合约附件》意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定。现因原告系非本市户籍居民，不能提供在我市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，按当前国家在房地产领域实行的限定居民家庭购房套数的政策，双方虽签订了房屋买卖合同但暂不能办理房屋权属过户，然此并不属于合同法上规定的合同无效情形。故本案合同合法有效。诉讼中，经本院向原告释明本案合同有效，原告将其诉请由确认合同无效变更为解除合同，被告亦表示可以解除。此可视为双方具有解除合同之合意，且房屋暂不能办理权属转移，确致使原告的合同目的不能实现，故对原告该项诉请，本院予以支持。关于定金应否返还的问题，
本院认为虽系原告自身要求解除合同，但该请求有正当事由，本案合同又是双方在XX房地产公司的居间下签订，现合同因暂不能办理权属转移而不能继续履行不应归责于原告，且原告也无其他不履行合同义务的行为，而被告在举证期限内又未提供相关证据证实其有因原告解除合同导致信赖利益受损的事实。故原告要求恢复原状，即请求被告返还已交纳的定金10万元，于法有据，应于支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条之规定，
判决如下：
一、解除原告廖X鸿与被告杨X珠、被告韦X美于2012年6月21日签订的《房屋买卖合约》及《房屋买卖合约附件》；
二、被告杨X珠、被告韦X美应向原告廖X鸿退还定金100000元。本案受理费1150元、财产保全费1020元，合计2170元，由原告廖X鸿负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在递交上诉状之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交纳，按自动撤回上诉处理。
代理
审判员 骆兴国
二〇一二年十月二十日
书 记 员 梁飞恒 关注微信公众号“”