成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2011）金牛民初字第2292号原告梁玄狄。被告陈开东。
原告梁玄狄与被告陈开东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年3月11日受理后，依法适用简易程序，于2011年5月11日公开开庭进行了审理。
原告梁玄狄的委托代理人柴佳与被告陈开东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年，陈开东与原房屋所有权人班梦的代理人班朝明签订《房屋出租协议》，约定由陈开东租用班梦所有的位于成都市金牛区一环路西三段＊号＊栋＊单元＊楼2号房（建筑面积59平方米，以下简称“2号房”），租赁期限为2007年11月1日起至2008年10月30日止。租赁期限届满后，陈开东继续租用2号房，双方也未就续签事宜签订书面协议。2010年5月14日，班梦的代理人班朝明与梁玄狄签订《房屋买卖合同》，约定将2号房出售给梁玄狄，并于2010年10月18日办理了该房过户登记手续及租赁交接通知手续。2010年10月初，鉴于陈开东已交的房屋租金所对应的租赁期限即将届满，梁玄狄向陈开东提出上涨房屋租金的要求，上涨后的房屋租金为2500元／月。2010年10月至2010年12月期间，梁玄狄多次与陈开东就租金上涨事宜进行协商，但陈开东既不同意上涨租金，也不同意搬离，并且未缴纳房租。2010年12月8日，梁玄狄向陈开东发出书面通知，告知陈开东从2010年12月20日起上调租金标准至2500元／月并签订新的租赁合同，并同时告知陈开东如不同意按新的租金标准续租，则应于2010年12月20日前腾退房屋并补缴拖欠的房租。然而截止2010年12月20日，陈开东并未按要求与梁玄狄签订租赁合同，也未将2号房腾退给梁玄狄，时至今日，陈开东仍继续占用2号房，并拖欠从2010年10月31日至今的房屋租金。现请求判令陈开东搬离2号房并以原状交还给梁玄狄；陈开东支付从2010年10月31日至2010年12月20日期间的房屋租金2167元；陈开东支付因本次房屋租赁纠纷以及陈开东占用租赁房屋而至梁玄狄的损失（包括逾期支付房屋租金的逾期利息、占用房屋的租金损失、律师费以及梁玄狄因该事宜而产生的相关费用，截至2011年1月20日该损失暂定为22076元）；本案诉讼费用由陈开东承担。诉讼中，梁玄狄撤回上述第一项诉讼请求，本院依法予以准予。
被告辩称，陈开东并不清楚前房东将2号房出售给梁玄狄，前房东也未将房屋买卖的情况告知陈开东。梁玄狄诉称曾多次找陈开东协商，但每次协商都只是按照梁玄狄自己的意愿提要求。同时，梁玄狄要求陈开东承担的律师费等费用是属于他个人行为产生的，陈开东不应承担。
经审理查明，2号房原所有权人系罗雅蓉。2010年5月14日，梁玄狄（购买方、乙方）与班朝明、班梦（销售方、甲方）签订一份《房屋买卖合同》，该合同载明“甲方现有58㎡＋66㎡的房屋，地址百寿路分别有：万佳房产、久久便利店、东英维修部、翔丽房产，自愿出售给乙方。甲、乙双方委托久兴置业提供中介协调服务工作。经协调后甲、乙双方均同意售价为人民币壹佰伍拾万元整（1500000元甲方净收价）……备注：……4、总共租金为6300元／月，合同到2012年12月30日止”等内容。2010年10月9日，梁玄狄与班朝明、罗雅蓉就2号房买卖向成都市房产管理局申请办理房屋所有权转移登记，成都市房产管理局对上述申请予以受理。2010年10月18日，成都市房屋产权监理处就2号房向梁玄狄颁发了成房权证监证字第24809**号房屋所有权证。2010年12月8日，梁玄狄就2号房租赁事宜向陈开东出具了一份《通知函》，该通知函载明“陈开东先生：你好！你以不定期租赁方式承租本人位于成都市金牛区一环路西三段＊号＊栋＊单元＊楼2号的部分房屋。由于物价水平上涨因素，本人已于2010年10月底与你就该房屋租金上调事宜进行了多次沟通协商，至今无果。经慎重考虑，本人决定从2010年12月20日起上调你承租区域房屋的租金，上调后的租金标准为人民币2500元／月，每两月预付一次，预付押金为一个月租金，租期为2年。由于本人已就该租金上涨事宜与你多次沟通，故如果你同意续租，请你于2010年12月20日前与本人按照上调后的租金标准签订新的《房屋租赁合同》并交齐拖欠的房屋租金；否则将视为你不同意续租，你须在2010年12月20日前将上述房屋腾空后以原状交还本人并交齐拖欠的房屋租金”等内容。2010年12月10日，梁玄狄以国内特快专递邮件的形式将上述通知函邮交陈开东，收件地址分别为成都市金牛区一环路西三段＊号＊栋＊单元＊层2号、四川省大竹县高明乡洛阳村11组。2010年12月29日，四川九益律师事务所律师律师柴佳受梁玄狄委托向陈开东出具一份《律师函》，该律师函载明“……2010年12月8日，梁玄狄先生以书面形式向你发出书面《通知函》，要求你于2010年12月20日前按新租金标准签订《房屋租赁合同》否则视为你不同意续租，并要求你将承租房屋腾空并交还；截止至2010年12月20日，你并未依据《通知函》要求签订《房屋租赁合同》，依据《通知函》，视为你不同意续租。……依据上述情况及法律的规定，现郑重通知阁下：请你立即将承租房屋腾空并交还至梁玄狄先生，同时须交齐拖欠的房屋租金。否则，梁玄狄先生将依法通过司法途径向你主张权利，届时你除了须交还房屋、交齐拖欠的租金外，还将承担逾期搬离的违约金、逾期支付房租的违约金、诉讼费、律师费及其他梁玄狄先生因该事件而支出的费用”等内容。2010年12月30日，柴佳律师以国内特快专递邮件的形式将上述律师函邮交陈开东，收件地址为成都市金牛区一环路西三段＊号＊栋＊单元＊层2号。2011年6月14日，陈开东与梁玄狄委托代理律师柴佳办理了2号房的交还手续。另查明，陈开东与2号房原房东罗雅蓉曾于2007年11月签订一份租赁期限为1年的书面房屋租赁合同，该合同到期后双方未再签订书面租赁合同。陈开东租用2号房期间，其租金交至2010年10月30日，租金交纳标准为1200元／月。上述事实有房屋买卖合同、房屋所有权证、房屋信息摘要、房屋所有权申请登记表、通知函、律师函、国内特快专递邮件详情单、房屋交接单、房屋出租协议及原、被告的当庭一致陈述在案予以证实。诉讼中，梁玄狄主张其系2号房的房屋所有权人，陈开东与原房东之间并没有签订固定期限的租赁合同，故梁玄狄有权在合理时间内通知陈开东解除租赁关系，双方的租赁关系已于2010年12月20日解除，为此梁玄狄提交了通知函、律师函、国内特快专递邮件详情单、邮件跟踪查询单、2012年12月13日电话录音、电话查询单予以证实。陈开东对此不予认可，并提出其从未收到梁玄狄寄送的通知函、律师函，也不清楚原房东将2号房出售给梁玄狄。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据上述法律规定，本案之中，陈开东与原房东就2号房签订的租赁合同到期后，双方未再续签书面租赁合同，应视为不定期租赁。后梁玄狄通过购买取得2号房所有权，其与陈开东也未重新签订书面租赁合同，其与陈开东之间所形成的仍是不定期租赁关系，故梁玄狄应有权随时解除其与陈开东之间租赁关系。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”之规定，本案之中，陈开东对梁玄狄提交的上述证据虽不予认可，但并未提出确实充分的证据予以反驳，故本院对梁玄狄提交的上述证据，依法予以采信，上述证据能够相互印证梁玄狄已就解除租赁关系的条件、期限等事宜告知陈开东，且陈开东已收到梁玄狄寄交的通知函并知悉其内容。最后，无证据证明梁玄狄与陈开东在通知函所确定的期限内即2010年12月20日之前就2号房租赁事宜达成一致意见或签订书面租赁合同，故梁玄狄与陈开东之间的租赁关系已于2010年12月20日解除。综上所述，对梁玄狄的主张，本院予以认可。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”，本案之中，梁玄狄与陈开东的租赁关系已于2010年12月20日解除，故陈开东应按原租金标准支付原租赁期间内未交纳的2号房房屋租金，对梁玄狄要求陈开东支付从2010年10月31日至2010年12月20日期间房屋租金2167元及逾期利息的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持，但逾期利息应按银行同期贷款利率从2010年12月21日起计算至实际付清之日。其次，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”及第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，本案之中，陈开东在租赁关系解除后仍占用2号房，并于2011年6月14日将2号房交还梁玄狄，故在2010年12月21日至2011年6月14日期间，陈开东应系无权占有，梁玄狄应有权要求陈开东赔偿在此期间的占用房屋的租金损失。关于租金损失的计算标准，
本院认为应按以前双方约定的计算标准1200元／月计算，故陈开东应赔偿梁玄狄2010年12月21日起至2011年6月14日止的租金损失为（1200元／月×5个月＋1200元／月÷30天×24天）=6960元。诉讼中，梁玄狄主张陈开东应赔偿其因处理租赁事宜所产生的差旅费16256元及律师费2000元，为此梁玄狄提交了航空运输电子客票行程单、发票予以证实。陈开东对此不予认可。关于差旅费16256元，
本院认为，梁玄狄因处理租赁事宜确实产生了一定的差旅费，本院酌情认定5000元；关于律师费2000元，因无当事人约定和相关法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，
判决如下：
一、被告陈开东于本判决生效之日起10日内支付原告梁玄狄从2010年10月31日起至2010年12月20日止的房屋租金2167元并按银行同期贷款利率支付逾期利息（从2010年12月21日起计算至实际付清之日止）。
二、被告陈开东于本判决生效之日起10日内支付原告梁玄狄租金损失6960元、差旅费5000元，合计11960元。
三、驳回原告梁玄狄的其他诉讼请求。被告陈开东如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费203元，由原告梁玄狄负担70元，被告陈开东负担133元（该费用已由原告梁玄狄垫付，被告陈开东应于本判决生效之日起10日内一并支付给原告梁玄狄）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理
审判员 朱 峰
二〇一二年十月十八日
书 记 员 程多多 更多数据：