四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2012）江阳民初字第2235号原告洪锐，女，汉族，1984年9月29日生，住泸州市龙马潭区。委托代理人郭钱辉，男，汉族，1983年10月25日生，住泸州市江阳区。被告泸州市江阳区渝信房地产开发有限公司，地址：四川省泸州市江阳区蓝田肖湾。法定代表人廖春潮，董事长。委托代理人李厚明，四川长松律师事务所律师。
原告洪锐诉被告泸州市江阳区渝信房地产开发有限公司（以下简称渝信房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由
审判员蒋零玲于2012年9月19日公开开庭进行了审理。原告洪锐的委托代理人郭钱辉，被告渝信房产公司的委托代理人李厚明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告洪锐诉称：原告于2010年4月4日与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了被告开发修建的商品房一套。按照合同约定，被告应于2010年12月31日交付房屋，逾期超过30日后交付，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。被告未按期交付房屋，已经违约，原告多次要求被告协商解决，均被被告拒绝，导致房屋至今未交付原告。请求判令被告赔偿原告延期交房违约金38580.34元并承担本案诉讼费用。
被告渝信房产公司辩称：逾期交房的事实存在，但逾期天数中应扣除合理的期限。其中因高温停工24天，施工期间由于地质基础变化，增加工程施工天数30天，泸州市“创卫”工作造成停工22天。且被告2011年5月2日电话通知原告接房后，原告拒不接收房屋，逾期交房违约金计算截止时间应以被告电话通知之日为准，扩大损失应由原告自行承担。另外，原、被告约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。
经审理查明：2010年4月4日，原告洪锐与被告渝信房产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定：
一、被告将其开发的位于泸州市江阳区蓝田前进路渝信·南郡房屋出售给原告，房屋预测建筑面积为90.54平方米，总价款为219831.00元。
二、付款方式为按揭贷款方式付款，即首付69831.00元，余款150000.00元原告以按揭方式向银行贷款支付。
三、被告应当在2010年12月31日前向原告交付商品房，交付的房屋应符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。
四、逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，被告应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之三的违约金。
五、如因发生不可抗力事件或行政行为而导致工期延误，致使工程或被告交房日期被延误，则被告有权将该商品房交付日期顺延相同期间，该延误不视为违约。合同签订后，原告按约支付被告购房款219831.00元。2011年5月3日，被告电话通知原告接房，原告要求被告承担逾期交房的违约责任，双方协商未果，至今未办理房屋交接手续。同时查明，被告公司开发的渝信·南郡1-6号、9-13号楼及会所，1、2号地下车库房屋于2011年5月20日经竣工验收合格后，在泸州市江阳区住房和城乡规划建设局备案。诉讼中，被告提供了合江城环建司申请延长工期的3份报告，其中：1、施工中遇流砂需重新进行基础设计延期1个月；2、因高温天气停工延期9日；3、因“创卫”停工延期22日（2010年5月5日至5月10日，6天；5月27日至6月4日，9天；6月25日至7月1日，7天）。被告在3份延期报告中签字同意延长工期。2011年7月13日泸州市江阳区住建局出具《情况说明》一份，载明2010年被告施工期间因创卫，三次要求被告停止施工作业的事实。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、不动产销售发票、《竣工验收报告》、《房屋竣工备案资料证明》、《情况说明》等证据在案佐证，且经庭审质证，本院予以确认。
本院认为：原告洪锐与被告渝信房产公司于2010年4月4日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同约定的交房期限届满后，被告未按约履行交付义务，应向原告承担相应的违约责任。
原告主张逾期交房的违约天数应计算至实际接房时止，而被告辩称应计算至电话通知原告接房时止（即2011年5月2日）。因被告在通知原告办理房屋交接房屋手续时，其尚未竣工备案，不符合合同约定的交付条件，在此情况下，原告完全有权拒绝接收房屋，2011年5月20日，被告进行竣工验收备案登记后，该房屋已完全具备了合同约定的交付条件，但由于双方就逾期交房违约责任的承担未能达成一致的意见，原告至今拒绝接收该房屋。
本院认为，房屋的交接行为与原、被告之间关于违约责任的争议无直接的关联，即原告接收房屋，根本不影响其向被告主张违约责任。因此，对于原告请求逾期交房违约天数应计算至被告具备房屋交付条件之日（2011年5月20日）止。被告渝信房产公司主张应扣除因不可抗力导致逾期交房的相应天数。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款及第一百一十八条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
被告辩称的因高温天气及地质基础变化并非客观上不能预见不能避免，不属于不可抗力范围，故对其主张本院不予支持。经相关行政部门证实，被告在施工期间因“创卫”需要而停工的事实存在，故对被告要求扣减相应22天违约天数的请求，本院予以支持。被告主张双方合同约定的违约金每日按已付款万分之三计算过高，应予以调整，本院酌情调整为每日按已付款万分之一计算。综上所述，被告应支付原告违约金为219831.00×0.0001×1118天=2594.00元（保留整数）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，
判决如下：
一、被告泸州市江阳区渝信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告洪锐逾期交付房屋违约金2594.00元；
二、驳回原告洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，本院适用简易程序审理减半收取382.00元，由被告泸州市江阳区渝信房地产开发有限公司承担（此款原告起诉时已预交，由被告在履行上述义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
审判员 蒋零玲
二〇一二年十月十八日
书记员 徐善敏 关注公众号“”