广西壮族自治区阳朔县人民法院民 事 判 决 书（2012）阳民初字第695号原告中国人民解放军广西XX县人民武装部。法定代表人李XX，该武装部部长。委托代理人蒋XX，XX县人民武装部政委。委托代理人韦XX。被告吴XX。委托代理人岑XX。
原告中国人民解放军广西XX县人民武装部与被告吴XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月14日受理后，依法组成由
审判员何新丹担任
审判长，
审判员莫孟林、
人民陪审员黄仁权参加的合议庭，于2012年9月21日公开开庭审理了本案。
书记员杨珂担任记录。原告中国人民解放军广西XX县人民武装部的委托代理人蒋XX、韦XX、被告吴XX的委托代理人岑XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军广西XX县人民武装部诉称，2009年3月6日，原、被告双方签订了一份《军队房地产租赁合同》，合同约定原告将坐落于XX县XX镇XX路12号的11间门面及39间客房等房屋租给被告承租经营，经营期限为五年，年租金第一年25万元，第二年25.5万元，第三年26万元，第四年26.5万元，第五年27万元，每月按年租金的十二分之一交纳租金，同时约定，未经原告同意，被告不得无故拖欠原告租金，如无故拖欠原告租金达三个月以上，且经原告方多次催交仍拒不付款，原告有权终止合同，由此造成的损失由被告承担。合同签订后，原告依约将门面和客房交给了被告，但被告未依约履行义务，屡屡拖欠租金，时至2012年5月，经原告多次催交，被告仍拒不给付拖欠的2011年前的租金四万余元及2012年1月份至4月份的租金八万余元。由于被告长期拖欠租金，原告决定按合同约定行使终止合同的权利，并分别于2012年5月10日、6月3日、6月26日函告被告终止合同，要求被告将所承租的门面、客房等交还原告遭到被告拒绝。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求：
一、终止履行《军队房地产租赁合同》，判令被告将所承租的11间门面及39间客房交还原告；
二、判令被告给付所拖欠的租金94489元（计算至2012年9月30日止）；
三、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实提供的证据有：1、法定代表人身份证明书，证实原告主体资格；2、军队房地产租赁合同，拟证明原被告双方间租赁关系及确定了双方的权利义务；3、九份被告通过银行给付租金的银行凭据（从2010年7月14日至2012年6月27日），拟证明被告方给付租金的具体情况及被告给付租金时每月都拖欠；4、关于终止XX大酒店租赁合同的通知，拟证明原告已于2010年5月10日因被告拖欠租金，已书面告知原告决定按合同的约定行使终止合同的权利；5、关于交付XX大酒店武装部客房、门面、餐厅的通知，拟证明原告再次通知被告合同已终止，要求被告将承租的门面和客房交还原告的事实；6、关于移交XX大酒店武装部客房、门面、餐厅的通知（2012年6月26日），拟证明原告第三次告知被告合同已终止及原告已与他人签订新的租赁合同的事实。
被告吴XX辩称，1、依原、被告签订的租赁合同约定，2009年6月30日至2012年7月30日，被告应支付原告房屋租金合计为78.708万元，而被告实际已支付原告房屋租金共85.5393万元，远超过实际应支付数额，因此，被告不存在拖欠原告租金的事实；2、在原、被告签订的租赁合同履行期间，原告在未依法、依约解除与被告签订的租赁合同前提下，私自与“XXX啤酒鱼”签订新的房屋租赁合同，其行为违反双方所签订合同的约定，已构成根本违约，且在原告为履行其与第三人签订的新的租赁合同而向与被告签订合法转租合同的各经营户发出《通知》及张贴“封条”，其行为给被告造成严重经济损失，其应承担违约责任及相应赔偿责任；3、被告依XX县地方税务局（稽查局）出具的X地税稽处（2010）1号税务处理决定书，为原告代缴了房产税53520元，此款原告至今未给付被告。因此，被告认为并不存在拖欠原告房屋租金的行为，其诉请应依法予以驳回。
被告吴XX辩称，1、依原、被告签订的租赁合同约定，2009年6月30日至2012年7月30日，被告应支付原告房屋租金合计为78.708万元，而被告实际已支付原告房屋租金共85.5393万元，远超过实际应支付数额，因此，被告不存在拖欠原告租金的事实；2、在原、被告签订的租赁合同履行期间，原告在未依法、依约解除与被告签订的租赁合同前提下，私自与“XXX啤酒鱼”签订新的房屋租赁合同，其行为违反双方所签订合同的约定，已构成根本违约，且在原告为履行其与第三人签订的新的租赁合同而向与被告签订合法转租合同的各经营户发出《通知》及张贴“封条”，其行为给被告造成严重经济损失，其应承担违约责任及相应赔偿责任；3、被告依XX县地方税务局（稽查局）出具的X地税稽处（2010）1号税务处理决定书，为原告代缴了房产税53520元，此款原告至今未给付被告。因此，被告认为并不存在拖欠原告房屋租金的行为，其诉请应依法予以驳回。被告为其辩解提供的证据有：1、票据16份（发票12份、银行存款凭证复印件2份、收条2份），总金额是855393元，拟证明从2009年6月30日至2012年7月30日，如计算至2012年9月30日，租金总额应是831250元，被告所交纳的金额早已超过该交纳的租金金额；2、XX县地方税务局（稽查局）X地税稽处（2010）1号税务处理决定书（复印件）、桂林市中级人民法院（2011）桂市行终字第64号行政判决书，拟证明被告代原告缴纳了房产税53520元；3、收款收据6张，拟证明被告向税务部门交款的事实；4、关于武装部训练基地XX大酒店租赁的情况说明，拟证明原告向税务部门表明房产税是由原告负责处理的事实；5、封条、通知、关于排除妨碍、保证租赁门面正常使用的函，拟证明原、被告双方的合同履行过程中未依法解除时，原告已将被告所租赁的门面交与第三人租赁，同时还干扰合法承租人经营权益的事实；6、通知，拟证明原告同意被告将门面转租，转租期限至2013年7月30日的事实。经过开庭质证，被告对原告提供的1、2号证据无异议，本院对上述当事人无异议的证据予以认定。被告对原告提供的3号证据的真实性没有异议，但对证明的内容有异议，认为3号证据并不能证明被告没有依照约定按时缴纳房屋租金；对4、5、6号证据的真实性有异议，认为通知均为本案原告单方所出具的材料也没有被告的签字，不能说明原告向被告发出过要求解除合同的通知且6号证据表明了在原、被告的合同还没依法解除前，原告违反合同规定已经与他人签订新的租赁合同。原告对被告提供的1号证据，认为2010年11月13日银行存款凭证复印件和2010年11月22日发票的50000元是同一笔款，2010年1月13日银行存款凭证复印件和2010年3月15日发票的47500元是同一笔款，两张收条不是本案租赁合同中涉及的租金，是武装部后勤科收取小仓库的租金，与本案无关，票据0203968上6月份的11533元租金是本案合同签订前的租金，这几笔款应扣除；对2、3、4号证据认为与本案无关，中院判决也与本案无关，且此费用是2001年－2008年的税费；对5号证据，认为是根据双方合同约定而终止合同，贴封条、发通知是原告方的权利，且原告在5月份就已经告知了被告终止合同；对6号证据原告否认下发过此通知，并认为此通知与本案无关。
本院认为，对原告提供的3号证据，此组证据（银行凭据）从给付时间及金额上看，被告存在多次拖欠给付租金行为，最长拖欠时间长达五个多月，能客观证明被告方拖欠租金的事实，本院予以采信；对原告提供的4、5、6号证据，三份通知虽均为原告单方所出具的材料，没有被告的签名，但有原告方相关人员签字证实送达过程，且通知所反映的内容与被告方提供的5号证据中的通知内容相印证，本院予以采信。对被告提供的1号证据中，2010年11月22日发票［（2006）广字0203984）金额50000元，在收费项目名称栏已注明“2010年房屋租金2010年11月13日交转井（警）备区帐户”，此款与2010年11月13日中国XX银行现金存款凭证（复印件）上存款金是同一笔款，对中国XX银行现金存款凭证（复印件），本院不予采信；2011年3月15日发票［（2006）广字0203989）金额47500元，在收费项目名称栏已注明“2010年租金余额2011年1月30日转入井（警）备区帐户”，此款与2011年1月30日XX银行电汇凭证回单（复印件）上的汇款是同一笔款，对XX银行电汇凭证回单（复印件），本院不予采信；两张收条上已明确写清黄XX交来的是小仓库租金，此笔租金与本案无关，对两张收条，本院不予采信；发票［（2006）广字0203968）上的32366元租金，其中11533元、20833元租金，在发票上已分别注明是6月份、7月份租金，6月份租金11533元是本案合同签订前的租金，与本案无关，此份票据，本院对6月份租金部份不予采信；其余票据能客观证实被告向原告交纳租金情况及时间，与原告提交的3号证据互相印证，本院予以采信；对被告提供的2、3、4号证据，从证据材料的内容可反映出此费用是2001年－2008年的税费，系在本案租赁合同签订前的税费，与本案无关联，本院不予采信；对被告提供的5号证据，原告方是在被告方拖欠租金的情形下采取相应的措施，对此组证据的真实性本院予以认可，对被告提供证据拟证明的事实，不予采信；对被告提供的6号证据原告否认曾下发此通知，被告方未提供其它证据予以佐证，且此通知只有一户租户持有，其来源及真实性不符合常规，本院不予采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年3月6日，原、被告双方经协商一致，签订了（2009）X房租合字第001号《军队房地产租赁合同》，合同约定原告将坐落于XX县XX镇XX路12号干部客舍楼一层门面4间及属武装部的招待所客房39间、门面7间，面积约1530平方米，出租给被告使用。租赁期限为五年，即自2009年6月30日起至2014年6月30日止，自2009年6月30日起计算租金，年租金第一年25万元，第二年25.5万元，第三年26万元，第四年26.5万元，第五年27万元，每月按年租金的十二分之一交纳租金，付款方式为银行转帐。合同第十一条第（二）项约定，“未经甲方（原告）同意，乙方（被告）不得无故拖欠甲方租金，如无故拖欠甲方租金达三个月以上，且经甲方多次催交仍拒不付款，甲方有权终止合同，由此造成的损失由乙方承担。”合同签订后，原告依约将门面和客房交给了被告管理使用，在合同履行过程中，被告未依约履行义务，多次拖欠租金，最长拖欠时间长达5月余。由于被告长期拖欠租金，原告分别于2012年5月10日、6月3日、6月26日函告被告终止合同，要求被告将所承租的门面、客房等交还原告，同时，基于被告违反合同约定，拖欠租金导致的后果，原告于2012年6月26日向其它经营户发出通知，告知已终止与被告间的租赁关系，并限期清空门面均未果。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，提出上述诉讼请求。
本院认为，原、被告间依法签订的租赁合同受法律保护，合同当事人应当依照合同约定履行义务，一方不履行合同义务或履行合同义务与约定不符的，应当依照合同约定或法律规定承担相应的后果。本案中，合同签订后，原告已依合同约定将租赁物交付被告管理、使用、收益，被告应依合同约定按时、足额履行支付租金义务。关于被告辩称依原、被告签订的租赁合同约定，2009年6月30日至2012年7月30日，被告应支付原告房屋租金合计为787080元，而被告实际已支付原告房屋租金共855393元，远超过实际应支付数额，被告不存在拖欠原告租金的事实的意见：经过庭审举证、质证，被告提供的1号证据中发票（12份）、收条（2份）、银行凭证复印件（2份）共16份，总金额为855393元，但此组证据中的收款发票中［（2006）广字0203984）金额为50000元的发票、［（2006）广字0203989）金额为47500元的发票与此组证据中的两份银行凭证复印件即中国XX银行现金存款凭证复印件、XX银行电汇凭证回单复印件上所存入（汇出）的金额是相对应的，这两笔款在上述两张发票上“收费项目名称栏”中也已予以注明是收取对应的银行转帐款项；两份收条上已明确写清所收取款项（每份金额为3600元，2份收条合计7200元）系黄XX交来的小仓库租金，此笔租金并非本案租赁合同中租赁物的租金，与本案无关；收款发票中0203968号发票上的32366元租金，其中11533元、20833元租金，在发票上已分别注明是6月份、7月份租金，从收取租金金额（11533元）与时间看，此租金是本案租赁合同签订前的租金，与本案无关。因此，上述几笔款额共116233元，应予以扣除，即被告从2009年6月30日至2012年7月30日，实际向原告交纳的租金总额为739160元。本案从合同约定应交纳租金之日起，至2012年7月30日，被告累计应向原告交纳租金总额为787080元，被告在原告多次催交租金的情况下，仍未足额交纳应交租金金额，其拖欠原告租金的事实是客观存在的，对被告辩称不存在拖欠原告租金的意见，本院不予采纳。关于被告辩称在原、被告签订的租赁合同履行期间，原告在未依法、依约解除与被告签订的租赁合同前提下，私自与“XXX啤酒鱼”签订新的房屋租赁合同，其行为违反双方所签订合同的约定，已构成根本违约，且在原告为履行其与第三人签订的新的租赁合同而向与被告签订合法转租合同的各经营户发出《通知》及张贴“封条”，原告的行为给被告造成严重经济损失，其应承担违约责任及相应赔偿责任的意见：本案中原告在被告多次拖欠租金、未依合同约定按时、足额交纳租金情形下，分别三次向被告发出书面终止合同、限期移交租赁物通知，并同时向各经营户发出通知告知已终止与被告的租赁关系，虽三次发出书面通知上均无被告签字，但有原告方相关人员签字证实送达过程，且在被告向法庭提供的举证材料中的原告向各经营户发出的通知，该通知内容亦告知终止双方间租赁关系事项，由此被告应当知晓原告在被告拖欠租金的情况下依合同约定已终止与其之间的租赁合同关系，本案系被告违约在先，此租赁关系未能实际解除源于被告未将租赁物交付原告，原告所采取的相关措施并未违反合同约定，故对被告的辩解意见，本院不予采纳。关于被告辩称依XX县地方税务局（稽查局）出具的X地税稽处（2010）1号税务处理决定书，其为原告代缴了房产税53520元，此款原告至今未给付被告，被告并不存在拖欠原告房屋租金的行为，原告诉请应依法予以驳回的意见：从被告提供的材料看房产税53520元是2001年－2008年的税费，此税费发生在本案租赁合签订前，与本案无关联，对此辩解意见，本院不予采纳。综上，在原、被告间签订的租赁合同履行期间，被告未依合同约定按时、足额交纳租金，其中最长拖欠期间达五个多月，其行为违反了双方签订的租赁合同第十一条第（二）项约定的“乙方（被告）不得无故拖欠甲方租金，如无故拖欠甲方租金达三个月以上，且经甲方多次催交仍拒不付款，甲方有权终止合同”的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“承租人应依法支付租金”，第九十一条第（七）项规定，“有法律规定或者当事人约定终止的其他情形的，合同的权利义务终止”，第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”据此，原告要求判令终止履行《军队房地产租赁合同》、要求被告返还租赁物并给付拖欠的租金的诉请，符合法律规定，本院予以支持，但其要求给付拖欠租金94489元（计算至2012年9月30日止）数额有误，依双方合同约定租金金额，自2009年6月30日至2012年9月30日止，被告应向原告交纳租金总额为831249元（2009年6月30日－2010年6月30日为250000元、2010年6月30日－2011年6月30日为255000元、2011年6月30日－2012年6月30日为260000元、2012年6月30日－2012年9月30日为66249元），扣除被告已交纳739160元，实际尚欠租金应为92089元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，
判决如下：
一、终止原告中国人民解放军广西XX县人民武装部与被告吴XX签订的《军队房地产租赁合同》；
二、被告吴XX在本判决生效之日起一个月内依法将向原告租赁位于XX县XX镇XX路12号的11间门面及39间客房交还原告；
三、被告吴XX给付原告中国人民解放军广西XX县人民武装部租金人民币92809元（计算至2012年9月30日止）。本案受理费2212元，由原告中国人民解放军广西XX县人民武装部负担50元，被告吴XX负担2162元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起一年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2212元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：202163010********，开户行：农行桂林XX支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 何新丹
审 判 员 莫孟林
人民陪审员 黄仁权
二〇一二年十月十三日
书 记 员 杨 珂 百度搜索“”