南京市白下区人民法院民 事 判 决 书（2012）白民初字第1927号原告李哲平。委托代理人韩红梅，江苏宏林律师事务所律师。委托代理人李玉堂，江苏宏林律师事务所律师。被告南京聚色图文设计有限公司。法定代表人高某，总经理。委托代理人蒋永龙，江苏蓝海律师事务所律师。
原告李哲平与被告南京聚色图文设计有限公司物权保护纠纷一案，原告李哲平于2012年8月13日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2012年9月18日公开开庭进行了审理。原告李哲平的委托代理人韩红梅、李玉堂，被告南京聚色图文设计有限公司的委托代理人蒋永龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李哲平诉称，2009年12月1日，原告将其名下703室出租给某舞蹈交流中心负责人郭某某使用，租赁期限为2009年12月1日至2012年11月30日，租金为6500元／月，租赁期间内，若出租方违约除向承租方退还剩余房款外，另补偿因搬迁给承租方造成的经济损失，并支付壹个月租金6500元作为补偿。2010年10月10日下午，一伙人来到703室，称与原告有经济纠纷、703室已经抵押给他们，强行“霸占”703室，同时强行要求承租人郭某某在10天内搬迁。原告得知情况后，立即报警，但警察做完笔录后，一直没有结果。承租人郭某某由于不堪上述人员的“骚扰”与“威胁”，与原告解除租赁合同，并要求原告赔偿经济损失53300元。后原告因违约向承租人郭某某支付了24500元违约赔偿金。现原告所有的703室由被告非法占有使用。原告认为，无权占有不动产的，权利人可以要求返还原物及孳息，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。原告作为房屋产权人，对703室享有绝对的物权。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、被告立即向原告返还703室并自2010年12月起以市场价9990元／月的标准向原告支付房租并承担物业费7601.5元、水电费8936.43元等经济损失；2、被告承担全部诉讼费用。
被告南京聚色图文设计有限公司辩称，703室系被告通过中介即南京印光房地产经纪有限责任公司从前任承租人陈某手中转租而来，被告对此房以前的争议并不知情。根据法律规定，出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持，故被告与转租人陈某之间的租赁合同合法有效，依法应受法律保护。原告称从2010年10月10日起即知晓其房屋被“一伙人”占有，但原告既未要求公安机关处理，也未向法院起诉，这“一伙人”的占有是非法占有还是合法占有，是基于什么关系而产生的占有，未经司法确认，现被告从占有人陈某手中转租而来，且通过第三方房产中介公司介绍，被告属善意占有人，不存在侵害原告物权行为。被告在租用703室期间并不拖欠水、电、物业费。综上，被告认为，被告作为善意占有人依法占有物权的行为应受法律保护，不存在侵害原告物权的行为，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告系703室房屋所有权人。2009年，原告与郭某某签订《公寓租赁合同》，约定：原告将703室出租给郭某某用于舞蹈培训；租期三年，自2009年12月1日至2012年11月30日；房屋租金每月6500元，租金支付方式为半年付，押金6500元；租赁期内出租方不得无故收回房屋，如因客观因素中途将房屋收回，除退还剩余房款外，应另补偿因搬迁给郭某某造成损失的费用，并支付一个月的租金作为补偿。2010年10月20日，郭某某出具承诺书，载明“本人系租住长安国际大厦703室房屋的租户。现因房屋无法正常使用解除租房合同。本人承诺于2010年10月21日搬出该房屋。房东李哲平委托中房物业董某退还房屋2010年10、11月两个月租金共计13000元整，押金6500元整，赔偿金5000元整，共计贰万肆仟伍佰元整。自搬出房屋之日起，郭某某与李哲平解除房屋租赁关系，双方至此将不再有任何租赁关系及经济纠纷。”另查明，现703室由被告占有使用，被告主张2011年11月23日，被告公司法定代表人高某通过中介公司即南京印光房地产经纪有限责任公司与陈某签订《房屋租赁合同》，自2011年12月10日起承租703室用于办公经营，现已按6600元／月的标准向陈某交纳房租至2012年12月。庭审中，原告提供南京中房物业有限公司出具的证明，证明703室自2009年4月1日起缴纳物业费、公摊水电费的相关明细：
一、2009年4月1日至2009年10月31日，物业费4522.14元，水电费计533.77元，总计5055.91元，现费用暂欠；
二、2009年11月1日至2009年11月30日，费用不欠，已由原告本人缴纳；
三、2009年12月1日至2010年11月30日，费用不欠，由承租户（某舞蹈交流中心）缴纳；
四、2010年12月1日至2011年11月23日，物业费计7601.5元，水电费计1334.93元，总计8936.43元，现费用暂欠；
五、2011年11月24日至2012年5月23日，费用不欠，已由承租户即被告缴纳；
六、2012年5月24日起所有费用由被告在承租期内继续承担。以上事实有房屋产权证、《公寓租赁合同》、承诺书、《房屋租赁合同》、收据、收条、照片、证明及当事人陈述等予以证实。
本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告系703室房屋所有权人，被告主张其使用703室系自陈某处承租，但其不能证明陈某出租703室系有权处分，原告要求被告迁出703室并支付相应的房屋使用费，有事实及法律依据，本院予以支持，但应给予被告合理的搬迁期限。被告作为承租人，在承租房屋时未尽到必要的注意义务，其若因此遭受损失，应另行主张权利。对于被告应当支付的房屋使用费计算标准，原告主张被告应自2010年12月起支付，被告抗辩其于2011年12月起使用703室，被告的相关陈述与物业公司出具的证明相符，现原告亦不能举证证明被告自2010年12月起即使用703室，应承担举证不能的法律后果，故本院认定被告应自2011年11月24日起向原告支付房屋使用费；关于房屋使用费的标准，原告主张按9990元／月的标准，依据不足，因原告将703室出租给郭某某的租赁期限至2012年11月，租金为6500元／月，与被告主张与陈某约定的租金标准大体相当，故可参照该合同约定的租金标准即6500元／月，由被告向原告支付房屋使用费。因被告在其使用703室期间并未拖欠水、电费及物业费，原告要求被告支付欠缴的2010年12月1日至2011年11月23日物业费7601.5元及水电费1334.93元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。另原告支付给郭某某的经济损失费及违约赔偿金，因原告并不能证明郭某某的迁出系被告侵权所致，故对于原告要求被告支付上述损失费及违约赔偿金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定
判决如下：
一、被告南京聚色图文设计有限公司于本判决生效之日起两个月内迁出703室房屋。
二、被告南京聚色图文设计有限公司于本判决生效之日起十五日内按每月6500元的标准向原告李哲平支付2011年11月24日至判决确定的迁出之日止的房屋使用费并结清上述期间的水、电、物业费。
三、驳回原告李哲平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16490元，由原告李哲平、被告南京聚色图文设计有限公司各负担8245元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（南京市中级人民法院开户行：农行鼓楼分理处，帐号：0334010590********）。
审 判 长 朱教莉
人民陪审员 谢汉民
人民陪审员 杨国翔
二〇一二年十月十一日见习
书记员 许梦姣 微信公众号“”