南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2012）鼓民初字第754号原告吴强，男，1962年1月26日生。委托代理人栾云根，江苏诺法律师事务所律师。委托代理人朱国栋，北京大成（南京）律师事务所律师。被告南京鸿兴达房地产开发有限公司（以下简称鸿兴达房地产公司），组织机构代码为71620167-6，住所地在本市玄武区中山路366号。
法定代表人：姜伟刚，职务：总经理。被告南京邮政物业管理有限公司（以下简称邮政物业公司），组织机构代码为24970209-1，住所地在本市玄武区中山路366号。法定代表人姜伟刚，职务：总经理。被告南京鸿兴达物业管理有限公司（以下简称鸿兴达物业公司），组织机构代码为73057012-8，住所地在本市鼓楼区江东北路鸿都大厦。
法定代表人：秦波，职务：总经理。以上三被告委托代理人贾劲松，男，1980年8月2日生，南京邮政局员工。以上三被告委托代理人夏明泽，男，1977年6月27日生，南京鸿兴达房地产开发有限公司员工。
原告吴强诉被告鸿兴达房地产公司、邮政物业公司、鸿兴达物业公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由
代理
审判员孙晋辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴强的委托代理人栾云根、朱国栋，被告鸿兴达房地产公司、邮政物业公司及鸿兴达物业公司的委托代理人贾劲松、夏明泽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2011年5月16日原告吴强购买了第一被告鸿兴达房地产公司开发的鼓楼区江东北路97号的房屋一套，面积为191.7平方米，但原告在收到房屋后发现该房屋水电均不能使用，致使原告购买该商业地产的目的无法实现，故原告诉至法院，请求判令第一被告及首先接手该房屋所在小区并进行物业管理的第二被告恢复供水供电，并判令两被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告吴强以第三被告系目前对该房所在小区的进行物业管理的公司为由，要求追加第三被告为共同被告，并请求法院在查明相关责任人后，判令被告恢复供水、供电，诉讼费由被告承担。
被告鸿兴达房地产公司辩称，该房虽系其开发，但该房屋符合国家相关标准，已经经过相关部门验收合格，且其并非物业合同的当事人，不应当承担物业服务合同责任，故请求法院驳回原告的起诉。
被告邮政物业公司辩称，其已经不再承担本案诉争房屋所在小区的物业管理义务，其与原告之间目前已无合同关系，故请求法院裁定驳回原告的起诉。
被告鸿兴达物业公司辩称，原告的诉讼请求太笼统，不符合民事诉讼法规定的相关标准；原告从未向被告交纳过物业服务费，故其无权要求被告履行相关的合同义务；被告仅负责公共领域的物业管理，被告在与业主委员会签订合同后，一直在严格按照合同的约定，维护公共设施，目前相关公共设施的供水、供电设施运行正常，原告所称因被告的服务不到位导致其无法通水通电，此与事实不符，故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院
经审理查明，2011年原告吴强从案外人王瑞处购买了本市鼓楼区江东北路97号的房屋一套，面积191.7平方米，案外人王瑞在购买该房屋的过程中与该房屋的开发商即本案第一被告南京鸿兴达房地产公司产生过纠葛，后通过诉讼最终获得了该房的产权。2011年5月案外人王瑞将该房卖给了本案原告吴强，目前原告吴强已经取得了该房的相关权利证书。另查明，被告鸿兴达房地产公司在该房完工后即将该房所涉物业交给本案第二被告南京邮政物业公司进行管理，被告邮政物业公司在接收相关物业时，工程各项指标已经相关部门验收合格，后该公司不再对该小区的物业进行管理，而是由第三被告鸿兴达物业公司与金陵世纪花园业主委员会签订了物业管理服务合同。合同第十五条约定：业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。第三被告鸿兴达物业公司在接受金陵世纪花园小区的物业时，业主委员会已将相关材料交给了第三被告。目前第三被告鸿兴达物业公司仍对该小区的物业进行管理。本案原告吴强没有与本案第三被告鸿兴达物业公司单独签订物业服务合同。还查明，本案所涉的房屋曾被波蓝特公司使用过，但原告吴强在从第三人王瑞处购买该房屋后，发现该房屋内的水电设备无法正常使用，原告吴强遂通过代理律师向第一被告及第二被告发送了律师函，要求两被告恢复供水、供电，但并没有向该房屋所属物业的实际管理者鸿兴达物业公司发出律师函。上述事实有房屋产权证书复印件、土地使用权证复印件、（2003）鼓民三初字第357号民事判决书、（2004）宁民终字第128号民事判决书、律师函复印件、邮寄单、（2012）宁石证经内字第2528号公证书、物业管理委托合同以及原、被告双方的陈述与抗辩等证据予以证实。
本院认为，第一被告鸿兴达房地产公司开发的房屋符合质量标准，已经验收合格，且其在工程完工后已将本案所涉房屋交付第二被告邮政物业公司进行管理，其与原告之间并无物业服务合同关系，故原告要求本院判令第一被告为其通水、通电缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告吴强在购买该房后虽向第二被告发送了律师函，但其发送律师函时，第二被告已经不再对该房的物业进行管理，故原告要求判令第二被告通水通电不具有事实依据，本院不予支持。本案原告吴强虽未与第三被告鸿兴达物业公司签订物业管理合同，亦未向第三被告缴纳相关的物业管理费，但是原告房屋所在的金陵世纪花园小区业主委员会已经与第三被告签订了物业管理委托合同，该合同对第三被告及该小区所有的业主均具有约束力，原告吴强作为业主，其有权要求第三被告履行合同义务，且其是否缴纳物业费并不影响其权利的行使，第三被告以原告吴强没有缴纳物业费为由不予通水、通电，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。该合同第十五条约定，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；第二十四条约定，乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设施、毗邻部位的维修、养护及其它特约服务，有当事人按实际发生的费用计付，收费标准需经甲方同意。原告吴强根据该合同要求第三被告鸿兴达物业管理公司为其通水、通电，该项要求明确、具体，且并未超越合同约定的第三被告应予管理或服务的范围，第三被告应予履行，故对被告鸿兴达物业管理公司提出的原告吴强的诉讼请求太笼统，不符合民事诉讼标准及通水、通电超越其能力范围的抗辩主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，
判决如下：
一、被告南京鸿兴达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内为原告吴强接通水电设施，接通水电设施的相关费用由原告吴强负担。
二、驳回原告吴强对被告南京鸿兴达房地产开发有限公司、南京邮政物业管理有限公司的起诉。本案受理费人民币80元，减半收取为人民币40元，由被告南京鸿兴达物业管理有限公司承担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理
审判员 孙晋辉
二〇一二年六月六日见习
书记员 范 园 来源：百度“”