杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭下民初字第1846号
原告：魏力。
被告：蔡慧玲。
委托代理人：张新明。
原告魏力诉被告蔡慧玲房屋买卖合同纠纷一案，由杭州市江干区人民法院移送本院。本院于2012年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，由
审判员周菁晖独任审判，于2012年12月6日和12月10日公开开庭进行了审理。原告魏力、被告蔡慧玲的委托代理人张新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏力起诉称：原告因购置婚房需要，委托杭州我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）向被告购买坐落杭州市丽江公寓白云苑4幢2单元1702室房屋，并于2012年6月2日签订《购房意向书》。根据意向书约定，房屋转让总价为1382000元，原告向被告支付购房定金50000元整，且被告应该在2012年6月15日前与原告签订《杭州市房屋转让合同》。2012年6月10日下午2点左右，被告曾来杭州进行签约，由于中介方临时告知有一份《补充协议》要求双方签署，而被告表明对此协议有异议。双方讨论至5点半，被告说次日要上班，已经买了晚上六点的火车票必须要赶回温州，所以经三方协商等补充协议无异议后择日再行签订《杭州市房屋转让合同》。此后再联系被告，被告多次借故推拖要上班，没时间来杭州签约。经过中介公司多次电话沟通，被告才称“现在房价涨得很高了，你想按原来签约的价格买到这个房子是不可能的。你要是不肯，连定金也别想拿回去”。根据此情况，原告已于2012年6月27日委托我爱我家公司向被告发送《敦促函》，逾期原告将视其违约并追究其违约责任，并且当日短信告知被告，被告也回复原告信息表示已知悉。被告也发了告知函给原告，说原告不履行协议，要扣原告的定金。现在约定时间已过，被告在收到《敦促函》之后仍然拒不履行合同义务，原告为维护自身的合法权益，特依法向法院起诉，请求：
一、判令被告双倍返还定金100000元；
二、判令被告依照合同承担违约责任，向原告支付房屋转让总价的10%即138200元；
三、判令被告赔偿原告自2012年6月2日起至此案审理结束时同面积大小（82.96平方米）房屋市场价格上涨部分约100000元；
四、本案诉讼费用及财产保全费用由被告承担。后又增加诉讼请求，要求解除双方之间的《购房意向书》。
被告蔡慧玲答辩称：原告主张解除合同没有法律依据。被告不存在违约责任，原告无权向被告主张双倍返还定金和支付违约金。对房价的损失，原告没有事实和法律依据，不应得到支持。在意向书约定的时间范围内，被告与原告积极协商签订正式合同。2012年6月10日未能签订正式合同，主要是原告对中介公司拿出的补充协议有异议，并要求中介公司在双方转让合同上盖章，才导致当天双方没有签订正式的房屋转让合同，所以未签订合同的主要责任在原告而非被告。至于原告所说的被告要求涨价，与事实不符，被告从来没有说过。2012年6月25日原告自行与中介公司签订转让合同及补充协议，是原告的单方意思表示，并非原被告双方协商一致的结果，所以被告不同意签字是对自身权益的合理维护。就本案房屋买卖，被告依然同意双方继续交易，同时原告需就之前的粗暴态度向被告道歉，并就补充协议的内容作出维护被告权益的体现。就本案而言，原告存在违约行为，被告并不存在违约行为，请法院驳回原告的诉讼请求。原告魏力为证明其诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1．购房意向书1份，欲证明双方存在房屋买卖关系，被告应于2012年6月15日前与原告签订《杭州市房屋转让合同》，被告如不依约履行合同需双倍返还定金和支付房屋转让总价10%的违约金；2．买方协议书1份，欲证明原告委托我爱我家公司向被告购房并缴纳5万元定金；3．收据1份，欲证明被告从我爱我家公司收取定金5万元；4．敦促函1份，欲证明原告于2012年6月27日发函告知被告逾期将视其违约；5．短信记录1组，欲证明被告已收到敦促函并知悉敦促函内容；6．杭州市房屋转让合同1份，欲证明经过讨论修改的购房合同，原告已经签字确认，被告在规定的时间内拒签；7．补充协议（6月10日争议稿）1份，8．补充协议（协商后的定稿）1份，证据7、8欲证明6月10日双方曾针对补充协议进行讨论协商，我爱我家公司的吴某也在场可以作证，当天被告一直要求在补充协议增加如果原告贷款不能办理出来就要赔偿被告1万元的内容；9．证人吴某的证言，欲证明：①6月10日至25日之间，原告积极与被告沟通履行合同，但被告多次推拖，不履行合同义务，消极对待；②被告收到敦促函后，多次向吴某明确表示要求涨房价，并且以此为由拒绝履行合同；③我爱我家公司之所以多次找李维真商量事宜，实际是被告多次、明确的意思表示；④6月10日转让合同没有签订成功是由于双方对补充协议的条款持有争议，并且由于被告第二天要上班，双方一致同意正式合同延期签订；10．房产证、土地证各1份，欲证明涉案房屋产权属于被告；11．短信记录1组，欲证明吴某在2012年6月25日要求原告去签订正式合同之前，李维真明确表示同意。上述证据经庭审出示，被告发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，证明目的有异议。该合同并不能说明被告存在违约情况，且仅系购房中的框架性意向书，对履行过程、细节约定的并不清楚，所以其约定的违约责任仅限于该意向合同的约定内容。对证据2，被告没有看到协议书的原件，且系原告与中介公司的行为，并没有被告的签字，对三性有异议。对证据3，三性无异议。对证据4，敦促函被告确实收到，但对内容不认可。6月15日之前，被告已经积极前往杭州与原告履行签约手续，系原告的无理要求导致没有签约成功。
原告指定的房屋转让合同是原告的单方意思表示，并未与被告协商一致，被告不在合同上签字是维护自身权益，不能视为违约。对证据5，真实性有异议，证明目的有异议。被告收到相关通知，但明确告知原告，被告的签约行为需服从中介的统一安排，不能由原告单方指示。从原告提交的短信摘录看，也是原告的通知在前，中介的通知在后，所以两者并不矛盾，原告所说的被告陈述没有收到中介安排与事实不符。对证据6，该合同应该与补充协议形成完整的房屋转让合同，由于补充协议系原告与中介根据原告的单方意思形成，没有体现被告的意思，所以被告没有义务在该合同上签字，不能视为双方的共同意思表示。对证据7、8，该证据表明6月10日被告已经积极履行与原告签约手续，但因履行细节协商不一致，导致未能在意向书约定的时间内正式签约。该责任不能视为被告违约，原告也无权因此主张被告的违约责任。对证据9，对证人证言，证人陈述的房屋系案外人所有没有依据，被告就是涉案房屋合法有效的产权人。证人证言可以证明，被告并没有向中介公司提供有效的委托手续委托李维真代为处理房屋转让事宜，所以协商结果还是要经过被告本人确认同意。证人证言可以证明，被告从来没有提出过涨价的意思表示，也没有对合同内容进行给正式确认。证人所在公司存在解约后继续向被告主张中介费的可能，因此证人所在公司可从中受益，与原告具有共同的利益关系，存在恶意串通的可能，故该证人证言不能作为有效证据使用。对证据10，无异议。对证据11，真实性有异议，被告对该情况不知情，该短信记录的通信方与本案的李维真是否是同一人无法核实。与被告无关，不能证明原告及中介公司向被告作为过催告，也不能证明被告同意了合同内容，该意思表示并非被告本人作出。被告也没有同意合同内容及中介公司将合同打印好带去温州签字。本院审核后认定如下：证据3、10，被告无异议，予以确认。证据1，被告认可其真实性，故确认双方签订意向书的事实。证据2，系原告与案外人签订，与本案缺乏关联，不予确认。证据4，被告认可收到该函，故确认该事实。证据5，被告认可收到相关通知，故确认双方通过短信联络的事实。证据6、8，综合证人证言及短信记录，可以证明原告及中介公司在征得被告同意的情况下，先行签订转让合同和补充协议的事实。证据7，被告认可双方就该协议协商，故确认该事实。证据9，证人系我爱我家公司的工作人员，具体处理本案买卖合同的居间工作，故对其陈述的与本案相关的事实予以确认。证据11，原告能提交储存短信的手机核对，且能与证人证言印证，予以确认。被告蔡慧玲为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向本院提交下列证据：1．邮件1份，欲证明原告对双方的补充协议及中介公司的行为不满，双方也没有就补充协议达成一致意见，所以双方未能在6月10日及意向书约定的时间范围内签订正式的转让合同；2．告知函1份，欲证明被告在收到原告的敦促函后进行的回复，指出被告已经依照意向合同继续履行了签约义务，不存在违约，不能按约签订房屋转让合同系原告的无理要求导致，所以应该由原告承担违约责任并表述了原告的违约后果，该证据是对原告敦促函不符合实情的驳斥。上述证据经庭审出示，原告发表质证意见如下：对证据1，邮件是原告发送给李维真的，并不是被告本人。在6月15日时原告还和李维真商量如不能办理贷款如何把首付款退回来，一直商量到6月20日左右。李维真的意思是谈好后去签合同，结果谈好后被告就不愿意来签合同了。邮件只能证明原告积极地与被告商量。对证据2，真实性有异议，原告是在7月5至6日才收到告知函。告知函的内容不符合事实，当时是因为被告要求原告如果不能办理出贷款就赔偿其1万元，原告要求与中介协商。双方都需要考虑，所以约定等协商一致了再签订转让合同。
被告出告知函的时候已经是7月3日，这个时候原告已经起诉被告了，被告知道后不补发了告知函，还说房屋无法签订合同是因为原告的原因，还要扣原告的定金。本院审核后认定如下：证据1，原告认可向李维真发函，故确认该事实。证据2，原告认可收到该函，故确认该事实。根据当事人的陈述及经确认的其他证据，本院认定案件事实如下：2012年6月2日，魏力、蔡慧玲及案外人我爱我家公司签订《购房意向合同》，就魏力通过我爱我家公司购买蔡慧玲房屋事宜进行约定，转让房屋坐落杭州市江干区丽江公寓白云苑4幢2单元1702室，建筑面积82.96平方米。转让总价1382000元，首付30%，其余申请商业贷款。交易过程中产生的税费由买方承担。首付款于签订正式房屋转让合同后5个工作日内支付。产权过户当日交房给魏力。魏力为表示对我爱我家公司提供房源的购买诚意，同意向我爱我家公司支付意向金5万元。若蔡慧玲接受魏力的购买条件并签署该意向书后，意向金转为定金。魏力和蔡慧玲同意在该意向合同签字后10个工作日内签订《杭州市房屋转让合同》。上述协议中房屋转让方的相关事宜实际系我爱我家公司与案外人李维真协商确定，蔡慧玲及李维真均曾向我爱我家公司员工表示，卖方的相关事项由李维真决定。蔡慧玲已收取我爱我家公司转交的魏力的购房定金5万元。2012年6月10日下午，蔡慧玲来到杭州与魏力协商签订正式转让合同事宜。蔡慧玲要求在补充协议中增加如魏力贷款审批不通过应向其承担违约责任的内容，魏力要求在补充协议中增加如果其贷款不能审批通过应及时退还首付款的内容，魏力要求我爱我家公司在补充协议上盖章，各方就上述等内容存在争议，当日未能达成一致意见，遂约定待相应问题协商好后再行签订转让合同。后经协商，补充协议已经增加如魏力贷款审批不通过导致合同终止应补偿蔡慧玲1万元的内容，我爱我家公司与魏力就在补充协议上盖章事宜也达成一致意见。同年6月25日，我爱我家公司负责本次房屋买卖的员工吴某向李维真发短信，称“我今晚去把合同打出来让客户（指魏力）这边签好字，明天我送过来给您签”，李维真回复“可以”。同日，魏力在《杭州市房屋转让合同》及修改后的《补充协议》上签字。吴某再次与李维真联系，李维真表示合同约定在10个工作日内签订正式合同，现已超过签订时间，且房屋价格也已经上涨，故不同意签订正式合同。2012年6月27日，魏力向蔡慧玲发函，称根据意向书的约定，蔡慧玲应在2012年6月15日前与其签订《杭州市房屋转让合同》，但至今蔡慧玲仍未与其签订，故函告要求蔡慧玲于2012年7月3日23时前至我爱我家公司（杭州市西湖文化广场环球中心22楼签约中心）签订《杭州市房屋转让合同》，逾期则蔡慧玲违约。6月28日12时42分，魏力向蔡慧玲发短信，重申要求蔡慧玲前来签约，并告知已发函。蔡慧玲回函称只听中介安排，到现在其和李姐（即李维真）都没接到中介的电话，希望魏力与中介联系。同日13时4分和29日21时57分，吴某向蔡慧玲两次发短信，要求其于7月3日23时前履约签订合同。7月3日，蔡慧玲向魏力发函，称其已于6月10日来杭州与魏力洽谈签订《杭州市房屋转让合同》事宜，但因魏力以我爱我家公司不在《杭州市房屋转让合同》上签章为由拒不在合同上签字，导致合同无法成立。房屋转让合同并不以中介公司签章为合同生效的必要条件，魏力以中介公司不在《杭州市房屋转让合同》上签章为由而拒不签字实属无理。现房屋转让合同无法签订系魏力过错导致，魏力应承担违约责任，为此，蔡慧玲将行使合同权利，没收定金，并解除与魏力的购房意向。后双方仍未能协商签订转让合同，魏力遂起诉至法院。
本院认为：魏力与蔡慧玲签订的《购房意向合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。
一、关于违约的认定。双方约定在意向合同签订后十个工作日内签订《杭州市房屋转让合同》，此后双方也依约于2012年6月10日就签订房屋转让合同协商。在协商过程中双方均有权就合同内容提出自己的意见，因协商不成未签订房屋转让合同，不应认定双方存在违约行为。双方约定此后就相关内容继续协商，表明双方仍应按照意向合同的约定继续履行签订房屋转让合同的义务，故蔡慧玲称魏力及我爱我家公司要求其签订合同时已超出10个工作日缺乏依据，本院不予采纳。此后通过我爱我家公司协调，补充协议已作相应变更，我爱我家公司在征求李维真同意并与魏力先行签订协议后，李维真拒绝签订的行为，应认定为违约。李维真虽然并非合同相对人，但蔡慧玲在签订意向合同及协商的过程中，曾明确表示涉及该房屋卖方的相关事宜由李维真决定，因此，李维真的意思表示应视为蔡慧玲的意思表示，故应认定蔡慧玲违约。
二、关于解除合同。如前所述，经中介公司沟通、魏力在房屋买卖合同上签字后，李维真代表蔡慧玲明确表示不签订合同，魏力的合同目的不能实现，且蔡慧玲此后向魏力发函也表示解除合同，故对魏力要求解除合同的请求予以支持。
三、关于违约责任的承担。本案中，魏力既主张双倍返还定金，又主张违约金，经本院释明后，其明确由对方承担违约金，故对魏力主张加倍返还定金部分不予支持。合同已经解除，魏力已支付的5万元定金应予返还。本案中，双方签订的系意向合同，按照杭州市房屋转让的通常做法，双方还需签订《杭州市房屋转让合同》，故该意向合同实际属正式合同前的预约合同。预约合同是约定双方将要在一定期限签订正式合同的合同，而并非内容已经完整和确定的正式合同，一方因另一方违约而遭受损失应限定在为准备达成正式合同而支出的费用范围内。合同约定的违约金与魏力因此遭受的损失相比显然过高。且蔡慧玲此前也曾按照意向合同的约定，到杭州与魏力协商签订《杭州市房屋转让合同》，有过履行合同的行为，只是因双方就部分内容协商未能达成一致而不能签订合同。综合上述情形，本院酌情确定由蔡慧玲承担违约金5万元，其余部分不予支持。魏力主张的市场价格上涨损失，未能提交证据证明市场价格存在上涨情形及具体金额，且双方签订的仅系预约合同，魏力的该主张也缺乏依据，本院不予支持。本案立案时案由确定为商品房预售合同纠纷，但双方实际系就二手房进行买卖，故案由应确定为房屋买卖合同纠纷。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、解除原告魏力与被告蔡慧玲签订的《购房意向合同》；
二、被告蔡慧玲于本判决生效之日起十日内退还原告魏力定金人民币5万元；
三、被告蔡慧玲于本判决生效之日起十日内支付原告魏力违约金人民币5万元；
四、驳回原告魏力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6373元，因适用简易程序审理，减半交纳3186.5元，保全措施申请费2211元，合计5397.5元（已由原告魏力预交），由原告魏力负担3801.5元，被告蔡慧玲负担1596元（于本判决生效之日起十五日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费6373元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
审判员 周菁晖
二〇一二年一月三十一日
书记员 陈 伟 关注公众号“”