浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2011）杭江九民初字第95号原告杭州准点物流有限公司。法定代表人温启强。委托代理人王素华。委托代理人夏晶晶。被告杭州神斧舞美设计有限公司。法定代表人胡小文。委托代理人王旭山。委托代理人程新。
原告杭州准点物流有限公司（以下简称准点公司）为与被告杭州神斧舞美设计有限公司（以下简称神斧公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2011年5月10日向本院起诉，本院受理后，依法由
审判员宋伟锋独任审判，于2011年6月8日、12月1日公开开庭进行了审理。原告准点公司的委托代理人王素华、夏晶晶，被告神斧公司的委托代理人王旭山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告准点公司诉称，2010年1月19日，准点公司与神斧公司签订《仓库租赁合同》，约定准点公司将位于杭州下沙经济开发区文汇北路379号的仓库（其中包括仓库2800平米、办公室300平米、宿舍15间和地下车库等）租赁给神斧公司使用，租赁期限为5年，自2010年3月1日起至2015年2月28日止，租赁费每三个月支付一期，先付后用，其中仓库租赁费13元／平米，办公室租赁费16元／平米，宿舍350元／间；仓库所涉水电费由神斧公司自行承担，按当地收费标准，以实际抄表数按月结算给准点公司。双方同时约定，如逾期支付租金则每逾期一天，神斧公司应按租金支付原告违约金千分之五；如神斧公司无正当理由中途提前退租的，则神斧公司应按年租金额的20%向准点公司支付违约金。其后，准点公司依约将仓库、办公室、宿舍、地下室等交付给神斧公司使用。2011年1月31日，准点公司发现神斧公司在未作任何事前协商和通知的情况下，搬离了租赁仓库和宿舍。2011年2月28日又单方搬离了办公室。后经准点公司核实，神斧公司确认了其提前退租的事实。根据《仓库租赁合同》约定计费标准和实际租赁面积，神斧公司从租赁之日至2011年2月28日所产生的租费（仓库租赁费、场地作业费、地下室租赁费、办公室租赁费、宿舍租赁费及水电费用）金额合计为564712元。但神斧公司仅支付了两次租金：2010年4月20日支付第一期租金139350元，2010年9月17日支付第二、第三期租金合计280000元，且该三期付款属于逾期付款，共逾期127天。第四期及之后的租金则逾期至今未付。2011年3月22日，准点公司发函给神斧公司，要求神斧公司支付各项租费、逾期付款违约金、提前退租违约金，但神斧公司至今未履行。准点公司认为，《仓库租赁合同》系原被告真实意思表示，合法有效，被告逾期付款及单方面提前退租的行为违反合同约定，应承担相应的民事责任。故诉至法院，诉讼请求：1、神斧公司支付准点公司租金及水电费用等合计145362元；2、神斧公司支付逾期付款违约金91134.9元（以139350元为基数，按日千分之二计，暂计至2011年4月28日止）及至实际付款日止的逾期付款违约金，并支付提前退租的违约金118620元；3、神斧公司承担本案诉讼费用。准点公司在庭审中变更诉请为：1、神斧公司支付准点公司租金及水电费用等合计185962元；2、神斧公司支付逾期付款违约金90856.2元（以139350元为基数，按日千分之二计，暂计至2011年4月28日止）及至实际付款日止的逾期付款违约金，并支付提前退租的违约金117180元；3、神斧公司承担本案诉讼费用。
被告神斧公司辩称，2010年1月19日双方签订了仓库租赁合同。神斧公司对支付过两次租金的时间和金额的事实无异议，准点公司也确实发函给神斧公司。但神斧公司认为，由于准点公司迟迟未将仓库腾空，2010年6月10日神斧公司才实际入驻使用，故租赁费应当从2010年6月开始计算。合同约定仓库租赁面积为2800平米，2010年9月初，神斧公司发现实际面积只有2173平米，不符合合同约定。合同还约定准点公司应当在合同起租日之前完成租赁标的物的消防验收，但迟迟没有履行该项义务。也未按合同约定交付加盖企业公章的土地证和消防证。神斧公司多次与准点公司交涉无果后，在2010年12月23日搬离仓库。2011年1月15日搬离办公室。同时神斧公司发现，准点公司并非该仓库以及宿舍的合法使用权人或所有权人。准点公司无权签订仓库租赁合同。准点公司违法和违约在先，主要表现在没有按照合同约定完成消防验收，交付的仓库面积也不符合约定。在这样的情况下，神斧公司依据合同法第60.67条的规定，有权行使后履行抗辩权，有权不支付租金。综上，请求法院依法查明事实，驳回原告诉讼请求。为了证明自己的主张，原告准点公司提交了以下证据：1、仓库租赁合同1份，证明原、被告双方就仓库等租赁事宜约定权利义务，出租仓库的事实；2、进账单2份，证明被告仅支付了两期租金，且属于逾期付款；租赁面积及结算方式；3、水费、电费清单若干份、准点公司与浙江教材纸业公司签订的房屋租赁合同及补充协议各1份，证明神斧公司拖欠水电费合计19412元；4、公证书和邮件详情单1份，证明准点公司致函神斧公司要求支付各项租费、逾期付款违约金和提前退租违约金；5、交接单1份，证明原、被告在2011年1月31日就宿舍厂房进行过交接，神斧公司提前退租；签字人员为神斧公司员工王小花；6、消防验收单1份，证明原告出租给被告的房屋符合国家消防验收标准；7、规划许可证1份、土地证1份，证明案涉标的的权属和面积；被告神斧公司提交了杭州经济技术开发区国土分局征地草图和征地图各一份，拟证明浙江教材纸业有限公司是本案租赁标的的合法使用权人。以上证据经庭审质证，被告对原告的证据质证如下：对证据1、2没有异议；对证据3中的租赁合同及补充合同真实性没有异议，但认为准点公司转租是需要经浙江教材纸业有限公司同意的；对水电费清单的真实性无法确定，对证明目的有异议；对证据4真实性无异议；对证据5表示神斧公司确有王小花这位员工，但不能确认交接单上的“王小花”的签字就是王小花所写，也不能确认系职务行为；对证据6真实性没有异议，可以证明是于2010年5月25日通过了消防验收；对证据7没有异议。原告对被告提交的证据真实性没有异议，土地权利人确系教材纸业，但不能证明合法使用人仅为教材纸业。本院对上述证据审查后认为，对原告提交的证据1、2、4、6、7，被告对其真实性没有异议，且能够证明相关事实，本院予以确认；对证据3，准点公司与浙江教材纸业公司签订的房屋租赁合同及补充协议各1份，神斧公司没有异议，本院予以确认，对水电费清单，该清单能够证明水电费的花费，本院予以确认；对证据5，王小花确系神斧公司的员工，交接单能够证明当时双方对相关设施的交接情况，本院予以确认。对被告提交的证据能够证明相关事实，本院予以确认。综上，结合本院认定的有效证据及双方当事人的有效陈述，本案事实认定如下：2010年1月19日，准点公司（甲方）与神斧公司（乙方）签订仓库租赁合同一份，双方约定，甲方将位于杭州经济技术开发区文汇北路379号的仓库租赁给乙方使用，租赁仓库面积2800平方米（含公摊），办公室面积300平方米，房屋用途为影视舞台的设计、制作，简单的加工。如要改变用途需双方另行约定外，乙方不得任意改变租赁房屋用途。租赁期限为自2010年3月1日起至2015年2月28日止。合同第三条约定计费标准及付款方式、时间为：仓库租赁费为13元每平方，办公室租赁费16元每平方，宿舍350元每间。付款方式采取先付款后租用的原则进行，按每三个月支付一期，乙方须在每期期末之前支付下一期金额，付款后甲方向乙方开据普通收据。如逾期未交者，每延误一天，乙方应按租金支付甲方违约金千分之五；如乙方拖延支付租金达一个月，作违约处理，甲方有权采取停止服务等措施，除要求乙方付清拖欠租金外，有权单方终止本合同，并有权向乙方要求赔偿损失（按照租金的千分之五累计计算）；在合同有效期内，上述仓库所涉及的水、电、电话、网络宽带等费用由乙方自行承担。水电费按当地水、电（实际结算）的收费标准，以实际抄表数按月结算给甲方。在第四条双方义务、职责中约定甲方应确保在合同起租日之前完成租赁标的物的消防验收，并保证通水通电和运输道路畅通保证电话、网络的正常接入，排水畅通。该条第16小项约定：“租赁期间，甲方无正当理由提前收回房屋的，甲方按年租金的20%向乙方支付违约金并赔偿乙方的装修投入；乙方无正当理由中途有提前退租的，乙方按年租金额的20%向甲方支付违约金。乙方的装修投入，甲方概不负责。”合同签订后，准点公司交付了租赁物。神斧公司于2010年4月20日支付了租金139350元，于2010年9月17日支付租金280000元。2011年1月31日准点公司与神斧公司办理了退还宿舍、仓库的交接手续，并搬离租赁场所。准点公司于2011年3月22日发函通知神斧公司要求其支付租金、水电费并承担相应违约责任。2010年4月至12月宿舍电费为1949.892元，水费为1795.05元。仓库2010年3月至2010年12月电费为15633元。神斧公司未支付过水电费。另查明，案涉仓库由浙江教材纸业有限公司建造并使用，2010年准点公司向浙江教材纸业有限公司承租，租赁期限为2010年1月1日至2015年2月28日。案涉房屋于2010年5月25日通过消防验收并备案。
本院认为，原、被告签订的租赁合同合法有效，双方应当依约履行。神斧公司在答辩中提出准点公司不是案涉房屋的合法使用权人，无权签订仓库租赁合同。由于准点公司已提交了其与案涉房屋业主浙江教材纸业有限公司签订的租赁合同以及相关权属证明，而且通过相关证据可以证明浙江教材纸业有限公司是知晓准点公司的转租行为，且没有提出异议，故准点公司可以将房屋转租。在本案中，原、被告争议的焦点问题在于如何确定神斧公司租赁的起租日以及哪方违约。对于起租日的确定，神斧公司以案涉房屋通过消防验收之日作为起租日计算租金，对此
本院认为租赁合同第四条第一款虽然规定了准点公司应在合同起租日之前完成租赁标的物的消防验收，但该条是对准点公司消防验收义务的设定，而非是对租期起算的约定。合同已明确约定了租期为2010年3月1日至2015年2月28日，加上水电费用的产生以及神斧公司于2010年4月20日支付了租金139350元的行为，本院有理由相信准点公司已按约交付了租赁物，故对神斧公司的答辩意见不予采纳。对于哪方违约的问题，根据本案查明的事实，神斧公司没有按照双方合同的约定按时缴纳租金及水电费，已构成违约；且提前搬离租赁物亦违反了双方关于不得提前退租的约定。神斧公司提出因为准点公司未及时交付租赁物，且仓库面积不符合合同约定的面积且未按约及时完成租赁物的消防验收，其可以行使后履行抗辩权的答辩意见，对此
本院认为，根据谁主张，谁举证的原则，神斧公司应当就其主张的事实提供证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。由于神斧公司对延期交付、面积不足均无证据予以证明，且神斧公司在签约、履约时对于租赁物的状况都是知晓的，但其并未在实际租用期间提出任何异议，故本院对神斧公司此两项抗辩不予采纳。关于消防验收问题，由于案涉租赁物已于2010年5月25日完成消防验收备案，准点公司已履行了其合同义务。虽其履行具有瑕疵，未能及时在合同约定的起租日之前完成，但这并不构成神斧公司可以拒付租金及在2011年提前退租的合理理由，根据本案相关证据，当时合同正处于正常履行状态，神斧公司还于2010年9月17日一次性支付两个季度的租金280000元。综上，本院对神斧公司主张准点公司违约的答辩意见不予采纳，神斧公司构成违约。准点公司诉请要求神斧公司支付租金、逾期付款违约金及提前退租违约金理由正当，本院予以支持。但关于具体金额，本院作以下认定：1、租金。双方对于三个月的租金为139350元没有异议。起租日为2010年3月1日，仓库及宿舍双方交接于2011年1月31日。办公室何时退还，双方未办理交接，双方陈述不一，本院依准点公司自认计算至2011年2月28日。最后租金总共为514000元，扣除神斧公司已支付租金419350元，尚欠94650元；对准点公司要求地下室租金的主张，没有合同及事实依据，本院不予支持；2、水电费按实结算为19377.9元；3、逾期违约金。神斧公司提出计算标准过高。对此本院予以调整，按千分之一计算，分期计算暂计至2011年4月28日，违约金为38959元；4、提前退租违约金。神斧公司提前退租确系违约，应当按约支付年租金的20%的违约金计111480元（139350＊****%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、被告杭州神斧舞美设计有限公司支付原告杭州准点物流有限公司租金94650元及逾期付款违约金人民币38959元（暂计至2011年4月28日，按日千分之一计算）、提前退租违约金111480元、水电费19377.9元，共计264466.9元于本判决生效后十日内付清；
二、驳回原告杭州准点物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6627元，减半收取3313.5元，财产保全费人民币2296元，合计人民币5609.5元，由原告杭州准点物流有限公司负担1431.5元，被告杭州神斧舞美设计有限公司负担4178元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币8923元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 宋伟锋
二〇一二年一月二十一日代
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